piątek, 19 września 2008

Budowlane przepisy prawne







1. USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. - znowelizowane Prawo Budowlane
2. USTAWA z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym
3. USTAWA z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i lesnych
4. ROZPORZADZENIE MINISTRA ROZWOJU REGIONALNEGO I BUDOWNICTWA z
dnia 14 listopada 2000 r. w sprawie wysokosci opłat za czynnosci geodezyjne i
kartograficzne oraz udzielanie informacji, a take za wykonywanie wyrysów i
wypisów z operatu ewidencyjnego
5. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 23 czerwca 2003 r. w
sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowe, oswiadczenia o posiadanym
prawie do dysponowania nieruchomoscia na cele budowlane i decyzji o
pozwoleniu na budowe
6. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 12 kwietnia 2002 r. w
sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadac budynki i ich
usytuowanie
7. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 28 czerwca 2003 roku
w sprawie stawki opłaty stanowiacej podstawe do obliczania kary wymierzanej w
wyniku obowiazkowej kontroli
8. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 3 lipca 2003 r. w
sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego
9. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 23 czerwca 2003 r. w
sprawie informacji dotyczacej bezpieczenstwa i ochrony zdrowia oraz planu
bezpieczenstwa i ochrony zdrowia
10. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 26 czerwca 2002 r. w
sprawie dziennika budowy, montau i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz
ogłoszenia zawierajacego dane dotyczace bezpieczenstwa pracy i ochrony zdrowia

Zakonczenie budowy i oddanie budynku do użytkowania.







Budowa konczy sie po zakonczeniu wszystkich robót budowlanych,
przeprowadzeniu koniecznych prób, testów oraz rozruchu zainstalowanych
urzadzen i instalacji i przeprowadzeniu odbioru koncowego całosci inwestycji
przez inspektora nadzoru i kierownika budowy, zwykle przy udziale inwestora.
Przed odbiorem koncowym kierownik budowy obowiazany jest skompletowac
dokumentacje powykonawcza budynku, obejmujaca, w przypadku nieistotnych
zmian w projekcie, dokumentacje budowlana z naniesionymi zmianami,
potwierdzonymi przez projektanta, oraz wszystkie protokoły odbioru robót,
rozruchu instalacji i urzadzen, przeprowadzonych prób, testów, a take mapy z
inwentaryzacja geodezyjna poszczególnych elementów inwestycji. W
dokumentacji powykonawczej powinny sie te znalezc wszystkie atesty i
certyfikaty zastosowanych materiałów budowlanych, gwarancje i instrukcje
obsługi zainstalowanych urzadzen.
Inspektor nadzoru powinien sprawdzic kompletnosc przygotowanej dokumentacji i
przekazac ja, wraz z kopia dziennika budowy, inwestorowi, który powinien te
dokumenty przechowywac przez okres uytkowania budynku.
Przeprowadzenie odbioru koncowego przez komisje odbioru koncowego,
kierowana przez inspektora nadzoru lub inwestora, stanowi koncowa czynnosc
pozwalajaca na stwierdzenie, czy generalny wykonawca wywiazał sie ze swoich
obowiazków i czy wybudowany obiekt spełnia wymogi inwestora. Jeeli w czasie
odbioru koncowego zostanie stwierdzone wystepowanie usterek, komisja
wyznacza wykonawcy termin ich usuniecia i ponownego odbioru, lub odbiera
budynek warunkowo, zwykle podejmujac decyzje o zatrzymaniu odpowiednich
kwot z wynagrodzenia wykonawcy do czasu usuniecia usterek. Z
przeprowadzonego odbioru powinien byc sporzadzony protokół, bedacy podstawa
koncowego rozliczenia wynagrodzenia wykonawcy.
Jeeli usterki nie kwalifikuja sie do usuniecia, lub ich usuniecie wiae sie z
powanymi kosztami, a jednoczesnie nie uniemoliwiaja uytkowania obiektu
zgodnie z przeznaczeniem, inwestor moe uzgodnic z wykonawca odstapienie od
ich usuwania w zamian za obustronnie uzgodniona obnike wynagrodzenia
wykonawcy.
Zwykle po upływie roku od zakonczenia robót budowlanych, przeprowadzany jest
przeglad gwarancyjny stanu budynku, decydujacy o zwolnieniu kaucji
gwarancyjnej wykonawcy, jeeli została zatrzymana. przeglady takie powtarza sie
co rok, a do zakonczenia okresu gwarancji lub rekojmi, trwajacej zwykle 3 lata.
W przypadku domów jednorodzinnych, czesto takich kontroli sie nie
przeprowadza, a ewentualne usterki sa zgłaszane na bieaco przez uytkownika
domu.
Poza odbiorem, przeprowadzanym przez inwestora, do formalnego rozpoczecia
uytkowania domu potrzebne jest jeszcze troche formalnosci.
Zgodnie z aktualnym prawem budowlanym, domy jednorodzinne nie sa objete
koniecznoscia przeprowadzenia przez odpowiedni organ obowiazkowej kontroli
przed przystapieniem do uytkowania.
W zwiazku z tym, do uytkowania domu, na którego wzniesienie jest wymagane
pozwolenie na budowe, zgodnie z Art. 54. Prawa Budowlanego, mona przystapic
po zawiadomieniu własciwego organu o zakonczeniu budowy, jeeli organ ten, w
terminie 21 dni od dnia doreczenia zawiadomienia, nie wniesie sprzeciwu, w
drodze decyzji. Zawiadomienia takiego, dokonuje sie co najmniej 21 dni przed
zamierzonym terminem przystapienia do uytkowania. Wzór zawiadomienia o
przystapieniu do uytkowania załaczamy do poradnika. Do zawiadomienia
dołaczamy, zgodnie z Art. 57. Prawa Budowlanego, komplet dokumentów,
opisany poniej przy omawianiu wniosku o pozwolenie na budowe.
Procedura taka jest prawidłowa, jeeli wzniesiony przez nas dom nie wymaga
pozwolenia na uytkowanie.
Uzyskanie pozwolenia na uytkowanie obiektu budowlanego, zgodnie z Art. 55.
Prawa Budowlanego, jest wymagane, jeeli własciwy organ:
1) 1) nałoył taki obowiazek w wydanym pozwoleniu na budowe, lub
2) 2) stwierdził, e zgłoszony przez inwestora obiekt budowlany został
wykonany z naruszeniem warunków okreslonych w pozwoleniu na budowe, lub
3) 3) wydał decyzje o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na
wznowienie robót w przypadku budowy wykonywanej bez wymaganego
pozwolenia na budowe, lub
4) 4) wydał decyzje, nakładajaca obowiazek wykonania okreslonych czynnosci w
celu doprowadzenia wykonywanych prac budowlanych do stanu zgodnego z
prawem,
6) 5) jeeli przystapienie do uytkowania obiektu budowlanego lub jego czesci
ma nastapic przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Własciwy organ wydaje decyzje o pozwoleniu na uytkowanie obiektu
budowlanego po przeprowadzeniu obowiazkowej kontroli, przeprowadzonej przez
Powiatowy inspektorat Nadzoru Budowlanego, na podstawie wniosku o udzielenie
pozwolenia na uytkowanie. Wzór wniosku o udzielenie pozwolenia na
uytkowanie załaczamy do Poradnika.
Powysze zawiadomienie lub wniosek stanowia wezwanie własciwego organu do
przeprowadzenia obowiazkowej kontroli. Własciwy organ wydaje decyzje o
pozwoleniu na uytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu
obowiazkowej kontroli. Kontrole te zaczna byc przeprowadzane po 1 stycznia
2004 r.
