Budowlane przepisy prawne

1. USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. - znowelizowane Prawo Budowlane
2. USTAWA z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym
3. USTAWA z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i lesnych
4. ROZPORZADZENIE MINISTRA ROZWOJU REGIONALNEGO I BUDOWNICTWA z
dnia 14 listopada 2000 r. w sprawie wysokosci opłat za czynnosci geodezyjne i
kartograficzne oraz udzielanie informacji, a take za wykonywanie wyrysów i
wypisów z operatu ewidencyjnego
5. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 23 czerwca 2003 r. w
sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowe, oswiadczenia o posiadanym
prawie do dysponowania nieruchomoscia na cele budowlane i decyzji o
pozwoleniu na budowe
6. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 12 kwietnia 2002 r. w
sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadac budynki i ich
usytuowanie
7. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 28 czerwca 2003 roku
w sprawie stawki opłaty stanowiacej podstawe do obliczania kary wymierzanej w
wyniku obowiazkowej kontroli
8. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 3 lipca 2003 r. w
sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego
9. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 23 czerwca 2003 r. w
sprawie informacji dotyczacej bezpieczenstwa i ochrony zdrowia oraz planu
bezpieczenstwa i ochrony zdrowia
10. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 26 czerwca 2002 r. w
sprawie dziennika budowy, montau i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz
ogłoszenia zawierajacego dane dotyczace bezpieczenstwa pracy i ochrony zdrowia

Zakonczenie budowy i oddanie budynku do użytkowania.

Budowa konczy sie po zakonczeniu wszystkich robót budowlanych,
przeprowadzeniu koniecznych prób, testów oraz rozruchu zainstalowanych
urzadzen i instalacji i przeprowadzeniu odbioru koncowego całosci inwestycji
przez inspektora nadzoru i kierownika budowy, zwykle przy udziale inwestora.
Przed odbiorem koncowym kierownik budowy obowiazany jest skompletowac
dokumentacje powykonawcza budynku, obejmujaca, w przypadku nieistotnych
zmian w projekcie, dokumentacje budowlana z naniesionymi zmianami,
potwierdzonymi przez projektanta, oraz wszystkie protokoły odbioru robót,
rozruchu instalacji i urzadzen, przeprowadzonych prób, testów, a take mapy z
inwentaryzacja geodezyjna poszczególnych elementów inwestycji. W
dokumentacji powykonawczej powinny sie te znalezc wszystkie atesty i
certyfikaty zastosowanych materiałów budowlanych, gwarancje i instrukcje
obsługi zainstalowanych urzadzen.
Inspektor nadzoru powinien sprawdzic kompletnosc przygotowanej dokumentacji i
przekazac ja, wraz z kopia dziennika budowy, inwestorowi, który powinien te
dokumenty przechowywac przez okres uytkowania budynku.
Przeprowadzenie odbioru koncowego przez komisje odbioru koncowego,
kierowana przez inspektora nadzoru lub inwestora, stanowi koncowa czynnosc
pozwalajaca na stwierdzenie, czy generalny wykonawca wywiazał sie ze swoich
obowiazków i czy wybudowany obiekt spełnia wymogi inwestora. Jeeli w czasie
odbioru koncowego zostanie stwierdzone wystepowanie usterek, komisja
wyznacza wykonawcy termin ich usuniecia i ponownego odbioru, lub odbiera
budynek warunkowo, zwykle podejmujac decyzje o zatrzymaniu odpowiednich
kwot z wynagrodzenia wykonawcy do czasu usuniecia usterek. Z
przeprowadzonego odbioru powinien byc sporzadzony protokół, bedacy podstawa
koncowego rozliczenia wynagrodzenia wykonawcy.
Jeeli usterki nie kwalifikuja sie do usuniecia, lub ich usuniecie wiae sie z
powanymi kosztami, a jednoczesnie nie uniemoliwiaja uytkowania obiektu
zgodnie z przeznaczeniem, inwestor moe uzgodnic z wykonawca odstapienie od
ich usuwania w zamian za obustronnie uzgodniona obnike wynagrodzenia
wykonawcy.
Zwykle po upływie roku od zakonczenia robót budowlanych, przeprowadzany jest
przeglad gwarancyjny stanu budynku, decydujacy o zwolnieniu kaucji
gwarancyjnej wykonawcy, jeeli została zatrzymana. przeglady takie powtarza sie
co rok, a do zakonczenia okresu gwarancji lub rekojmi, trwajacej zwykle 3 lata.
W przypadku domów jednorodzinnych, czesto takich kontroli sie nie
przeprowadza, a ewentualne usterki sa zgłaszane na bieaco przez uytkownika
domu.
Poza odbiorem, przeprowadzanym przez inwestora, do formalnego rozpoczecia
uytkowania domu potrzebne jest jeszcze troche formalnosci.
Zgodnie z aktualnym prawem budowlanym, domy jednorodzinne nie sa objete
koniecznoscia przeprowadzenia przez odpowiedni organ obowiazkowej kontroli
przed przystapieniem do uytkowania.
W zwiazku z tym, do uytkowania domu, na którego wzniesienie jest wymagane
pozwolenie na budowe, zgodnie z Art. 54. Prawa Budowlanego, mona przystapic
po zawiadomieniu własciwego organu o zakonczeniu budowy, jeeli organ ten, w
terminie 21 dni od dnia doreczenia zawiadomienia, nie wniesie sprzeciwu, w
drodze decyzji. Zawiadomienia takiego, dokonuje sie co najmniej 21 dni przed
zamierzonym terminem przystapienia do uytkowania. Wzór zawiadomienia o
przystapieniu do uytkowania załaczamy do poradnika. Do zawiadomienia
dołaczamy, zgodnie z Art. 57. Prawa Budowlanego, komplet dokumentów,
opisany poniej przy omawianiu wniosku o pozwolenie na budowe.
Procedura taka jest prawidłowa, jeeli wzniesiony przez nas dom nie wymaga
pozwolenia na uytkowanie.
Uzyskanie pozwolenia na uytkowanie obiektu budowlanego, zgodnie z Art. 55.
Prawa Budowlanego, jest wymagane, jeeli własciwy organ:
1) 1) nałoył taki obowiazek w wydanym pozwoleniu na budowe, lub
2) 2) stwierdził, e zgłoszony przez inwestora obiekt budowlany został
wykonany z naruszeniem warunków okreslonych w pozwoleniu na budowe, lub
3) 3) wydał decyzje o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na
wznowienie robót w przypadku budowy wykonywanej bez wymaganego
pozwolenia na budowe, lub
4) 4) wydał decyzje, nakładajaca obowiazek wykonania okreslonych czynnosci w
celu doprowadzenia wykonywanych prac budowlanych do stanu zgodnego z
prawem,
6) 5) jeeli przystapienie do uytkowania obiektu budowlanego lub jego czesci
ma nastapic przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Własciwy organ wydaje decyzje o pozwoleniu na uytkowanie obiektu
budowlanego po przeprowadzeniu obowiazkowej kontroli, przeprowadzonej przez
Powiatowy inspektorat Nadzoru Budowlanego, na podstawie wniosku o udzielenie
pozwolenia na uytkowanie. Wzór wniosku o udzielenie pozwolenia na
uytkowanie załaczamy do Poradnika.
Powysze zawiadomienie lub wniosek stanowia wezwanie własciwego organu do
przeprowadzenia obowiazkowej kontroli. Własciwy organ wydaje decyzje o