Obowiazkowa kontrola obejmuje sprawdzenie:
1) 1) zgodnosci obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub
terenu,
2) 2) zgodnosci obiektu budowlanego z projektem architektonicznobudowlanym,
w zakresie:
e. e. charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury,
powierzchni zabudowy, wysokosci, długosci, szerokosci i liczby
kondygnacji,
f. f. wykonania widocznych elementów nosnych układu
konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
g. g. geometrii dachu (kat nachylenia, wysokosch. kalenicy i układ
połaci dachowych),
i. h. wykonania urzadzen budowlanych,
j. i. zasadniczych elementów wyposaenia budowlanoinstalacyjnego,
zapewniajacych uytkowanie obiektu zgodnie z
przeznaczeniem,
k. j. zapewnienia warunków niezbednych do korzystania z tego
obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególnosci poruszajace
sie na wózkach inwalidzkich - w stosunku do obiektu uytecznosci
publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego,
3) 3) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczenstwa
konstrukcji i bezpieczenstwa poarowego,
4) 4) w przypadku nałoenia w pozwoleniu na budowe obowiazku rozbiórki
istniejacych obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego
uytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych - wykonania tego
obowiazku, jeeli upłynał termin rozbiórki okreslony w pozwoleniu,
5) 5) uporzadkowania terenu budowy.
W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiazkowej kontroli istotnego odstepstwa
od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innego raacego naruszenia
warunków pozwolenia na budowe, wymierza sie kare stanowiaca iloczyn stawki
opłaty (s), okreslonej w Rozporzadzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 28 czerwca
2003 roku w sprawie stawki opłaty stanowiacej podstawe do obliczania kary
wymierzanej w wyniku obowiazkowej kontroli (Dz. U. nr 120, poz. 1132),
współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkosci
obiektu budowlanego (w), okreslonych w załaczniku do Prawa Budowlanego.
Inwestor, na którego nałoono obowiazek uzyskania pozwolenia na uytkowanie
obiektu budowlanego, zgodnie z Art. 56. Prawa Budowlanego, jest obowiazany
zawiadomic o zakonczeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystapienia
do jego uytkowania, zgodnie z własciwoscia wynikajaca z przepisów
szczególnych, organy:
1) 1) Inspekcji Ochrony Srodowiska,
2) 2) Panstwowej Inspekcji Sanitarnej,
3) 3) Panstwowej Inspekcji Pracy,
4) 4) Panstwowej Stray Poarnej
Organy zajmuja stanowisko w sprawie zgodnosci wykonania obiektu budowlanego
z projektem budowlanym. Nie zajecie stanowiska przez powysze organy, w
terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje sie jak nie zgłoszenie
sprzeciwu lub uwag.
Do zawiadomienia o zakonczeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o
udzielenie pozwolenia na uytkowanie inwestor, zgodnie z Art. 57. Prawa
Budowlanego, jest obowiazany dołaczyc:
1) 2) oryginał dziennika budowy,
2) 3) oswiadczenie kierownika budowy:
l. a. o zgodnosci wykonania obiektu budowlanego z projektem
budowlanym i warunkami pozwolenia na budowe, przepisami i
obowiazujacymi Polskimi Normami,
m. b. o doprowadzeniu do naleytego stanu i porzadku terenu
budowy, a take - w razie korzystania - ulicy, sasiedniej
nieruchomosci, budynku lub lokalu,
3) 4) oswiadczenie o własciwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeeli
eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzaleniona od ich odpowiedniego
zagospodarowania,
4) 5) protokoły badan i sprawdzen,
5) 6) inwentaryzacje geodezyjna powykonawcza,
7) 7) oswiadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony organów, które jest
obowiazany zawiadomic o zakonczeniu budowy.
W razie zmian nie odstepujacych w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub
warunków pozwolenia na budowe, dokonanych podczas wykonywania robót, do
zawiadomienia powyszego, naley dołaczyc kopie rysunków wchodzacych w
skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie
potrzeby take uzupełniajacy opis. W takim przypadku oswiadczenie, powinno byc
potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeeli został
ustanowiony.
Inwestor, zgodnie z Art. 57. Prawa Budowlanego, jest obowiazany zawiadomic
własciwy organ o zakonczeniu robót budowlanych objetych obowiazkiem
zgłoszenia, w terminie 14 dni od dnia ich zakonczenia.
Tak wiec, dopiero nie zgłoszenie zastrzeen do rozpoczecia uytkowania
wybudowanego domu ze strony własciwego organu, lub uzyskanie decyzji o
pozwoleniu na uytkowanie, stanowi ostatnia, wymagana Prawem Budowlanym
formalnosc przy budowie domu.
Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na uytkowanie lub brak zastrzeen ze strony
odpowiedniego urzedu, uzupełnione protokołem koncowego odbioru, powinny byc
dla inwestora podstawa do zapłacenia koncowej faktury generalnego wykonawcy.
Pozostałe formalnosci, konieczne do zamieszkania, to uzyskanie wydziału geodezji
urzedu gminy lub starostwa numeru posesji zwany te policyjnym, adresowym
lub porzadkowym, wydawanego bezpłatnie na podstawie pozwolenia na
uytkowanie lub zaswiadczenia od własciwego organu o braku sprzeciwu do
rozpoczecia uytkowania. Majac numer, naley sie zameldowac w wydziale
meldunkowym gminy lub urzedu dzielnicowego, po przedstawieniu poswiadczenia
wymeldowania sie z poprzedniego miejsca zameldowania i mona ju wprowadzic
do swojego domu.
Naley pamietac, e od rozpoczecia uytkowania domu naley płacic podatek od
nieruchomosci nie tylko za działke, ale take za dom. Rady gminy uchwalaja
wysokosc podatków od nieruchomosci w danej gminie. Obowiazek podatkowy
powstaje z dniem 1 stycznia roku nastepujacego po tym, w którym budowa
została zakonczona, albo, w którym rozpoczeto uytkowanie budynku lub jego
czesci. O wysokosci podatku Urzad Gminy powiadomi własciciela pismem
poleconym z decyzja.
W powyszym Poradniku skupilismy sie przede wszystkim na aspektach prawnych
i formalnych procesu budowlanego, nie poruszajac ogromnej tematyki np. wyboru
konstrukcji planowanego domu, doboru materiałów konstrukcyjnych,
wykonczeniowych i instalacyjnych, technologii wykonania poszczególnych robót,
kontroli jakosci prowadzonych robót budowlanych itp.
Byc moe te tematy, oraz wiele innych, zwiazanych z budowa domów, zostana
dodane w nastepnych publikacjach, stanowiacych rozszerzenie i uzupełnienie
niniejszego poradnika.
A na razie, yczymy Panstwu szybkiego i bezbolesnego przebrniecia przez
wszystkie trudnosci, pietrzace sie na drodze przyszłego inwestora, budujacego
własny dom.

Rozpoczecie prac budowlanych.







Po podjeciu decyzji o sposobie realizacji robót, musimy uzyskac od przyszłego
kierownika budowy jego dane dotyczace posiadanych uprawnien budowlanych,
wpisania na liste własciwej izby samorzadu zawodowego i opłacenia składki
ubezpieczenia od odpowiedzialnosci cywilnej.
Po uzyskaniu i uprawomocnieniu sie pozwolenia na budowe, co najmniej na
siedem dni przed przystapieniem do robót budowlanych, obowiazani jestesmy do
złoenia w urzedzie wydajacym pozwolenie, zgłoszenia o terminie rozpoczecia
robót budowlanych. Zawiadomienie to powinno byc wysłane take do projektanta,
sprawujacego nadzór autorski. Wzór zgłoszenia o terminie rozpoczecia robót
budowlanych jest dołaczony do Poradnika.
W zgłoszeniu okreslamy przewidywany termin rozpoczecia budowy, jednoczesnie
wnoszac o wydanie dziennika budowy. Do zawiadomienia zobowiazani jestesmy
dołaczyc na pismie:
1. 1. oswiadczenie kierownika budowy, stwierdzajace sporzadzenie planu
bezpieczenstwa i ochrony zdrowia oraz przyjecie obowiazku kierowania
budowa, a take zaswiadczenie potwierdzajace jego wpisanie na liste
własciwej izby samorzadu zawodowego (wzór oswiadczenia kierownika
budowy jest dołaczony do Poradnika),
2. 2. w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego lub autorskiego –
oswiadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, lub autorskiego,
stwierdzajace przyjecie obowiazku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad
danymi robotami budowlanymi, a take zaswiadczenie potwierdzajace jego
wpisanie na liste własciwej izby samorzadu zawodowego (wzór oswiadczenia
inspektora nadzoru inwestorskiego i autorskiego jest dołaczony do Poradnika),
6. 3. informacje zawierajaca dane, majace byc zamieszczone w ogłoszeniu na
temat bezpieczenstwa pracy i ochrony zdrowia (ogłoszenie takie musi
umiescic na budowie jej kierownik, jesli budowa lub rozbiórka ma trwac dłuej
ni 30 dni roboczych, przy jednoczesnym zatrudnieniu co najmniej 20
pracowników albo na których planowany zakres robót przekracza 500
osobodni – czyli np. 5 robotników pracujacych przez 100 dni).
Po upływie 7 dni od złoenia zgłoszenia i po odebraniu dziennika budowy,
moemy wreszcie rozpoczac wykonywanie robót.
Pierwsza czynnoscia powinno byc protokolarne przekazanie terenu budowy
wykonawcy. Od tego momentu a do odbioru koncowego, bedzie on
odpowiedzialny za wszystko, co bedzie sie dziac na placu budowy.
Nastepna czynnosc, konieczna do wykonania, to wytyczenie przez geodete
głównych osi budynku i ewentualnie przebiegu przyłaczy, oraz lokalizacji innych,
charakterystycznych punktów pozostałych obiektów na placu budowy. Geodeta
powinien te wyznaczyc punkty wysokosciowe (tzw. repery) do pomiarów
wysokosci poszczególnych elementów budynku i innych obiektów.
Jeeli wytyczenie geodezyjne wykonywane było na nasze zlecenie, wtedy przy
przekazaniu placu budowy przekazujemy kierownikowi budowy szkice geodezyjne
i wytyczone punkty w terenie. Kierownik ma obowiazek odpowiednio zabezpieczyc
wytyczone punkty, w sposób umoliwiajacy ich ewentualne pózniejsze
odtworzenie.
Do obowiazków inwestora naley take zwykle zapewnienie dostawy energii
elektrycznej i wody dla potrzeb budowy. W tym celu, na zlecenie inwestora, na
podstawie odpowiednich projektów uzgodnionych z dostawcami pradu i wody, po
okazaniu prawomocnego pozwolenia na budowe, wykonuja odpowiednie
przyłacza., które nastepnie przekazujemy wykonawcy, spisujac stan liczników
pradu i wody, dla celów rozliczen zgodnie z umowa za zuyte media.
Dalsze działania w zakresie prac przygotowawczych i zasadniczych robót
budowlanych wykonywac bedzie ju wykonawca pod nadzorem kierownika robót.
Wanym elementem robót przygotowawczych jest zdjecie i złoenie w
bezpiecznym miejscu warstwy ziemi urodzajnej, tzw. humusu, do wykorzystania
pózniej przy zagospodarowaniu terenu wokół domu po zakonczeniu budowy.
Naley pamietac, e inwestor jest obowiazany bezzwłocznie zawiadomic własciwy
organ o zmianie kierownika budowy lub robót; inspektora nadzoru
inwestorskiego; lub projektanta sprawujacego nadzór autorski, podajac date, od
której nastapiła zmiana i dołaczajac oswiadczenia tych osób o przejeciu
obowiazków. Zawiadomienia dokonuje sie na odpowiednich formularzach: o
zmianie kierownika budowy, o zmianie inspektora nadzoru inwestorskiego i o
zmianie projektanta pełniacego nadzór autorski, których wzory sa załaczone do
Poradnika.
Kierownik budowy obowiazany jest umiescic na budowie, w widocznym z drogi
publicznej miejscu, na wysokosci co najmniej 2 m tablice informacyjna budowy
koloru ółtego, o wymiarach 90 x 70 cm, z napisami koloru czarnego wysokosci co
najmniej 4 cm, o tresci i formie zgodnej z Rozporzadzeniem Ministra
Infrastruktury z dnia 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montau i
rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierajacego dane dotyczace
bezpieczenstwa pracy i ochrony zdrowia (Dz. U. Nr 108, poz. 953).
Tablica informacyjna zawiera:
1. 1. okreslenie rodzaju robót budowlanych oraz adres prowadzenia tych robót,
2. 2. numer pozwolenia na budowe oraz nazwe, adres i numer telefonu
własciwego organu nadzoru budowlanego,
3. 3. imie i nazwisko lub nazwe (firme), adres oraz numer telefonu inwestora,
4. 4. imie i nazwisko lub nazwe (firme), adres i numer telefonu wykonawcy lub
wykonawców robót budowlanych,
5. 5. imiona, nazwiska, adresy i numery telefonów:
a. a. kierownika budowy,
b. b. kierowników robót,
c. c. inspektora nadzoru inwestorskiego,
d. d. projektantów,
6. 6. numery telefonów alarmowych Policji, stray poarnej, pogotowia,
7. 7. numer telefonu okregowego inspektora pracy.
Przez cały okres trwania budowy powinien sie na niej znajdowac dziennik budowy,
bedacy podstawowym dokumentem obrazujacym przebieg budowy.
Dziennik budowy jest wydawany przez odpowiedni urzad w terminie 3 dni od
dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowe stała sie ostateczna, za zwrotem
kosztów zwiazanych z jego przygotowaniem. Dziennik budowy jest przeznaczony
do rejestracji, w formie wpisów, przebiegu robót budowlanych oraz wszystkich
zdarzen i okolicznosci zachodzacych w toku ich wykonywania i majacych
znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowosci wykonywania budowy, rozbiórki
lub montau.
Dziennik budowy ma format A4, ponumerowane strony opieczetowane przez
własciwy organ i jest zabezpieczony przed zdekompletowaniem. Strony dziennika
budowy przeznaczone do wpisów sa podwójne - oryginał i kopia z perforacja
umoliwiajaca łatwe jej wyrywanie.
Na stronie tytułowej dziennika budowy własciwy organ zamieszcza numer, date
wydania oraz liczbe stron dziennika, imie i nazwisko lub nazwe (firme) inwestora,
rodzaj i adres budowy, numer i date wydania pozwolenia na budowe oraz
pouczenie o sposobie prowadzenia dziennika i odpowiedzialnosci okreslonej w art.
93 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane. Na pierwszej stronie
dziennika budowy inwestor zamieszcza imie i nazwisko lub nazwe (firme)
wykonawcy lub wykonawców oraz osób sprawujacych kierownictwo budowy i
robót budowlanych, nadzór autorski i inwestorski, podajac ich specjalnosci i
numery uprawnien budowlanych. Osoby te potwierdzaja podpisem i data przyjecie
powierzonych im obowiazków.