pozwoleniu na uytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu
obowiazkowej kontroli. Kontrole te zaczna byc przeprowadzane po 1 stycznia
2004 r.
Obowiazkowa kontrola obejmuje sprawdzenie:
1) 1) zgodnosci obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub
terenu,
2) 2) zgodnosci obiektu budowlanego z projektem architektonicznobudowlanym,
w zakresie:
e. e. charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury,
powierzchni zabudowy, wysokosci, długosci, szerokosci i liczby
kondygnacji,
f. f. wykonania widocznych elementów nosnych układu
konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
g. g. geometrii dachu (kat nachylenia, wysokosch. kalenicy i układ
połaci dachowych),
i. h. wykonania urzadzen budowlanych,
j. i. zasadniczych elementów wyposaenia budowlanoinstalacyjnego,
zapewniajacych uytkowanie obiektu zgodnie z
przeznaczeniem,
k. j. zapewnienia warunków niezbednych do korzystania z tego
obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególnosci poruszajace
sie na wózkach inwalidzkich - w stosunku do obiektu uytecznosci
publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego,
3) 3) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczenstwa
konstrukcji i bezpieczenstwa poarowego,
4) 4) w przypadku nałoenia w pozwoleniu na budowe obowiazku rozbiórki
istniejacych obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego
uytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych - wykonania tego
obowiazku, jeeli upłynał termin rozbiórki okreslony w pozwoleniu,
5) 5) uporzadkowania terenu budowy.
W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiazkowej kontroli istotnego odstepstwa
od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innego raacego naruszenia
warunków pozwolenia na budowe, wymierza sie kare stanowiaca iloczyn stawki
opłaty (s), okreslonej w Rozporzadzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 28 czerwca
2003 roku w sprawie stawki opłaty stanowiacej podstawe do obliczania kary
wymierzanej w wyniku obowiazkowej kontroli (Dz. U. nr 120, poz. 1132),
współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkosci
obiektu budowlanego (w), okreslonych w załaczniku do Prawa Budowlanego.
Inwestor, na którego nałoono obowiazek uzyskania pozwolenia na uytkowanie
obiektu budowlanego, zgodnie z Art. 56. Prawa Budowlanego, jest obowiazany
zawiadomic o zakonczeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystapienia
do jego uytkowania, zgodnie z własciwoscia wynikajaca z przepisów
szczególnych, organy:
1) 1) Inspekcji Ochrony Srodowiska,
2) 2) Panstwowej Inspekcji Sanitarnej,
3) 3) Panstwowej Inspekcji Pracy,
4) 4) Panstwowej Stray Poarnej
Organy zajmuja stanowisko w sprawie zgodnosci wykonania obiektu budowlanego
z projektem budowlanym. Nie zajecie stanowiska przez powysze organy, w
terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje sie jak nie zgłoszenie
sprzeciwu lub uwag.
Do zawiadomienia o zakonczeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o
udzielenie pozwolenia na uytkowanie inwestor, zgodnie z Art. 57. Prawa
Budowlanego, jest obowiazany dołaczyc:
1) 2) oryginał dziennika budowy,
2) 3) oswiadczenie kierownika budowy:
l. a. o zgodnosci wykonania obiektu budowlanego z projektem
budowlanym i warunkami pozwolenia na budowe, przepisami i
obowiazujacymi Polskimi Normami,
m. b. o doprowadzeniu do naleytego stanu i porzadku terenu
budowy, a take - w razie korzystania - ulicy, sasiedniej
nieruchomosci, budynku lub lokalu,
3) 4) oswiadczenie o własciwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeeli
eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzaleniona od ich odpowiedniego
zagospodarowania,
4) 5) protokoły badan i sprawdzen,
5) 6) inwentaryzacje geodezyjna powykonawcza,
7) 7) oswiadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony organów, które jest
obowiazany zawiadomic o zakonczeniu budowy.
W razie zmian nie odstepujacych w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub
warunków pozwolenia na budowe, dokonanych podczas wykonywania robót, do
zawiadomienia powyszego, naley dołaczyc kopie rysunków wchodzacych w
skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie
potrzeby take uzupełniajacy opis. W takim przypadku oswiadczenie, powinno byc
potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeeli został
ustanowiony.
Inwestor, zgodnie z Art. 57. Prawa Budowlanego, jest obowiazany zawiadomic
własciwy organ o zakonczeniu robót budowlanych objetych obowiazkiem
zgłoszenia, w terminie 14 dni od dnia ich zakonczenia.
Tak wiec, dopiero nie zgłoszenie zastrzeen do rozpoczecia uytkowania
wybudowanego domu ze strony własciwego organu, lub uzyskanie decyzji o
pozwoleniu na uytkowanie, stanowi ostatnia, wymagana Prawem Budowlanym
formalnosc przy budowie domu.
Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na uytkowanie lub brak zastrzeen ze strony
odpowiedniego urzedu, uzupełnione protokołem koncowego odbioru, powinny byc
dla inwestora podstawa do zapłacenia koncowej faktury generalnego wykonawcy.
Pozostałe formalnosci, konieczne do zamieszkania, to uzyskanie wydziału geodezji
urzedu gminy lub starostwa numeru posesji zwany te policyjnym, adresowym
lub porzadkowym, wydawanego bezpłatnie na podstawie pozwolenia na
uytkowanie lub zaswiadczenia od własciwego organu o braku sprzeciwu do
rozpoczecia uytkowania. Majac numer, naley sie zameldowac w wydziale
meldunkowym gminy lub urzedu dzielnicowego, po przedstawieniu poswiadczenia
wymeldowania sie z poprzedniego miejsca zameldowania i mona ju wprowadzic
do swojego domu.
Naley pamietac, e od rozpoczecia uytkowania domu naley płacic podatek od
nieruchomosci nie tylko za działke, ale take za dom. Rady gminy uchwalaja
wysokosc podatków od nieruchomosci w danej gminie. Obowiazek podatkowy
powstaje z dniem 1 stycznia roku nastepujacego po tym, w którym budowa
została zakonczona, albo, w którym rozpoczeto uytkowanie budynku lub jego
czesci. O wysokosci podatku Urzad Gminy powiadomi własciciela pismem
poleconym z decyzja.
W powyszym Poradniku skupilismy sie przede wszystkim na aspektach prawnych
i formalnych procesu budowlanego, nie poruszajac ogromnej tematyki np. wyboru
konstrukcji planowanego domu, doboru materiałów konstrukcyjnych,
wykonczeniowych i instalacyjnych, technologii wykonania poszczególnych robót,
kontroli jakosci prowadzonych robót budowlanych itp.
Byc moe te tematy, oraz wiele innych, zwiazanych z budowa domów, zostana
dodane w nastepnych publikacjach, stanowiacych rozszerzenie i uzupełnienie
niniejszego poradnika.
A na razie, yczymy Panstwu szybkiego i bezbolesnego przebrniecia przez
wszystkie trudnosci, pietrzace sie na drodze przyszłego inwestora, budujacego
własny dom.