Kolejne strony dziennika budowy przeznacza sie na wpisy dotyczace przebiegu
robót budowlanych. Kady wpis oznacza data i podpisuje osoba dokonujaca
wpisu, z podaniem imienia, nazwiska, wykonywanej funkcji i nazwy jednostki
organizacyjnej lub organu, który reprezentuje. Pod kadym wpisem w dzienniku
budowy osoby, których wpis dotyczy, potwierdzaja podpisem i data zapoznanie
sie z jego trescia.
Wpisów w dzienniku budowy dokonuje sie w sposób trwały i czytelny na
oryginałach i kopiach stron, zamieszczajac je w porzadku chronologicznym, w
sposób uniemoliwiajacy dokonanie pózniejszych uzupełnien.
Do dokonywania wpisów w dzienniku budowy upowanieni sa:
1. 1. inwestor,
2. 2. inspektor nadzoru inwestorskiego,
3. 3. projektant,
4. 4. kierownik budowy,
5. 5. kierownik robót budowlanych,
6. 6. osoby wykonujace czynnosci geodezyjne na terenie budowy,
7. 7. pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych
do kontroli przestrzegania przepisów na budowie - w ramach dokonywanych
czynnosci kontrolnych.
Za własciwe prowadzenie dziennika budowy, jego stan oraz własciwe
przechowywanie na terenie budowy jest odpowiedzialny kierownik budowy.
W dzienniku wpisywane byc powinny najwaniejsze informacje dotyczace
przebiegu budowy, jak np. daty rozpoczecia i zakonczenia poszczególnych robót,
dane odpowiednich kierowników robót, zgłoszenia do odbioru robót ulegajacych
zakryciu i robót zakonczonych, zapisy o dokonanych odbiorach, wpisy inspektora
nadzoru z zaleceniami dotyczacymi prowadzonych robót, stanu bezpieczenstwa
na budowie itp., a w koncu zgłoszenie gotowosci do odbioru koncowego i zapisy o
dokonanym odbiorze.
Oryginał dziennika budowy jest przekazywany po jej zakonczeniu własciwemu
organowi wraz z dokumentacja powykonawcza, a kopie zatrzymuje w aktach
inwestor.
Inspektor nadzoru, jeeli jest ustanowiony, ma obowiazek bieacego sprawdzania
prawidłowosci wykonywanych robót, przeprowadzenia odbiorów technicznych
robót zanikajacych oraz zakonczonych i wpisywania informacji o nich do dziennika
budowy. Dodatkowo inspektor nadzoru potwierdza zaawansowanie robót
budowlanych w protokołach, stanowiacych podstawe do wystawienia faktury za
wykonane roboty. Jeeli na budowie nie ma ustanowionego inspektora nadzoru,
odbiorów i wpisów do dziennika o dokonanych odbiorach dokonuje kierownik
budowy. On te potwierdza zaawansowanie robót budowlanych do fakturowania i
odpowiada za prawidłowosc ich wykonywania.
W takcie budowy zachodzi niekiedy koniecznosc wprowadzenia zmian w
uzgodnionym projekcie budowlanym. Istotne zmiany te sa moliwe, zgodnie z Art.
36a. Prawa Budowlanego, jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na
budowe, w przeciwnym razie grozi nam uchylenie pozwolenia na budowe. Jeeli
nie jestesmy pewni, czy zmiany, które zamierzamy wprowadzic, sa istotne,
powinnismy wystapic do własciwego organu, wydajacego pozwolenie na budowe,
o udzielenie informacji, czy planowana zmiana wymaga uzyskania decyzji o
zmianie pozwolenia na budowe. Do wystapienia załaczamy opinie projektanta z
opisem planowanych zmian. Jeeli odpowiedni organ nie udzieli odpowiedzi w
ciagu 14 dni, przyjmuje sie, e opisane zmiany sa nieistotne.
W przypadku zmian istotnych, jak np. zmiana konstrukcji, ilosci kondygnacji,
gabarytów budynku itp., po opracowaniu przez projektanta zamiennego projektu
budowlanego, uwzgledniajacego planowane zmiany, musimy wystapic do
własciwego urzedu z wnioskiem o zmiane pozwolenia na budowe. Tryb
uzyskiwania decyzji o zmianie pozwolenia na budowe jest identyczny, jak decyzji
o pozwoleniu na budowe.
Usytuowanie wszystkich wybudowanych obiektów, przewodów, sieci i przyłaczy,
ogrodzen, dróg i innych stałych elementów zagospodarowania otoczenia budynku
powinno byc zinwentaryzowane przez uprawnionego geodete, który sprawdza
zgodnosc ich połoenia z zatwierdzonym w Zespole Uzgadniania Dokumentacji
Projektowej połoeniem, naniesionym na mape załaczona do protokołu
uzgodnienia. W przypadku znacznych rozbienosci, naley uzyskac ponowne
uzgodnienie usytuowania wybudowanych obiektów, a jeeli uzgodnienie bedzie
niemoliwe z powodu kolizji z innymi, projektowanymi budowlami, obiekty naley
przebudowac.
Kompletna powykonawcza inwentaryzacja geodezyjna to koszt rzedu paru tysiecy
złotych.

Umowa na wykonawstwo prac budowlanych.







W umowie o wykonawstwo robót budowlanych, lub o generalne wykonawstwo
domu, powinny sie znalezc zapisy, zabezpieczajace nasze interesy, jako inwestora
i umoliwiajace skuteczna kontrole wykonywanych robót budowlanych na kadym
z ich etapów. Trudno jest przedstawic uniwersalny wzór takiej umowy, z powodu
rónorodnosci moliwych sposobów realizacji budowy, warunków prowadzenia
robót, sposobów finansowania prac, rónego stopnia skomplikowania
wznoszonego budynku i innych czynników, wpływajacych na moliwa forme i
tresc umowy.
Wielu wykonawców proponuje własne wzory umów. Przed ich podpisaniem naley
je starannie przeczytac i przeanalizowac, a take w miare moliwosci dac do
przeczytania i zaopiniowania np. znajomemu prawnikowi. Dobrze jest pamietac,
e zapisy kadej umowy mamy prawo negocjowac i jedynymi ograniczeniami w
tych negocjacjach sa przepisy kodeksu cywilnego, z którymi umowa musi byc
zgodna.
W niniejszym rozdziale Poradnika spróbujemy podac podstawowe zapisy, jakie
powinny sie znalezc w umowie, aby skutecznie chroniła nasze interesy.
Umowa o wykonawstwo robót budowlanych jest pewnym rodzajem umowy o
dzieło i zgodnie z wymogami kodeksu cywilnego, musi byc sporzadzona na
pismie. Jej podstawowe postanowienia zawarte sa w tresci Tytułu XVI kodeksu
cywilnego „Umowa o roboty budowlane”, w powiazaniu z Tytułem XV „Umowa o
dzieło”.
W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiazuje sie do oddania w
ustalonym terminie okreslonego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z
projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiazuje sie do
dokonania wymaganych prawem czynnosci zwiazanych z przygotowaniem robót,
w szczególnosci do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do
odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Przed podpisaniem umowy, powinnismy zaadac dołaczenia do niej, zalenie od
formy prawnej firmy budowlanej, aktualnych wypisów z Krajowego Rejestru
Sadowego lub uwierzytelnionej kopii zaswiadczenia potwierdzajacego wpis do
rejestru działalnosci gospodarczej firmy, której zamierzamy zlecic wykonanie
robót.
Wypisy te podaja podstawowe dane o firmie wraz z zakresem jej działalnosci i
danymi osób, upowanionych do zaciagania zobowiazan, wiec take podpisywania
prawnie wiaacych umów. Tylko takie osoby powinny byc wpisane w umowie,
jako podpisujacy ja reprezentanci firmy. W umowie powinny te byc podane dane
stron umowy, wiec dla firmy jej pełna nazwa, siedziba, numery odpowiednich
rejestrów, numer REGON, numer NIP oraz nazwiska i funkcje reprezentantów. W
przypadku inwestora prywatnego powinno to byc imie, nazwisko, adres, zwykle
te nr dowodu osobistego i nr PESEL, czasem te nr NIP zleceniodawcy.
Nastepne postanowienia umowy, to dokładnie okreslony zakres robót objetych
umowa. Jeeli nie jest on dokładnie okreslony, to zgodnie z Art. 649. kodeksu
cywilnego poczytuje sie, i wykonawca podjał sie wszystkich robót objetych
projektem stanowiacym czesc składowa umowy.
Zazwyczaj szczegółowy zakres zleconych robót jest wyszczególniony w
odpowiednich załacznikach do umowy, okreslajacych take standardy zleconych
prac, terminarz wykonywania poszczególnych etapów robót powiazany z
terminarzem płatnosci.
Poniewa kodeks cywilny stanowi, e Wymagana przez własciwe przepisy
dokumentacja stanowi czesc składowa umowy, wiec jednym z załaczników
powinien byc zatwierdzony projekt budowlany, lub projekt wykonawczy z
odpowiednimi uzgodnieniami, w przypadku np. przyłaczy mediów.
Kolejne postanowienia umowy to dane, dotyczace podstawowych terminów
wykonania robót. Beda to terminy przekazania placu budowy, rozpoczecia robót
oraz zakonczenia robót. W przypadku koniecznosci bardziej szczegółowego
okreslenia terminów wykonania poszczególnych etapów budowy, do umowy
dołacza sie harmonogram robót, jako jeden z załaczników, zwykle uzupełniony o
harmonogram płatnosci.
Zapisy dotyczace terminów, zwykle sa uzupełnione o wyszczególnienie
przypadków, w których jest moliwe przesuniecie terminów. Zwykle sa to
przypadki wystapienia tzw. siły wyszej, zmian w projekcie, wprowadzonych na
adanie inwestora, niekorzystne warunki atmosferyczne, uniemoliwiajace
poprawne technicznie i bezpieczne wykonywanie robót (np. mróz poniej –10 °C
uniemoliwiajacy betonowanie), opóznienia w płatnosciach za wykonane roboty,
siegajace np. dłuej ni 1 miesiac itp. Naley starac sie ograniczac katalog
zdarzen, dajacych moliwosc wykonawcy przesuwania terminu budowy i strac sie
okreslac je jak najbardziej precyzyjnie, np. w przypadku mrozu podanie
granicznej temperatury (–10 °C) i czasu jej pomiaru (7 rano).
Nastepnym elementem umowy jest zwykle okreslenie wartosci wynagrodzenia za
jej wykonanie. Powinna to byc kwota wyraona w złotych, jako wartosc netto, z
okresleniem, e do tej wartosci zostanie w fakturach doliczony podatek VAT
zgodnie z obowiazujacymi przepisami. Obecnie dla budownictwa mieszkalnego
podatek ten wynosi 7%.
Naley dayc do tego, eby wynagrodzenie wykonawcy było okreslone jako
ryczałt, bez moliwosci jego zmiany, poza scisle okreslonymi przypadkami, co
zabezpieczy nas przed jego nieuzasadnionym wzrostem. Z uwagi na bardzo niska
obecnie inflacje i na stosunkowo krótki czas realizacji robót przy budowie domu
jednorodzinnego, nie powinna byc przewidziana w umowie moliwosc waloryzacji
wynagrodzenia.
Moliwosc zmiany wysokosci wynagrodzenia powinna istniec jedynie w przypadku
wprowadzenia zmian w projekcie na yczenie inwestora, lub na wniosek
wykonawcy zatwierdzony przez inwestora. Zmiana powinna byc moliwa zarówno
w góre, jak i w dół, zalenie od rodzaju wprowadzonych zmian, np. zamiana
parkietu na panele powinna spowodowac odpowiednie obnienie wynagrodzenia.
Kada zmiana wysokosci wynagrodzenia oraz innych postanowien umowy
powinna byc do niej wprowadzona w formie pisemnej jako numerowany kolejno
aneks do umowy.
W tej czesci zwykle okresla sie te, czego powysza kwota nie obejmuje, czyli, za
co inwestor zobowiazuje sie płacic samodzielnie. Moe to byc np. koszt nadzoru
inwestorskiego i autorskiego, koszt pradu i wody zuytego na budowie, koszt
tymczasowego przyłacza energii elektrycznej i wody dla potrzeb budowy, koszty
czasowego zajecia terenu pasa drogowego dla wykonania przyłaczy i koszt
projektu organizacji ruchu na czas wykonywania tych robót itp. Zakres tych
wyłaczen jest uzgadniany wzajemnie w czasie negocjacji postanowien umowy. Tu
take naley ograniczac katalog wyłaczen oraz dbac o jednoznacznosc zapisów.
Warto zadbac np. o to, aby wywóz smieci i nieczystosci z terenu budowy, a po
ostateczne wysprzatanie domu i otoczenia przed przekazaniem uytkownikowi
naleał do generalnego wykonawcy, i był ujety w ryczałtowym wynagrodzeniu
wykonawcy, gdy wtedy bedzie on dbał o to, eby kontenery na smieci nie były
wykorzystywane przez naszych sasiadów do usuwania nieczystosci na nasz koszt.
Take np. koszt wynajmu kabin sanitarnych powinien obciaac generalnego
wykonawce, dopingujac go do zamawiania ich uzasadnionej ilosci.
Nastepne, wane zapisy, to sposób płatnosci poszczególnych rat wynagrodzenia.
W umowie powinny byc zapisy uzaleniajace płatnosc kolejnych rat od wykonania
przez wykonawce poszczególnych etapów inwestycji, stwierdzonego protokołami
odbioru podpisanymi przez inspektora nadzoru. Nie powinnismy sie zgadzac na
płatnosci miesieczne, nie uzalenione od postepów budowy. Inna moliwa do
przyjecia forma rozliczen moe byc płatnosc miesieczna w wysokosci
odpowiadajacej procentowemu zaawansowaniu wykonanych robót,
stwierdzonemu na podstawie protokołów odbioru podpisanych przez inspektora
nadzoru.
W umowie powinien byc zapis, e dopiero uzyskanie decyzji o pozwoleniu na
uytkowanie, jesli jest wymagane, lub brak zastrzeen ze strony odpowiedniego
urzedu w czasie 21 dni od zgłoszenia zakonczenia robót, uzupełnione protokołem
koncowego odbioru, moe byc podstawa do zapłacenia koncowej faktury
generalnego wykonawcy.
Płatnosci powinny byc dokonywane przelewem na wskazane w umowie konto.
Naley unikac płacenia gotówka, chociaby dlatego, e chodzi tu o znaczne kwoty.
Jeeli ju zaistnieje koniecznosc płacenia gotówka, to płacmy tylko osobom
upowanionym do reprezentowania firmy i zawsze bierzmy pisemne pokwitowanie
z okresleniem numeru faktury, której płatnosc dotyczy, z czytelnym podpisem
odbiorcy pieniedzy i pieczatka firmy budowlanej. Na fakturze lub rachunku
powinna wtedy byc pieczatka „Opłacono gotówka”.