Rozpoczecie prac budowlanych.

Po podjeciu decyzji o sposobie realizacji robót, musimy uzyskac od przyszłego
kierownika budowy jego dane dotyczace posiadanych uprawnien budowlanych,
wpisania na liste własciwej izby samorzadu zawodowego i opłacenia składki
ubezpieczenia od odpowiedzialnosci cywilnej.
Po uzyskaniu i uprawomocnieniu sie pozwolenia na budowe, co najmniej na
siedem dni przed przystapieniem do robót budowlanych, obowiazani jestesmy do
złoenia w urzedzie wydajacym pozwolenie, zgłoszenia o terminie rozpoczecia
robót budowlanych. Zawiadomienie to powinno byc wysłane take do projektanta,
sprawujacego nadzór autorski. Wzór zgłoszenia o terminie rozpoczecia robót
budowlanych jest dołaczony do Poradnika.
W zgłoszeniu okreslamy przewidywany termin rozpoczecia budowy, jednoczesnie
wnoszac o wydanie dziennika budowy. Do zawiadomienia zobowiazani jestesmy
dołaczyc na pismie:
1. 1. oswiadczenie kierownika budowy, stwierdzajace sporzadzenie planu
bezpieczenstwa i ochrony zdrowia oraz przyjecie obowiazku kierowania
budowa, a take zaswiadczenie potwierdzajace jego wpisanie na liste
własciwej izby samorzadu zawodowego (wzór oswiadczenia kierownika
budowy jest dołaczony do Poradnika),
2. 2. w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego lub autorskiego –
oswiadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, lub autorskiego,
stwierdzajace przyjecie obowiazku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad
danymi robotami budowlanymi, a take zaswiadczenie potwierdzajace jego
wpisanie na liste własciwej izby samorzadu zawodowego (wzór oswiadczenia
inspektora nadzoru inwestorskiego i autorskiego jest dołaczony do Poradnika),
6. 3. informacje zawierajaca dane, majace byc zamieszczone w ogłoszeniu na
temat bezpieczenstwa pracy i ochrony zdrowia (ogłoszenie takie musi
umiescic na budowie jej kierownik, jesli budowa lub rozbiórka ma trwac dłuej
ni 30 dni roboczych, przy jednoczesnym zatrudnieniu co najmniej 20
pracowników albo na których planowany zakres robót przekracza 500
osobodni – czyli np. 5 robotników pracujacych przez 100 dni).
Po upływie 7 dni od złoenia zgłoszenia i po odebraniu dziennika budowy,
moemy wreszcie rozpoczac wykonywanie robót.
Pierwsza czynnoscia powinno byc protokolarne przekazanie terenu budowy
wykonawcy. Od tego momentu a do odbioru koncowego, bedzie on
odpowiedzialny za wszystko, co bedzie sie dziac na placu budowy.
Nastepna czynnosc, konieczna do wykonania, to wytyczenie przez geodete
głównych osi budynku i ewentualnie przebiegu przyłaczy, oraz lokalizacji innych,
charakterystycznych punktów pozostałych obiektów na placu budowy. Geodeta
powinien te wyznaczyc punkty wysokosciowe (tzw. repery) do pomiarów
wysokosci poszczególnych elementów budynku i innych obiektów.
Jeeli wytyczenie geodezyjne wykonywane było na nasze zlecenie, wtedy przy
przekazaniu placu budowy przekazujemy kierownikowi budowy szkice geodezyjne
i wytyczone punkty w terenie. Kierownik ma obowiazek odpowiednio zabezpieczyc
wytyczone punkty, w sposób umoliwiajacy ich ewentualne pózniejsze
odtworzenie.
Do obowiazków inwestora naley take zwykle zapewnienie dostawy energii
elektrycznej i wody dla potrzeb budowy. W tym celu, na zlecenie inwestora, na
podstawie odpowiednich projektów uzgodnionych z dostawcami pradu i wody, po
okazaniu prawomocnego pozwolenia na budowe, wykonuja odpowiednie
przyłacza., które nastepnie przekazujemy wykonawcy, spisujac stan liczników
pradu i wody, dla celów rozliczen zgodnie z umowa za zuyte media.
Dalsze działania w zakresie prac przygotowawczych i zasadniczych robót
budowlanych wykonywac bedzie ju wykonawca pod nadzorem kierownika robót.
Wanym elementem robót przygotowawczych jest zdjecie i złoenie w
bezpiecznym miejscu warstwy ziemi urodzajnej, tzw. humusu, do wykorzystania
pózniej przy zagospodarowaniu terenu wokół domu po zakonczeniu budowy.
Naley pamietac, e inwestor jest obowiazany bezzwłocznie zawiadomic własciwy
organ o zmianie kierownika budowy lub robót; inspektora nadzoru
inwestorskiego; lub projektanta sprawujacego nadzór autorski, podajac date, od
której nastapiła zmiana i dołaczajac oswiadczenia tych osób o przejeciu
obowiazków. Zawiadomienia dokonuje sie na odpowiednich formularzach: o
zmianie kierownika budowy, o zmianie inspektora nadzoru inwestorskiego i o
zmianie projektanta pełniacego nadzór autorski, których wzory sa załaczone do
Poradnika.
Kierownik budowy obowiazany jest umiescic na budowie, w widocznym z drogi
publicznej miejscu, na wysokosci co najmniej 2 m tablice informacyjna budowy
koloru ółtego, o wymiarach 90 x 70 cm, z napisami koloru czarnego wysokosci co
najmniej 4 cm, o tresci i formie zgodnej z Rozporzadzeniem Ministra
Infrastruktury z dnia 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montau i
rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierajacego dane dotyczace
bezpieczenstwa pracy i ochrony zdrowia (Dz. U. Nr 108, poz. 953).
Tablica informacyjna zawiera:
1. 1. okreslenie rodzaju robót budowlanych oraz adres prowadzenia tych robót,
2. 2. numer pozwolenia na budowe oraz nazwe, adres i numer telefonu
własciwego organu nadzoru budowlanego,
3. 3. imie i nazwisko lub nazwe (firme), adres oraz numer telefonu inwestora,
4. 4. imie i nazwisko lub nazwe (firme), adres i numer telefonu wykonawcy lub
wykonawców robót budowlanych,
5. 5. imiona, nazwiska, adresy i numery telefonów:
a. a. kierownika budowy,
b. b. kierowników robót,
c. c. inspektora nadzoru inwestorskiego,
d. d. projektantów,
6. 6. numery telefonów alarmowych Policji, stray poarnej, pogotowia,
7. 7. numer telefonu okregowego inspektora pracy.
Przez cały okres trwania budowy powinien sie na niej znajdowac dziennik budowy,
bedacy podstawowym dokumentem obrazujacym przebieg budowy.
Dziennik budowy jest wydawany przez odpowiedni urzad w terminie 3 dni od
dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowe stała sie ostateczna, za zwrotem
kosztów zwiazanych z jego przygotowaniem. Dziennik budowy jest przeznaczony
do rejestracji, w formie wpisów, przebiegu robót budowlanych oraz wszystkich
zdarzen i okolicznosci zachodzacych w toku ich wykonywania i majacych
znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowosci wykonywania budowy, rozbiórki
lub montau.
Dziennik budowy ma format A4, ponumerowane strony opieczetowane przez
własciwy organ i jest zabezpieczony przed zdekompletowaniem. Strony dziennika
budowy przeznaczone do wpisów sa podwójne - oryginał i kopia z perforacja
umoliwiajaca łatwe jej wyrywanie.
Na stronie tytułowej dziennika budowy własciwy organ zamieszcza numer, date
wydania oraz liczbe stron dziennika, imie i nazwisko lub nazwe (firme) inwestora,
rodzaj i adres budowy, numer i date wydania pozwolenia na budowe oraz
pouczenie o sposobie prowadzenia dziennika i odpowiedzialnosci okreslonej w art.
93 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane. Na pierwszej stronie
dziennika budowy inwestor zamieszcza imie i nazwisko lub nazwe (firme)
wykonawcy lub wykonawców oraz osób sprawujacych kierownictwo budowy i
robót budowlanych, nadzór autorski i inwestorski, podajac ich specjalnosci i
numery uprawnien budowlanych. Osoby te potwierdzaja podpisem i data przyjecie
powierzonych im obowiazków.
Kolejne strony dziennika budowy przeznacza sie na wpisy dotyczace przebiegu
robót budowlanych. Kady wpis oznacza data i podpisuje osoba dokonujaca
wpisu, z podaniem imienia, nazwiska, wykonywanej funkcji i nazwy jednostki
organizacyjnej lub organu, który reprezentuje. Pod kadym wpisem w dzienniku
budowy osoby, których wpis dotyczy, potwierdzaja podpisem i data zapoznanie
sie z jego trescia.
Wpisów w dzienniku budowy dokonuje sie w sposób trwały i czytelny na
oryginałach i kopiach stron, zamieszczajac je w porzadku chronologicznym, w
sposób uniemoliwiajacy dokonanie pózniejszych uzupełnien.
Do dokonywania wpisów w dzienniku budowy upowanieni sa:
1. 1. inwestor,
2. 2. inspektor nadzoru inwestorskiego,
3. 3. projektant,
4. 4. kierownik budowy,
5. 5. kierownik robót budowlanych,
6. 6. osoby wykonujace czynnosci geodezyjne na terenie budowy,
7. 7. pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych
do kontroli przestrzegania przepisów na budowie - w ramach dokonywanych
czynnosci kontrolnych.
Za własciwe prowadzenie dziennika budowy, jego stan oraz własciwe
przechowywanie na terenie budowy jest odpowiedzialny kierownik budowy.
W dzienniku wpisywane byc powinny najwaniejsze informacje dotyczace
przebiegu budowy, jak np. daty rozpoczecia i zakonczenia poszczególnych robót,
dane odpowiednich kierowników robót, zgłoszenia do odbioru robót ulegajacych
zakryciu i robót zakonczonych, zapisy o dokonanych odbiorach, wpisy inspektora
nadzoru z zaleceniami dotyczacymi prowadzonych robót, stanu bezpieczenstwa
na budowie itp., a w koncu zgłoszenie gotowosci do odbioru koncowego i zapisy o
dokonanym odbiorze.
Oryginał dziennika budowy jest przekazywany po jej zakonczeniu własciwemu
organowi wraz z dokumentacja powykonawcza, a kopie zatrzymuje w aktach
inwestor.
Inspektor nadzoru, jeeli jest ustanowiony, ma obowiazek bieacego sprawdzania
prawidłowosci wykonywanych robót, przeprowadzenia odbiorów technicznych
robót zanikajacych oraz zakonczonych i wpisywania informacji o nich do dziennika
budowy. Dodatkowo inspektor nadzoru potwierdza zaawansowanie robót
budowlanych w protokołach, stanowiacych podstawe do wystawienia faktury za
wykonane roboty. Jeeli na budowie nie ma ustanowionego inspektora nadzoru,
odbiorów i wpisów do dziennika o dokonanych odbiorach dokonuje kierownik
budowy. On te potwierdza zaawansowanie robót budowlanych do fakturowania i
odpowiada za prawidłowosc ich wykonywania.
W takcie budowy zachodzi niekiedy koniecznosc wprowadzenia zmian w
uzgodnionym projekcie budowlanym. Istotne zmiany te sa moliwe, zgodnie z Art.
36a. Prawa Budowlanego, jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na
budowe, w przeciwnym razie grozi nam uchylenie pozwolenia na budowe. Jeeli
nie jestesmy pewni, czy zmiany, które zamierzamy wprowadzic, sa istotne,
powinnismy wystapic do własciwego organu, wydajacego pozwolenie na budowe,
o udzielenie informacji, czy planowana zmiana wymaga uzyskania decyzji o
zmianie pozwolenia na budowe. Do wystapienia załaczamy opinie projektanta z
opisem planowanych zmian. Jeeli odpowiedni organ nie udzieli odpowiedzi w
ciagu 14 dni, przyjmuje sie, e opisane zmiany sa nieistotne.
W przypadku zmian istotnych, jak np. zmiana konstrukcji, ilosci kondygnacji,
gabarytów budynku itp., po opracowaniu przez projektanta zamiennego projektu
budowlanego, uwzgledniajacego planowane zmiany, musimy wystapic do
własciwego urzedu z wnioskiem o zmiane pozwolenia na budowe. Tryb
uzyskiwania decyzji o zmianie pozwolenia na budowe jest identyczny, jak decyzji
o pozwoleniu na budowe.
Usytuowanie wszystkich wybudowanych obiektów, przewodów, sieci i przyłaczy,
ogrodzen, dróg i innych stałych elementów zagospodarowania otoczenia budynku
powinno byc zinwentaryzowane przez uprawnionego geodete, który sprawdza
zgodnosc ich połoenia z zatwierdzonym w Zespole Uzgadniania Dokumentacji
Projektowej połoeniem, naniesionym na mape załaczona do protokołu
uzgodnienia. W przypadku znacznych rozbienosci, naley uzyskac ponowne
uzgodnienie usytuowania wybudowanych obiektów, a jeeli uzgodnienie bedzie
niemoliwe z powodu kolizji z innymi, projektowanymi budowlami, obiekty naley
przebudowac.
Kompletna powykonawcza inwentaryzacja geodezyjna to koszt rzedu paru tysiecy
złotych.