W umowie powinno byc uzgodnione zatrzymywanie okreslonych kwot z kadej
faktury, jako gwarancji dobrego wykonania. Zwykle jest to kwota w wysokosci 5-
10% wartosci netto kadej faktury (VAT powinien byc zapłacony w całosci,
zgodnie z przepisami obowiazujacymi w tym zakresie). Kaucja gwarancyjna
powinna byc rozliczona w dwóch etapach: połowa powinna byc wypłacona
wykonawcy po uzyskaniu pozwolenia na uytkowanie domu, jeeli jest
wymagane, lub po pozytywnym przeprowadzeniu obowiazkowej kontroli po
zakonczeniu budowy, oraz po usunieciu usterek stwierdzonych w czasie
koncowego odbioru robót. Druga połowa powinna zostac jako zabezpieczenie
obowiazku usuwania usterek w okresie gwarancyjnym. W przypadku gdyby
wykonawca nie przystapił do usuwania usterek w czasie gwarancji w
uzgodnionym terminie, inwestor mógłby wykorzystac zatrzymane kwoty na ich
usuniecie. Ostateczne rozliczenie zatrzymanej kaucji gwarancyjnej powinno
nastapic po zakonczeniu okresu gwarancji.
W przypadku uzgodnienia wpłacenia zaliczki wykonawcy przed rozpoczeciem
robót, powinnismy w umowie uywac okreslenia „zadatek”, gdy wtedy, zgodnie z
kodeksem cywilnym, w przypadku nie wywiazania sie wykonawcy z umowy, musi
on zwrócic zadatek w podwójnej wysokosci. Poza tym powinnismy dayc do
rozliczania zadatku w kilku pierwszych fakturach, poprzez potracanie z nich
odpowiedniej jego czesci, a nie do potracenia zadatku np. z ostatniej faktury.
Kolejna czescia umowy powinny byc obowiazki stron. Obowiazki inwestora
wyszczególnione zostały na poczatku rozdziału 4 Poradnika. Uzupełnic je naley o
obowiazek zapłaty za wykonane roboty.
W obowiazkach wykonawcy musimy wpisac wykonanie robót pod nadzorem osób
uprawnionych, zgodnie ze sztuka budowlana, wiedza techniczna oraz
obowiazujacymi przepisami prawnymi, dotrzymywanie terminów prac,
przestrzeganie przepisów BHP i p-po., dostarczanie niezbednych atestów,
wyników oraz protokołów badan, sprawozdan i prób, skompletowanie
dokumentacji powykonawczej i przekazanie jej inwestorowi przed odbiorem
koncowym, dbanie o porzadek na placu budowy i w jego sasiedztwie oraz
uporzadkowanie ich po zakonczeniu prac, usuniecie tymczasowych obiektów
zaplecza i doprowadzenie otoczenia budynku do stanu zgodnego z planem
zagospodarowania z projektu budowlanego, a take usuwania wszelkich wad i
usterek stwierdzonych w czasie budowy i w trakcie okresu gwarancyjnego.
Dalsze postanowienia to sposób przeprowadzania odbiorów wykonanych robót i
odbioru koncowego, terminy zgłaszania robót zanikajacych i wykonanych
elementów do odbioru przez inspektora nadzoru, termin zgłoszenia wykonanych
robót do odbioru koncowego, sposób przeprowadzenia odbioru koncowego,
obowiazek skompletowania i przekazania inwestorowi dokumentacji
powykonawczej oraz wszystkich atestów, protokołów wykonanych odbiorów, prób
i przegladów, zwłaszcza przegladu kominiarskich i protokołów odbioru instalacji
gazowej, elektrycznej, centralnego ogrzewania, kotłowni itp., wraz z protokołami
przeprowadzonych prób cisnieniowych, testów, rozruchów, instrukcji i kart
gwarancyjnych zamontowanych urzadzen, oraz naniesionych na mape wyników
obowiazkowych pomiarów geodezyjnych budynku, przyłaczy, ogrodzenia i innych
elementów, ze stwierdzeniem zgodnosci ich usytuowania z zatwierdzonym
projektem.
Powinny te byc jasno i jednoznacznie okreslone obowiazki i terminy usuwania
wad stwierdzonych podczas odbiorów oraz stwierdzenie, e tylko protokół z
potwierdzeniem usuniecia wad uprawnia do wystawienia faktury za wykonane
prace.
Wykonawca powinien te zostac zobligowany do zawarcia ubezpieczenia budowy
od wszelkich szkód, do wysokosci wartosci wynagrodzenia, obejmujacego
wykonawce, inwestora i ewentualnych podwykonawców jako ubezpieczonych,
uzupełnionego o ubezpieczenie odpowiedzialnosci cywilnej z tytułu realizacji robót
budowlanych do wysokosci uzgodnionej z inwestorem. Jeeli wykonawca nie
zgodzi sie na zawarcie takiego ubezpieczenia, to radzimy inwestorowi zawrzec je
samodzielnie. Moe to uchronic go od duo wiekszych strat w przypadku np.
poaru na budowie domu. W takim wypadku naley jednak wymagac od
wykonawcy i podwykonawców dostarczenia polis ubezpieczenia od
odpowiedzialnosci cywilnej z tytułu prowadzenia działalnosci zawodowej, z kwota
ubezpieczenia co najmniej dziesieciokrotnie przewyszajacej wartosc zleconych
prac.
Nastepny element umowy, to kary umowne za nie wywiazanie sie stron z
obowiazków. Kary nakładane wykonawcy za opóznienie w realizacji przedmiotu
umowy wynosic moga od 0,1% do 1% wartosci netto umowy za kady dzien
opóznienia. Przy opóznieniu w usuwaniu stwierdzonych wad kary moga wynosic
od 0,1% do 1% wartosci netto elementów, w których stwierdzono wady. Powinna
byc te okreslona górna granica kar za opóznienia, w wysokosci np. 10% wartosci
umowy, po przekroczeniu której, inwestor bedzie uprawniony do zerwania umowy
z winy wykonawcy. W przypadku zerwania umowy z winy wykonawcy, na
wykonawce moe zostac nałoona kara w wysokosci np. 10% wartosci netto
umowy. Inwestor powinien miec take moliwosc zerwania umowy z winy
wykonawcy, gdy np. została ogłoszona upadłosc wykonawcy lub został sadownie
zajety jego majatek, uniemoliwiajac wykonywanie umowy, gdy wykonawca nie
rozpoczał robót w przewidzianym terminie, lub, gdy je przerwał bez
uzasadnionych przyczyn ze strony inwestora i nie kontynuuje, pomimo pisemnego
wezwania, a przerwa trwa dłuej, ni 30 dni.
Inwestor moe byc take zobowiazany do zapłacenia kar umownych za zwłoke w
wykonywaniu swoich obowiazków, np. za zwłoke w przekazaniu placu budowy w
wysokosci analogicznej, jak wykonawca. W przypadku zwłoki w płatnosciach,
wykonawcy powinny przysługiwac ustawowe odsetki karne. W przypadku
zerwania umowy z winy inwestora, kara umowna powinna byc ustalona w
wysokosci analogicznej, jak kara dla wykonawcy. Prawo do zerwania umowy
powinno byc zagwarantowane wykonawcy w wypadku zwłoki w przekazaniu palcu
budowy np. ponad 2 tygodnie, przerwania realizacji budowy np. o ponad 30 dni z
winy leacej po stronie inwestora lub zwłoki w płatnosciach o ponad 30 dni w
stosunku do ustalonego w umowie terminu płatnosci faktu.
W przypadku przerwy w realizacji robót z powodu siły wyszej o np. ponad 60 dni,
strony powinny miec prawo do rozwiazania umowy bez naliczania kar umownych,
przy zachowaniu obowiazku rozliczenia robót wykonanych do dnia przerwania
prac.
Poza górnym ograniczeniem kwoty kar umownych, powinna byc wpisana w
umowe moliwosc dochodzenia poniesionych rzeczywistych strat,
przewyszajacych kary umowne, na zasadach ogólnych.