Umowa na wykonawstwo prac budowlanych.

W umowie o wykonawstwo robót budowlanych, lub o generalne wykonawstwo
domu, powinny sie znalezc zapisy, zabezpieczajace nasze interesy, jako inwestora
i umoliwiajace skuteczna kontrole wykonywanych robót budowlanych na kadym
z ich etapów. Trudno jest przedstawic uniwersalny wzór takiej umowy, z powodu
rónorodnosci moliwych sposobów realizacji budowy, warunków prowadzenia
robót, sposobów finansowania prac, rónego stopnia skomplikowania
wznoszonego budynku i innych czynników, wpływajacych na moliwa forme i
tresc umowy.
Wielu wykonawców proponuje własne wzory umów. Przed ich podpisaniem naley
je starannie przeczytac i przeanalizowac, a take w miare moliwosci dac do
przeczytania i zaopiniowania np. znajomemu prawnikowi. Dobrze jest pamietac,
e zapisy kadej umowy mamy prawo negocjowac i jedynymi ograniczeniami w
tych negocjacjach sa przepisy kodeksu cywilnego, z którymi umowa musi byc
zgodna.
W niniejszym rozdziale Poradnika spróbujemy podac podstawowe zapisy, jakie
powinny sie znalezc w umowie, aby skutecznie chroniła nasze interesy.
Umowa o wykonawstwo robót budowlanych jest pewnym rodzajem umowy o
dzieło i zgodnie z wymogami kodeksu cywilnego, musi byc sporzadzona na
pismie. Jej podstawowe postanowienia zawarte sa w tresci Tytułu XVI kodeksu
cywilnego „Umowa o roboty budowlane”, w powiazaniu z Tytułem XV „Umowa o
dzieło”.
W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiazuje sie do oddania w
ustalonym terminie okreslonego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z
projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiazuje sie do
dokonania wymaganych prawem czynnosci zwiazanych z przygotowaniem robót,
w szczególnosci do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do
odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Przed podpisaniem umowy, powinnismy zaadac dołaczenia do niej, zalenie od
formy prawnej firmy budowlanej, aktualnych wypisów z Krajowego Rejestru
Sadowego lub uwierzytelnionej kopii zaswiadczenia potwierdzajacego wpis do
rejestru działalnosci gospodarczej firmy, której zamierzamy zlecic wykonanie
robót.
Wypisy te podaja podstawowe dane o firmie wraz z zakresem jej działalnosci i
danymi osób, upowanionych do zaciagania zobowiazan, wiec take podpisywania
prawnie wiaacych umów. Tylko takie osoby powinny byc wpisane w umowie,
jako podpisujacy ja reprezentanci firmy. W umowie powinny te byc podane dane
stron umowy, wiec dla firmy jej pełna nazwa, siedziba, numery odpowiednich
rejestrów, numer REGON, numer NIP oraz nazwiska i funkcje reprezentantów. W
przypadku inwestora prywatnego powinno to byc imie, nazwisko, adres, zwykle
te nr dowodu osobistego i nr PESEL, czasem te nr NIP zleceniodawcy.
Nastepne postanowienia umowy, to dokładnie okreslony zakres robót objetych
umowa. Jeeli nie jest on dokładnie okreslony, to zgodnie z Art. 649. kodeksu
cywilnego poczytuje sie, i wykonawca podjał sie wszystkich robót objetych
projektem stanowiacym czesc składowa umowy.
Zazwyczaj szczegółowy zakres zleconych robót jest wyszczególniony w
odpowiednich załacznikach do umowy, okreslajacych take standardy zleconych
prac, terminarz wykonywania poszczególnych etapów robót powiazany z
terminarzem płatnosci.
Poniewa kodeks cywilny stanowi, e Wymagana przez własciwe przepisy
dokumentacja stanowi czesc składowa umowy, wiec jednym z załaczników
powinien byc zatwierdzony projekt budowlany, lub projekt wykonawczy z
odpowiednimi uzgodnieniami, w przypadku np. przyłaczy mediów.
Kolejne postanowienia umowy to dane, dotyczace podstawowych terminów
wykonania robót. Beda to terminy przekazania placu budowy, rozpoczecia robót
oraz zakonczenia robót. W przypadku koniecznosci bardziej szczegółowego
okreslenia terminów wykonania poszczególnych etapów budowy, do umowy
dołacza sie harmonogram robót, jako jeden z załaczników, zwykle uzupełniony o
harmonogram płatnosci.
Zapisy dotyczace terminów, zwykle sa uzupełnione o wyszczególnienie
przypadków, w których jest moliwe przesuniecie terminów. Zwykle sa to
przypadki wystapienia tzw. siły wyszej, zmian w projekcie, wprowadzonych na
adanie inwestora, niekorzystne warunki atmosferyczne, uniemoliwiajace
poprawne technicznie i bezpieczne wykonywanie robót (np. mróz poniej –10 °C
uniemoliwiajacy betonowanie), opóznienia w płatnosciach za wykonane roboty,
siegajace np. dłuej ni 1 miesiac itp. Naley starac sie ograniczac katalog
zdarzen, dajacych moliwosc wykonawcy przesuwania terminu budowy i strac sie
okreslac je jak najbardziej precyzyjnie, np. w przypadku mrozu podanie
granicznej temperatury (–10 °C) i czasu jej pomiaru (7 rano).
Nastepnym elementem umowy jest zwykle okreslenie wartosci wynagrodzenia za
jej wykonanie. Powinna to byc kwota wyraona w złotych, jako wartosc netto, z
okresleniem, e do tej wartosci zostanie w fakturach doliczony podatek VAT
zgodnie z obowiazujacymi przepisami. Obecnie dla budownictwa mieszkalnego
podatek ten wynosi 7%.
Naley dayc do tego, eby wynagrodzenie wykonawcy było okreslone jako
ryczałt, bez moliwosci jego zmiany, poza scisle okreslonymi przypadkami, co
zabezpieczy nas przed jego nieuzasadnionym wzrostem. Z uwagi na bardzo niska
obecnie inflacje i na stosunkowo krótki czas realizacji robót przy budowie domu
jednorodzinnego, nie powinna byc przewidziana w umowie moliwosc waloryzacji
wynagrodzenia.
Moliwosc zmiany wysokosci wynagrodzenia powinna istniec jedynie w przypadku
wprowadzenia zmian w projekcie na yczenie inwestora, lub na wniosek
wykonawcy zatwierdzony przez inwestora. Zmiana powinna byc moliwa zarówno
w góre, jak i w dół, zalenie od rodzaju wprowadzonych zmian, np. zamiana
parkietu na panele powinna spowodowac odpowiednie obnienie wynagrodzenia.
Kada zmiana wysokosci wynagrodzenia oraz innych postanowien umowy
powinna byc do niej wprowadzona w formie pisemnej jako numerowany kolejno
aneks do umowy.
W tej czesci zwykle okresla sie te, czego powysza kwota nie obejmuje, czyli, za
co inwestor zobowiazuje sie płacic samodzielnie. Moe to byc np. koszt nadzoru
inwestorskiego i autorskiego, koszt pradu i wody zuytego na budowie, koszt
tymczasowego przyłacza energii elektrycznej i wody dla potrzeb budowy, koszty
czasowego zajecia terenu pasa drogowego dla wykonania przyłaczy i koszt
projektu organizacji ruchu na czas wykonywania tych robót itp. Zakres tych
wyłaczen jest uzgadniany wzajemnie w czasie negocjacji postanowien umowy. Tu
take naley ograniczac katalog wyłaczen oraz dbac o jednoznacznosc zapisów.
Warto zadbac np. o to, aby wywóz smieci i nieczystosci z terenu budowy, a po
ostateczne wysprzatanie domu i otoczenia przed przekazaniem uytkownikowi
naleał do generalnego wykonawcy, i był ujety w ryczałtowym wynagrodzeniu
wykonawcy, gdy wtedy bedzie on dbał o to, eby kontenery na smieci nie były
wykorzystywane przez naszych sasiadów do usuwania nieczystosci na nasz koszt.
Take np. koszt wynajmu kabin sanitarnych powinien obciaac generalnego
wykonawce, dopingujac go do zamawiania ich uzasadnionej ilosci.
Nastepne, wane zapisy, to sposób płatnosci poszczególnych rat wynagrodzenia.
W umowie powinny byc zapisy uzaleniajace płatnosc kolejnych rat od wykonania
przez wykonawce poszczególnych etapów inwestycji, stwierdzonego protokołami
odbioru podpisanymi przez inspektora nadzoru. Nie powinnismy sie zgadzac na
płatnosci miesieczne, nie uzalenione od postepów budowy. Inna moliwa do
przyjecia forma rozliczen moe byc płatnosc miesieczna w wysokosci
odpowiadajacej procentowemu zaawansowaniu wykonanych robót,
stwierdzonemu na podstawie protokołów odbioru podpisanych przez inspektora
nadzoru.
W umowie powinien byc zapis, e dopiero uzyskanie decyzji o pozwoleniu na
uytkowanie, jesli jest wymagane, lub brak zastrzeen ze strony odpowiedniego
urzedu w czasie 21 dni od zgłoszenia zakonczenia robót, uzupełnione protokołem
koncowego odbioru, moe byc podstawa do zapłacenia koncowej faktury
generalnego wykonawcy.
Płatnosci powinny byc dokonywane przelewem na wskazane w umowie konto.
Naley unikac płacenia gotówka, chociaby dlatego, e chodzi tu o znaczne kwoty.
Jeeli ju zaistnieje koniecznosc płacenia gotówka, to płacmy tylko osobom
upowanionym do reprezentowania firmy i zawsze bierzmy pisemne pokwitowanie
z okresleniem numeru faktury, której płatnosc dotyczy, z czytelnym podpisem
odbiorcy pieniedzy i pieczatka firmy budowlanej. Na fakturze lub rachunku
powinna wtedy byc pieczatka „Opłacono gotówka”.
W umowie powinno byc uzgodnione zatrzymywanie okreslonych kwot z kadej
faktury, jako gwarancji dobrego wykonania. Zwykle jest to kwota w wysokosci 5-
10% wartosci netto kadej faktury (VAT powinien byc zapłacony w całosci,
zgodnie z przepisami obowiazujacymi w tym zakresie). Kaucja gwarancyjna
powinna byc rozliczona w dwóch etapach: połowa powinna byc wypłacona
wykonawcy po uzyskaniu pozwolenia na uytkowanie domu, jeeli jest
wymagane, lub po pozytywnym przeprowadzeniu obowiazkowej kontroli po
zakonczeniu budowy, oraz po usunieciu usterek stwierdzonych w czasie
koncowego odbioru robót. Druga połowa powinna zostac jako zabezpieczenie
obowiazku usuwania usterek w okresie gwarancyjnym. W przypadku gdyby
wykonawca nie przystapił do usuwania usterek w czasie gwarancji w
uzgodnionym terminie, inwestor mógłby wykorzystac zatrzymane kwoty na ich
usuniecie. Ostateczne rozliczenie zatrzymanej kaucji gwarancyjnej powinno
nastapic po zakonczeniu okresu gwarancji.
W przypadku uzgodnienia wpłacenia zaliczki wykonawcy przed rozpoczeciem
robót, powinnismy w umowie uywac okreslenia „zadatek”, gdy wtedy, zgodnie z
kodeksem cywilnym, w przypadku nie wywiazania sie wykonawcy z umowy, musi
on zwrócic zadatek w podwójnej wysokosci. Poza tym powinnismy dayc do
rozliczania zadatku w kilku pierwszych fakturach, poprzez potracanie z nich
odpowiedniej jego czesci, a nie do potracenia zadatku np. z ostatniej faktury.
Kolejna czescia umowy powinny byc obowiazki stron. Obowiazki inwestora
wyszczególnione zostały na poczatku rozdziału 4 Poradnika. Uzupełnic je naley o
obowiazek zapłaty za wykonane roboty.
W obowiazkach wykonawcy musimy wpisac wykonanie robót pod nadzorem osób
uprawnionych, zgodnie ze sztuka budowlana, wiedza techniczna oraz
obowiazujacymi przepisami prawnymi, dotrzymywanie terminów prac,
przestrzeganie przepisów BHP i p-po., dostarczanie niezbednych atestów,
wyników oraz protokołów badan, sprawozdan i prób, skompletowanie
dokumentacji powykonawczej i przekazanie jej inwestorowi przed odbiorem
koncowym, dbanie o porzadek na placu budowy i w jego sasiedztwie oraz
uporzadkowanie ich po zakonczeniu prac, usuniecie tymczasowych obiektów
zaplecza i doprowadzenie otoczenia budynku do stanu zgodnego z planem
zagospodarowania z projektu budowlanego, a take usuwania wszelkich wad i
usterek stwierdzonych w czasie budowy i w trakcie okresu gwarancyjnego.
Dalsze postanowienia to sposób przeprowadzania odbiorów wykonanych robót i
odbioru koncowego, terminy zgłaszania robót zanikajacych i wykonanych
elementów do odbioru przez inspektora nadzoru, termin zgłoszenia wykonanych
robót do odbioru koncowego, sposób przeprowadzenia odbioru koncowego,
obowiazek skompletowania i przekazania inwestorowi dokumentacji
powykonawczej oraz wszystkich atestów, protokołów wykonanych odbiorów, prób
i przegladów, zwłaszcza przegladu kominiarskich i protokołów odbioru instalacji
gazowej, elektrycznej, centralnego ogrzewania, kotłowni itp., wraz z protokołami
przeprowadzonych prób cisnieniowych, testów, rozruchów, instrukcji i kart
gwarancyjnych zamontowanych urzadzen, oraz naniesionych na mape wyników
obowiazkowych pomiarów geodezyjnych budynku, przyłaczy, ogrodzenia i innych
elementów, ze stwierdzeniem zgodnosci ich usytuowania z zatwierdzonym
projektem.
Powinny te byc jasno i jednoznacznie okreslone obowiazki i terminy usuwania
wad stwierdzonych podczas odbiorów oraz stwierdzenie, e tylko protokół z
potwierdzeniem usuniecia wad uprawnia do wystawienia faktury za wykonane
prace.
Wykonawca powinien te zostac zobligowany do zawarcia ubezpieczenia budowy
od wszelkich szkód, do wysokosci wartosci wynagrodzenia, obejmujacego
wykonawce, inwestora i ewentualnych podwykonawców jako ubezpieczonych,
uzupełnionego o ubezpieczenie odpowiedzialnosci cywilnej z tytułu realizacji robót
budowlanych do wysokosci uzgodnionej z inwestorem. Jeeli wykonawca nie
zgodzi sie na zawarcie takiego ubezpieczenia, to radzimy inwestorowi zawrzec je
samodzielnie. Moe to uchronic go od duo wiekszych strat w przypadku np.
poaru na budowie domu. W takim wypadku naley jednak wymagac od
wykonawcy i podwykonawców dostarczenia polis ubezpieczenia od
odpowiedzialnosci cywilnej z tytułu prowadzenia działalnosci zawodowej, z kwota
ubezpieczenia co najmniej dziesieciokrotnie przewyszajacej wartosc zleconych
prac.
Nastepny element umowy, to kary umowne za nie wywiazanie sie stron z
obowiazków. Kary nakładane wykonawcy za opóznienie w realizacji przedmiotu
umowy wynosic moga od 0,1% do 1% wartosci netto umowy za kady dzien
opóznienia. Przy opóznieniu w usuwaniu stwierdzonych wad kary moga wynosic
od 0,1% do 1% wartosci netto elementów, w których stwierdzono wady. Powinna
byc te okreslona górna granica kar za opóznienia, w wysokosci np. 10% wartosci
umowy, po przekroczeniu której, inwestor bedzie uprawniony do zerwania umowy
z winy wykonawcy. W przypadku zerwania umowy z winy wykonawcy, na
wykonawce moe zostac nałoona kara w wysokosci np. 10% wartosci netto
umowy. Inwestor powinien miec take moliwosc zerwania umowy z winy
wykonawcy, gdy np. została ogłoszona upadłosc wykonawcy lub został sadownie
zajety jego majatek, uniemoliwiajac wykonywanie umowy, gdy wykonawca nie
rozpoczał robót w przewidzianym terminie, lub, gdy je przerwał bez
uzasadnionych przyczyn ze strony inwestora i nie kontynuuje, pomimo pisemnego
wezwania, a przerwa trwa dłuej, ni 30 dni.
Inwestor moe byc take zobowiazany do zapłacenia kar umownych za zwłoke w
wykonywaniu swoich obowiazków, np. za zwłoke w przekazaniu placu budowy w
wysokosci analogicznej, jak wykonawca. W przypadku zwłoki w płatnosciach,
wykonawcy powinny przysługiwac ustawowe odsetki karne. W przypadku
zerwania umowy z winy inwestora, kara umowna powinna byc ustalona w
wysokosci analogicznej, jak kara dla wykonawcy. Prawo do zerwania umowy
powinno byc zagwarantowane wykonawcy w wypadku zwłoki w przekazaniu palcu
budowy np. ponad 2 tygodnie, przerwania realizacji budowy np. o ponad 30 dni z
winy leacej po stronie inwestora lub zwłoki w płatnosciach o ponad 30 dni w
stosunku do ustalonego w umowie terminu płatnosci faktu.
W przypadku przerwy w realizacji robót z powodu siły wyszej o np. ponad 60 dni,
strony powinny miec prawo do rozwiazania umowy bez naliczania kar umownych,
przy zachowaniu obowiazku rozliczenia robót wykonanych do dnia przerwania
prac.
Poza górnym ograniczeniem kwoty kar umownych, powinna byc wpisana w
umowe moliwosc dochodzenia poniesionych rzeczywistych strat,
przewyszajacych kary umowne, na zasadach ogólnych.
W umowie powinny byc te okreslone obowiazki stron w przypadku rozwiazania
umowy, w zakresie inwentaryzacji i zabezpieczenia wykonanych robót, oraz
rozliczenia ich wartosci.
Pozostałe wane zapisy, to ustalenie długosci okresów gwarancji i rekojmi za
wykonane roboty, terminów przystapienia wykonawcy do usuwania wad i usterek
(zwykle 1 tydzien na rozpoczecie, a obustronnie ustalony, uzasadniony
technicznie termin zakonczenia), oraz postanowienia koncowe, okreslajace sposób
rozstrzygania sporów i lokalizacje sadu, przed którym strony moga dochodzic
swoich roszczen i wreszcie stwierdzenie, e wszelkie zmiany w umowie musza
miec forme pisemna.
Warto jeszcze wspomniec o uregulowaniach, dotyczacych podwykonawców.
Zgodnie z nowymi uregulowaniami w kodeksie cywilnym, wykonawca musi miec
zgode inwestora na zatrudnienie podwykonawców, a inwestor i wykonawca
solidarnie ponosza odpowiedzialnosc za opłacenia nalenosci podwykonawców.
Odmienne postanowienia umów sa niewane.
Po uzgodnieniu z wykonawca wszystkich zapisów umowy, i po jej podpisaniu,
moemy przystepowac do wykonywania robót budowlanych.