W umowie powinny byc te okreslone obowiazki stron w przypadku rozwiazania
umowy, w zakresie inwentaryzacji i zabezpieczenia wykonanych robót, oraz
rozliczenia ich wartosci.
Pozostałe wane zapisy, to ustalenie długosci okresów gwarancji i rekojmi za
wykonane roboty, terminów przystapienia wykonawcy do usuwania wad i usterek
(zwykle 1 tydzien na rozpoczecie, a obustronnie ustalony, uzasadniony
technicznie termin zakonczenia), oraz postanowienia koncowe, okreslajace sposób
rozstrzygania sporów i lokalizacje sadu, przed którym strony moga dochodzic
swoich roszczen i wreszcie stwierdzenie, e wszelkie zmiany w umowie musza
miec forme pisemna.
Warto jeszcze wspomniec o uregulowaniach, dotyczacych podwykonawców.
Zgodnie z nowymi uregulowaniami w kodeksie cywilnym, wykonawca musi miec
zgode inwestora na zatrudnienie podwykonawców, a inwestor i wykonawca
solidarnie ponosza odpowiedzialnosc za opłacenia nalenosci podwykonawców.
Odmienne postanowienia umów sa niewane.
Po uzgodnieniu z wykonawca wszystkich zapisów umowy, i po jej podpisaniu,
moemy przystepowac do wykonywania robót budowlanych.

Wybór sposobu realizacji prac budowlanych.







Majac uprawomocnione pozwolenie na budowe, moemy wprowadzic na budowe
wykonawce robót budowlanych. Oczywiscie, moemy, a nawet, eby nie tracic
czasu, powinnismy rozpoczac starania o znalezienie wykonawcy przed
pozwoleniem na budowe, ale roboty mona rozpoczac, pod grozba grzywny i
wstrzymania robót, a nawet rozbiórki wykonanych prac, jako samowoli
budowlanej, dopiero po uprawomocnieniu sie pozwolenia.
W zasadzie istnieja trzy podstawowe sposoby zlecania i prowadzenia robót
budowlanych przy wznoszeniu domu jednorodzinnego przez prywatnego
inwestora:
1 - budowa sposobem gospodarczym,
2 - budowa z indywidualnie zlecanymi poszczególnymi robotami
budowlanymi,
2 - zatrudnienie generalnego wykonawcy.
Pierwszy sposób, polegajacy na wznoszeniu budynku siłami własnymi, najbliszej
rodziny lub znajomych, polecany moe byc jedynie w przypadku niewielkich,
prostych budynków, o nieskomplikowanej, typowej konstrukcji. Naley jednak
pamietac, e niektóre prace, jak instalacje elektryczne, gazowe, czy wszystkie
zewnetrzne przyłacza, musza byc wykonywane przez wyspecjalizowanych
wykonawców, posiadajacych odpowiednie uprawnienia. Musimy te miec
wiadomosci o sposobie wykonawstwa poszczególnych robót budowlanych i
dysponowac odpowiednimi umiejetnosciami do ich poprawnego wykonania. Poza
tym musimy dysponowac dua iloscia wolnego czasu nie tylko na samo
budowanie, ale take na załatwianie zaopatrzenia w materiały, przeprowadzanie
odbiorów itp. Musimy te zatrudnic kierownika budowy z odpowiednimi
uprawnieniami do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie
(tzw. uprawnieniami wykonawczymi), który bedzie odpowiadał za prawidłowosc
wykonywanych robót budowlanych i prowadził dziennik budowy.
Drugi sposób, polega na wyszukiwaniu firm do wykonania poszczególnych robót
budowlanych (fundamentów, konstrukcji, prac wykonczeniowych, instalacji,
przyłaczy itd.) i zlecaniu im indywidualnie tych prac. W tym przypadku
prowadzenie budowy jest duo łatwiejsze i zajmuje mniej czasu, ale powinnismy
zadbac o zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego, z odpowiednimi
uprawnieniami, w celu nadzorowania jakosci wykonywanych prac przez
poszczególnych wykonawców i prowadzenia odbiorów wykonanych robót. pozwoli
to na unikniecie wielu usterek, wychodzacych pózniej na jaw w trakcie
uytkowania budynku. W systemie tym nie ma zwykle jednego kierownika
budowy, a sa jedynie kierownicy robót z poszczególnych firm, którzy musza byc
zgłoszeni odpowiedniemu urzedowi i wpisani do dziennika budowy, odpowiadajacy
za prawidłowosc wykonywanych robót.
W trzecim sposobie całosc robót jest zlecana jednej firmie, generalnemu
wykonawcy, który odpowiada za wykonawstwo, formalnosci, odbiory itp.,
przekazujac gotowy budynek inwestorowi. Kierownik budowy jest wtedy
zatrudniany przez generalnego wykonawce, natomiast my, we własnym interesie,
powinnismy zadbac o zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego.
We wszystkich powyszych przypadkach naley pamietac, e, zgodnie z Prawem
Budowlanym, niedopuszczalne jest łaczenie przez jedna osobe funkcji kierownika
budowy (robót) i inspektora nadzoru.
Teoretycznie, najtanszy powinien byc pierwszy sposób. Naley jednak wziac pod
uwage due upusty cenowe, jakie wielu wykonawców ma w hurtowniach
materiałów budowlanych, co pozwala na znaczne obnienie cen ich zakupu.
Dodajac do tego wartosc naszego własnego czasu, włoonego w budowe w
pierwszym sposobie, moe sie okazac, e pierwszy sposób nie jest wcale
najtanszy. W drugim wypadku moemy wybudowac dom tanio, ale musimy
poswiecic duo czasu na wyszukiwanie wykonawców, koordynacje ich robót,
odbiory czesciowe i koncowe. Dua zaleta tego sposobu jest moliwosc
dostosowania tempa realizacji prac do własnych zasobów finansowych.
Trzeci sposób wymaga od nas poswiecenia najmniejszej ilosci własnego czasu na
budowe domu i zwykle sama budowa trwa najkrócej. Wybudowanie typowego
domu jednorodzinnego przez generalnego wykonawce powinno trwac nie dłuej,
ni ok. 6 miesiecy. W przypadku wybrania do jego realizacji firmy wykonawczej,
majacej własne brygady do wykonania przynajmniej podstawowych robót
budowlanych, instalacyjnych i wykonczeniowych, moe byc take atrakcyjne
finansowo. Obecnie, koszt wykonania w systemie generalnego wykonawstwa, 1
m2 budynku w stanie surowym, zalenie od powierzchni, waha sie od ok. 750 do
ok. 1600 zł/m2 (im mniejszy dom, tym wysza cena 1 m2). Na roboty
wykonczeniowe trzeba jeszcze zarezerwowac, zalenie od standardu wykonczenia
i powierzchni domu, od ok. 750 do ok. 1100 zł/m2.
Powyszy koszt jest aktualny dla typowych projektów, oferowanych przez
generalnego wykonawce, i nie obejmuje wykonania przyłaczy poszczególnych
mediów, dróg dojazdowych, nietypowych ogrodzen.
Moe sie on te wahac, zalenie od wielkosci miejscowosci, w której zamierzamy
zbudowac dom.
W kadym wypadku, bedziemy musieli zawrzec co najmniej jedna umowe z
wykonawca okreslonych robót budowlanych. Naley byc swiadomym, co powinna
zawierac taka umowa.

Budowa domu







Budowa nawet najmniejszego domu, jest trudnym i czasochłonnym procesem,
który moe sie w pełni powiesc jedynie w przypadku posiadania przez wszystkich
jego uczestników duej dozy wiedzy, umiejetnosci i rzetelnosci w wykonywaniu
powierzonych im czynnosci.