Wybór sposobu realizacji prac budowlanych.

Majac uprawomocnione pozwolenie na budowe, moemy wprowadzic na budowe
wykonawce robót budowlanych. Oczywiscie, moemy, a nawet, eby nie tracic
czasu, powinnismy rozpoczac starania o znalezienie wykonawcy przed
pozwoleniem na budowe, ale roboty mona rozpoczac, pod grozba grzywny i
wstrzymania robót, a nawet rozbiórki wykonanych prac, jako samowoli
budowlanej, dopiero po uprawomocnieniu sie pozwolenia.
W zasadzie istnieja trzy podstawowe sposoby zlecania i prowadzenia robót
budowlanych przy wznoszeniu domu jednorodzinnego przez prywatnego
inwestora:
1 - budowa sposobem gospodarczym,
2 - budowa z indywidualnie zlecanymi poszczególnymi robotami
budowlanymi,
2 - zatrudnienie generalnego wykonawcy.
Pierwszy sposób, polegajacy na wznoszeniu budynku siłami własnymi, najbliszej
rodziny lub znajomych, polecany moe byc jedynie w przypadku niewielkich,
prostych budynków, o nieskomplikowanej, typowej konstrukcji. Naley jednak
pamietac, e niektóre prace, jak instalacje elektryczne, gazowe, czy wszystkie
zewnetrzne przyłacza, musza byc wykonywane przez wyspecjalizowanych
wykonawców, posiadajacych odpowiednie uprawnienia. Musimy te miec
wiadomosci o sposobie wykonawstwa poszczególnych robót budowlanych i
dysponowac odpowiednimi umiejetnosciami do ich poprawnego wykonania. Poza
tym musimy dysponowac dua iloscia wolnego czasu nie tylko na samo
budowanie, ale take na załatwianie zaopatrzenia w materiały, przeprowadzanie
odbiorów itp. Musimy te zatrudnic kierownika budowy z odpowiednimi
uprawnieniami do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie
(tzw. uprawnieniami wykonawczymi), który bedzie odpowiadał za prawidłowosc
wykonywanych robót budowlanych i prowadził dziennik budowy.
Drugi sposób, polega na wyszukiwaniu firm do wykonania poszczególnych robót
budowlanych (fundamentów, konstrukcji, prac wykonczeniowych, instalacji,
przyłaczy itd.) i zlecaniu im indywidualnie tych prac. W tym przypadku
prowadzenie budowy jest duo łatwiejsze i zajmuje mniej czasu, ale powinnismy
zadbac o zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego, z odpowiednimi
uprawnieniami, w celu nadzorowania jakosci wykonywanych prac przez
poszczególnych wykonawców i prowadzenia odbiorów wykonanych robót. pozwoli
to na unikniecie wielu usterek, wychodzacych pózniej na jaw w trakcie
uytkowania budynku. W systemie tym nie ma zwykle jednego kierownika
budowy, a sa jedynie kierownicy robót z poszczególnych firm, którzy musza byc
zgłoszeni odpowiedniemu urzedowi i wpisani do dziennika budowy, odpowiadajacy
za prawidłowosc wykonywanych robót.
W trzecim sposobie całosc robót jest zlecana jednej firmie, generalnemu
wykonawcy, który odpowiada za wykonawstwo, formalnosci, odbiory itp.,
przekazujac gotowy budynek inwestorowi. Kierownik budowy jest wtedy
zatrudniany przez generalnego wykonawce, natomiast my, we własnym interesie,
powinnismy zadbac o zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego.
We wszystkich powyszych przypadkach naley pamietac, e, zgodnie z Prawem
Budowlanym, niedopuszczalne jest łaczenie przez jedna osobe funkcji kierownika
budowy (robót) i inspektora nadzoru.
Teoretycznie, najtanszy powinien byc pierwszy sposób. Naley jednak wziac pod
uwage due upusty cenowe, jakie wielu wykonawców ma w hurtowniach
materiałów budowlanych, co pozwala na znaczne obnienie cen ich zakupu.
Dodajac do tego wartosc naszego własnego czasu, włoonego w budowe w
pierwszym sposobie, moe sie okazac, e pierwszy sposób nie jest wcale
najtanszy. W drugim wypadku moemy wybudowac dom tanio, ale musimy
poswiecic duo czasu na wyszukiwanie wykonawców, koordynacje ich robót,
odbiory czesciowe i koncowe. Dua zaleta tego sposobu jest moliwosc
dostosowania tempa realizacji prac do własnych zasobów finansowych.
Trzeci sposób wymaga od nas poswiecenia najmniejszej ilosci własnego czasu na
budowe domu i zwykle sama budowa trwa najkrócej. Wybudowanie typowego
domu jednorodzinnego przez generalnego wykonawce powinno trwac nie dłuej,
ni ok. 6 miesiecy. W przypadku wybrania do jego realizacji firmy wykonawczej,
majacej własne brygady do wykonania przynajmniej podstawowych robót
budowlanych, instalacyjnych i wykonczeniowych, moe byc take atrakcyjne
finansowo. Obecnie, koszt wykonania w systemie generalnego wykonawstwa, 1
m2 budynku w stanie surowym, zalenie od powierzchni, waha sie od ok. 750 do
ok. 1600 zł/m2 (im mniejszy dom, tym wysza cena 1 m2). Na roboty
wykonczeniowe trzeba jeszcze zarezerwowac, zalenie od standardu wykonczenia
i powierzchni domu, od ok. 750 do ok. 1100 zł/m2.
Powyszy koszt jest aktualny dla typowych projektów, oferowanych przez
generalnego wykonawce, i nie obejmuje wykonania przyłaczy poszczególnych
mediów, dróg dojazdowych, nietypowych ogrodzen.
Moe sie on te wahac, zalenie od wielkosci miejscowosci, w której zamierzamy
zbudowac dom.
W kadym wypadku, bedziemy musieli zawrzec co najmniej jedna umowe z
wykonawca okreslonych robót budowlanych. Naley byc swiadomym, co powinna
zawierac taka umowa.

Budowa domu

Budowa nawet najmniejszego domu, jest trudnym i czasochłonnym procesem,
który moe sie w pełni powiesc jedynie w przypadku posiadania przez wszystkich
jego uczestników duej dozy wiedzy, umiejetnosci i rzetelnosci w wykonywaniu
powierzonych im czynnosci.
Zgodnie z Prawem Budowlanym, uczestnikami procesu budowlanego, sa:
1) 1) inwestor,
2) 2) inspektor nadzoru inwestorskiego,
3) 3) projektant,
4) 4) kierownik budowy lub kierownik robót.
Kady z nich ma do spełnienia okreslone obowiazki, opisane w rozdziale 3, od art.
18 do art. 27 Prawa Budowlanego.
Jako inwestor, powinnismy przede wszystkim dopilnowac: opracowania projektu
budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów, objecia kierownictwa
budowy przez kierownika budowy, opracowania planu bezpieczenstwa i ochrony
zdrowia, wykonania i odbioru robót budowlanych, a w przypadkach
uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub
warunkami gruntowymi, objecia nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych,
przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.
Inwestor ma te prawo w kadym przypadku, niezalenie od istnienia takiego
obowiazku w pozwoleniu na budowe, zatrudnic inspektora lub inspektorów
nadzoru, oraz zobowiazac projektanta do pełnienia nadzoru autorskiego nad
realizacja jego projektu.

Pozwolenie na budowe.

Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowe jest ukoronowaniem etapu działan,
zwiazanych z załatwianiem najprzeróniejszych formalnosci urzedowych, dajacym
nam moliwosc rozpoczecia robót budowlanych na naszej działce.
Wniosek o wydanie pozwolenia na budowe składamy do własciwego organu,
zgodnie z lokalizacja działki, na odpowiednim formularzu, którego wzór stanowi
załacznik nr 1 do Rozporzadzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003
r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowe, oswiadczenia o
posiadanym prawie do dysponowania nieruchomoscia na cele budowlane i decyzji
o pozwoleniu na budowe (Dz.U. nr 120, poz. 1127) Wzór wniosku o pozwolenie na
budowe załaczony został do Poradnika. Zgodnie z aktualnym Prawem
Budowlanym, własciwym organem wydajacym pozwolenia na budowe, jest
starosta. Wobec powyszego, wniosek o pozwolenie na budowe składamy w
odpowiednim wydziale w Starostwie Powiatowym, w przypadku miast na prawach
powiatu w wydziale lub referacie w Urzedzie Miasta, a w przypadku Warszawy w
odpowiedniej Delegaturze Naczelnego Architekta Warszawy.
Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowe naley załaczyc:
1. 1. projekt budowlany w 4 egzemplarzach, wraz z uzgodnieniami, opiniami i
pozwoleniami, wymaganymi przepisami szczególnymi;
2. 2. oswiadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomoscia na
cele budowlane (oswiadczenie stanowi załacznik nr 2 do wspomnianego wyej
Rozporzadzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. Wzór
oswiadczenia o prawie do dysponowania nieruchomoscia na cele budowlane
załaczony został do Poradnika);
3. 3. decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowani terenu (WZiZT), jesli
jest wymagana zgodnie z przepisami Ustawy o zagospodarowaniu
przestrzennym;
4. 4. specjalistyczna opinie, wydana przez osobe fizyczna lub jednostke
organizacyjna wskazana przez własciwego ministra, wymagana dla obiektów:
a. a. których wykonanie lub uytkowanie moe stwarzacb. powane
zagroenie dla uytkowników, takich jak: obiekty energetyki jadrowej,
rafinerie, zakłady chemiczne, zapory wodne lub
c. b. których projekty budowlane zawieraja nowe, nie sprawdzone w
krajowej praktyce, rozwiazania techniczne, nie znajdujace podstaw w
przepisach i Polskich Normach
5. 5. Upowanienie, udzielone osobie działajacej w imieniu inwestora.
Urzad, wydajacy pozwolenie na budowe, sprawdza zgodnosc projektu
budowlanego z odpowiednimi zapisami w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego lub zapisami z WZiZT i wymaganiami ochrony srodowiska,
przepisami szczególnymi, w tym techniczno-budowlanymi, warunkami
technicznymi, Polskimi Normami itp. kompletnosc projektu budowlanego i
posiadanie wymaganych opinii, uzgodnien, pozwolen i sprawdzen, oraz wykonanie
- a w przypadku obowiazku sprawdzenia projektu take sprawdzenie projektu -
przez osobe posiadajaca wymagane uprawnienia budowlane.
W przypadku stwierdzenie niezgodnosci wzywa inwestora do skorygowania
projektu budowlanego, podajac termin na wprowadzenie korekty. Po stwierdzeniu
poprawnosci wykonania projektu i zgodnosci z wszystkimi wymogami formalnymi
i prawnymi, urzad zatwierdza projekt i wydaje decyzje o pozwoleniu na budowe,
załaczajac do niej zatwierdzony projekt budowlany.
Wane jest, e w razie spełnienia okreslonych wymagan urzad nie moe odmówic
wydania pozwolenia na budowe.
W przypadku, gdy własciwy organ nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na
budowe w terminie 2 miesiecy od dnia złoenia wniosku o wydanie takiej decyzji,
organ wyszego stopnia (w przypadku domku, bedzie to wojewoda) wymierza
temu organowi kare w wysokosci 500 zł za kady dzien zwłoki. Kara ta stanowi
dochód Skarbu Panstwa.
W decyzji o pozwoleniu na budowe własciwy organ, w razie potrzeby:
1. 1. okresla szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia
robót budowlanych,
2. 2. okresla czas uytkowania tymczasowych obiektów budowlanych,
3. 3. okresla terminy rozbiórki:
d. a. istniejacych obiektów budowlanych nie przewidzianych do dalszego
uytkowania,
e. b. b) tymczasowych obiektów budowlanych,
4. 4. okresla szczegółowe wymagania dotyczace nadzoru na budowie w tym
obowiazek ustanowienia, w razie koniecznosci, inspektora nadzoru
inwestorskiego lun nadzoru autorskiego,
5. 5. nakłada obowiazek uzyskania pozwolenia na uytkowanie, jeeli jest to
uzasadnione wzgledami bezpieczenstwa ludzi lub mienia badz ochrony
srodowiska,
6. 6. zamieszcza informacje o obowiazkowej kontroli budowy, przeprowadzanej
na wezwanie inwestora, po zawiadomieniu o zakonczeniu budowy lub złoeniu
wniosku o wydanie pozwolenia na uytkowanie.
Wydana decyzje urzad wysyła do inwestora oraz innym stronom postepowania.
Stronami w postepowaniu w sprawie pozwolenia na budowe sa: inwestor oraz
własciciele, uytkownicy wieczysci lub zarzadcy nieruchomosci znajdujacych sie w
obszarze oddziaływania obiektu. W przypadku domu jednorodzinnego stronami
beda posiadacze działek, graniczacych z nasza działka. Nie istnieje wiec ju
moliwosc oprotestowywania inwestycji przez rónorakie stowarzyszenia itp.,
wycofujace swoje protesty dopiero po uzyskaniu sowitych dotacji (czyt. łapówek).
Wana zmiana jest te to, e w przypadku wniesienia skargi do sadu
administracyjnego na decyzje o pozwoleniu na budowe, wstrzymanie wykonania
tej decyzji na wniosek skaracego sad moe uzalenic od złoenia przez
skaracego kaucji na zabezpieczenie roszczen inwestora z powodu wstrzymania
wykonania decyzji. W przypadku uznania skargi za słuszna w całosci lub w czesci
kaucja podlega zwrotowi, a w przypadku oddalenia skargi kaucje przeznacza sie
na zaspokojenie roszczen inwestora.
Strony maja czas 14 dni od otrzymania kopii pozwolenia na budowe na złoenie
skargi na decyzje. Po tym czasie pozwolenie staje sie prawomocne i inwestor
moe przystapic do wykonywania robót budowlanych.