Zgodnie z Prawem Budowlanym, uczestnikami procesu budowlanego, sa:
1) 1) inwestor,
2) 2) inspektor nadzoru inwestorskiego,
3) 3) projektant,
4) 4) kierownik budowy lub kierownik robót.
Kady z nich ma do spełnienia okreslone obowiazki, opisane w rozdziale 3, od art.
18 do art. 27 Prawa Budowlanego.
Jako inwestor, powinnismy przede wszystkim dopilnowac: opracowania projektu
budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów, objecia kierownictwa
budowy przez kierownika budowy, opracowania planu bezpieczenstwa i ochrony
zdrowia, wykonania i odbioru robót budowlanych, a w przypadkach
uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub
warunkami gruntowymi, objecia nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych,
przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.
Inwestor ma te prawo w kadym przypadku, niezalenie od istnienia takiego
obowiazku w pozwoleniu na budowe, zatrudnic inspektora lub inspektorów
nadzoru, oraz zobowiazac projektanta do pełnienia nadzoru autorskiego nad
realizacja jego projektu.

Pozwolenie na budowe.







Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowe jest ukoronowaniem etapu działan,
zwiazanych z załatwianiem najprzeróniejszych formalnosci urzedowych, dajacym
nam moliwosc rozpoczecia robót budowlanych na naszej działce.
Wniosek o wydanie pozwolenia na budowe składamy do własciwego organu,
zgodnie z lokalizacja działki, na odpowiednim formularzu, którego wzór stanowi
załacznik nr 1 do Rozporzadzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003
r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowe, oswiadczenia o
posiadanym prawie do dysponowania nieruchomoscia na cele budowlane i decyzji
o pozwoleniu na budowe (Dz.U. nr 120, poz. 1127) Wzór wniosku o pozwolenie na
budowe załaczony został do Poradnika. Zgodnie z aktualnym Prawem
Budowlanym, własciwym organem wydajacym pozwolenia na budowe, jest
starosta. Wobec powyszego, wniosek o pozwolenie na budowe składamy w
odpowiednim wydziale w Starostwie Powiatowym, w przypadku miast na prawach
powiatu w wydziale lub referacie w Urzedzie Miasta, a w przypadku Warszawy w
odpowiedniej Delegaturze Naczelnego Architekta Warszawy.
Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowe naley załaczyc:
1. 1. projekt budowlany w 4 egzemplarzach, wraz z uzgodnieniami, opiniami i
pozwoleniami, wymaganymi przepisami szczególnymi;
2. 2. oswiadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomoscia na
cele budowlane (oswiadczenie stanowi załacznik nr 2 do wspomnianego wyej
Rozporzadzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. Wzór
oswiadczenia o prawie do dysponowania nieruchomoscia na cele budowlane
załaczony został do Poradnika);
3. 3. decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowani terenu (WZiZT), jesli
jest wymagana zgodnie z przepisami Ustawy o zagospodarowaniu
przestrzennym;
4. 4. specjalistyczna opinie, wydana przez osobe fizyczna lub jednostke
organizacyjna wskazana przez własciwego ministra, wymagana dla obiektów:
a. a. których wykonanie lub uytkowanie moe stwarzacb. powane
zagroenie dla uytkowników, takich jak: obiekty energetyki jadrowej,
rafinerie, zakłady chemiczne, zapory wodne lub
c. b. których projekty budowlane zawieraja nowe, nie sprawdzone w
krajowej praktyce, rozwiazania techniczne, nie znajdujace podstaw w
przepisach i Polskich Normach
5. 5. Upowanienie, udzielone osobie działajacej w imieniu inwestora.
Urzad, wydajacy pozwolenie na budowe, sprawdza zgodnosc projektu
budowlanego z odpowiednimi zapisami w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego lub zapisami z WZiZT i wymaganiami ochrony srodowiska,
przepisami szczególnymi, w tym techniczno-budowlanymi, warunkami
technicznymi, Polskimi Normami itp. kompletnosc projektu budowlanego i
posiadanie wymaganych opinii, uzgodnien, pozwolen i sprawdzen, oraz wykonanie
- a w przypadku obowiazku sprawdzenia projektu take sprawdzenie projektu -
przez osobe posiadajaca wymagane uprawnienia budowlane.
W przypadku stwierdzenie niezgodnosci wzywa inwestora do skorygowania
projektu budowlanego, podajac termin na wprowadzenie korekty. Po stwierdzeniu
poprawnosci wykonania projektu i zgodnosci z wszystkimi wymogami formalnymi
i prawnymi, urzad zatwierdza projekt i wydaje decyzje o pozwoleniu na budowe,
załaczajac do niej zatwierdzony projekt budowlany.
Wane jest, e w razie spełnienia okreslonych wymagan urzad nie moe odmówic
wydania pozwolenia na budowe.
W przypadku, gdy własciwy organ nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na
budowe w terminie 2 miesiecy od dnia złoenia wniosku o wydanie takiej decyzji,
organ wyszego stopnia (w przypadku domku, bedzie to wojewoda) wymierza
temu organowi kare w wysokosci 500 zł za kady dzien zwłoki. Kara ta stanowi
dochód Skarbu Panstwa.
W decyzji o pozwoleniu na budowe własciwy organ, w razie potrzeby:
1. 1. okresla szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia
robót budowlanych,
2. 2. okresla czas uytkowania tymczasowych obiektów budowlanych,
3. 3. okresla terminy rozbiórki:
d. a. istniejacych obiektów budowlanych nie przewidzianych do dalszego
uytkowania,
e. b. b) tymczasowych obiektów budowlanych,
4. 4. okresla szczegółowe wymagania dotyczace nadzoru na budowie w tym
obowiazek ustanowienia, w razie koniecznosci, inspektora nadzoru
inwestorskiego lun nadzoru autorskiego,
5. 5. nakłada obowiazek uzyskania pozwolenia na uytkowanie, jeeli jest to
uzasadnione wzgledami bezpieczenstwa ludzi lub mienia badz ochrony
srodowiska,
6. 6. zamieszcza informacje o obowiazkowej kontroli budowy, przeprowadzanej
na wezwanie inwestora, po zawiadomieniu o zakonczeniu budowy lub złoeniu
wniosku o wydanie pozwolenia na uytkowanie.
Wydana decyzje urzad wysyła do inwestora oraz innym stronom postepowania.
Stronami w postepowaniu w sprawie pozwolenia na budowe sa: inwestor oraz
własciciele, uytkownicy wieczysci lub zarzadcy nieruchomosci znajdujacych sie w
obszarze oddziaływania obiektu. W przypadku domu jednorodzinnego stronami
beda posiadacze działek, graniczacych z nasza działka. Nie istnieje wiec ju
moliwosc oprotestowywania inwestycji przez rónorakie stowarzyszenia itp.,
wycofujace swoje protesty dopiero po uzyskaniu sowitych dotacji (czyt. łapówek).
Wana zmiana jest te to, e w przypadku wniesienia skargi do sadu
administracyjnego na decyzje o pozwoleniu na budowe, wstrzymanie wykonania
tej decyzji na wniosek skaracego sad moe uzalenic od złoenia przez
skaracego kaucji na zabezpieczenie roszczen inwestora z powodu wstrzymania
wykonania decyzji. W przypadku uznania skargi za słuszna w całosci lub w czesci
kaucja podlega zwrotowi, a w przypadku oddalenia skargi kaucje przeznacza sie
na zaspokojenie roszczen inwestora.
Strony maja czas 14 dni od otrzymania kopii pozwolenia na budowe na złoenie
skargi na decyzje. Po tym czasie pozwolenie staje sie prawomocne i inwestor
moe przystapic do wykonywania robót budowlanych.