Projekt budowlany

Projekt budowlany jest podstawowym dokumentem wymaganym przez Prawo
Budowlane, umoliwiajacym uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowe. Projekt
ten musi byc wykonany przez architekta, posiadajacego odpowiednie
uprawnienia. Poniewa jest to wymóg ustawowy, wiec musimy znalezc biuro
projektowe lub architekta, z którym zawrzemy umowe o wykonanie projektu
budowlanego i uzyskanie pozwolenia na budowe naszego domu.
Wane jest pamietanie o tym, e celem pracy projektanta powinno byc uzyskanie
pozwolenia na budowe domu, gdy sam projekt budowlany, bez uzgodnienia i
wydanego na jego podstawie pozwolenia, jest do niczego nieprzydatny. Projektant
powinien odpowiadac za uzyskanie pozwolenia na budowe, gdy w razie
koniecznosci uzupełnienia lub poprawienia projektu budowlanego, złoonego z
wnioskiem o pozwolenie na budowe, tylko on moe szybko i sprawnie dokonac
takich korekt. Poza tym, jako fachowcowi, jest mu łatwiej załatwiac wszystkie
formalnosci zwiazane z uzyskaniem pozwolenia, ni włascicielowi działki, nie
majacemu zazwyczaj adnych doswiadczen ani odpowiedniej wiedzy w tym
zakresie.
Dla duych i skomplikowanych inwestycji projektowanie składa sie z kilku etapów:
koncepcji, słuacej do oceny funkcjonalnosci i efektywnosci ekonomicznej
inwestycji, projektu budowlanego do uzyskania pozwolenia na budowe, nastepnie
projektu przetargowego dla celów wyboru wykonawcy i wreszcie projektu
wykonawczego, czesto wykonywanego przez samego wykonawce, słuacego
bezposrednio do budowy inwestycji. Kada z kolejnych faz jest bardziej
szczegółowa, ni poprzednia, lecz kluczowa role pełni tu projekt budowlany, gdy
jest on zatwierdzany przez odpowiednie organy wydajace pozwolenie na budowe i
nastepne fazy moga byc jedynie jego uszczegółowieniem, bez moliwosci zmiany
jego zasadniczych rozwiazan.
Poniewa budowa domku jednorodzinnego nie jest skomplikowana, rozciagnieta w
czasie i wieloetapowa inwestycja, a firmy budowlane, budujace takie obiekty dla
klientów indywidualnych sa zazwyczaj niewielkie, nie dysponujace własnymi
biurami projektowymi, wiec naley dayc do tego, eby projekt budowlany był
sporzadzony od razu w zakresie i szczegółowosci projektu wykonawczego,
umoliwiajacego zaangaowanej przez nas firmie wybudowanie domu bez
koniecznosci uzupełniania projektu o dodatkowe szczegóły lub wykonania
odrebnego projektu wykonawczego.
Umowa z architektem powinno sie objac take, razem z projektem budowlanym w
zakresie zagospodarowania działki, architektury, konstrukcji oraz podstawowych
danych i wytycznych do projektów poszczególnych instalacji, zaprojektowanie
wszystkich instalacji, przyłaczy i sieci zewnetrznych, oraz dróg chodników i
wjazdów, niezbednych do poprawnego funkcjonowania całosci inwestycji. Takie
rozwiazanie pozwala na obnienie kosztu wykonania projektu w porównaniu ze
zlecaniem projektowania instalacji wewnetrznych i przyłaczy do sieci
zewnetrznych oddzielnym projektantom oraz pozwala na uproszczenie spraw
formalnych poprzez objecie przyłaczy jednym pozwoleniem na budowe, razem z
pozwoleniem dla samego domu, zamiast wystepowania o odrebne pozwolenia na
budowe poszczególnych przyłaczy.
Wada takiego rozwiazania jest wydłuenie czasu na przygotowywanie i
uzgadnianie projektu budowlanego. Rozwiazaniem alternatywnym jest
sporzadzenie projektu budowlanego w minimalnym zakresie wymaganym przez
Prawo Budowlane, uzyskanie pozwolenia na budowe, rozpoczecie budowy i w
czasie jej trwania wykonanie projektów odpowiednich przyłaczy i instalacji,
uzgodnienie ich z dostawcami mediów i uzyskanie odrebnych pozwolen na
budowe, umoliwiajacych w odpowiednim czasie ich wykonanie.
Powinnismy te zawrzec w umowie obowiazek wykonania przez architekta, na
jego zlecenie, wszystkich badan i ekspertyz, niezbednych do wykonania projektu
budowlanego. Jeeli koniecznosc wykonania takich badan (dotyczy to zwłaszcza
badan geotechnicznych) wynika z warunków ujetych w planie zagospodarowania
lub w WZiZT, to wynagrodzenie za ich wykonanie powinno byc od razu właczone
w wynagrodzenie za projekt, a jeeli koniecznosc ich wykonania wyniknie w
trakcie projektowania, to wynagrodzenie za te czesc usług powinno byc
negocjowane po wystapieniu takiej koniecznosci.
Niektórzy dostawcy mediów, zwłaszcza energii elektrycznej, gazu i telefonów,
oferuja, lub nawet zalecaja, moliwosc wykonania projektów przyłaczy przez
swoje własne biura projektowe, a czasem nawet moliwe jest zlecenie im
wykonania w całosci odpowiednich przyłaczy do budynku. Jest to rozwiazanie,
które warto polecic, gdy projekty takie kosztuja taniej, ni zlecane
indywidualnie, nie ma problemów z ich uzgadnianiem z dostawca mediów, a w
przypadku własnego wykonawstwa znikaja take kłopoty z odbiorami i
koniecznoscia zorganizowania nadzoru inwestorskiego nad ich realizacja. Naley
tylko, tak jak w przypadku innych projektów, dopilnowac uzyskania pozwolen na
budowe przyłaczy przez ich projektanta. Niestety, mamy wtedy niewielki wpływ
na terminowosc projektowania i wykonawstwa tych przyłaczy, co moe skutkowac
przedłueniem czasu trwania budowy domu.
Podstawowym dokumentem do sporzadzenia projektu budowlanego, jest aktualna
mapa do celów projektowych, obejmujaca nasza działke i jej otoczenie, zazwyczaj
dostarczana projektantowi przez inwestora. Mape taka uzyskujemy w składnicach
map powiatowych lub miejskich osrodków dokumentacji geodezyjnej i
kartograficznej. Koszt takiej mapy nie powinien przekroczyc paruset złotych.
Jeeli mapy w składnicy nie ma, naley zlecic jej wykonanie uprawnionemu
geodecie, ale wtedy jej koszt bedzie znacznie wyszy. Uzyskanie takiej mapy
moemy te zlecic architektowi, w ramach umowy o wykonanie projektu
budowlanego.
Zgodnie z Art. 34. ust. 1. Prawa Budowlanego, projekt budowlany powinien
zawierac:
1. 1). projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporzadzony na aktualnej
mapie, obejmujacy: okreslenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i
układy istniejacych i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia
terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania scieków, układ komunikacyjny
i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów,
rzednych i wzajemnych odległosci obiektów, w nawiazaniu do istniejacej i
projektowanej zabudowy terenów sasiednich,
2. 2). projekt architektoniczno-budowlany, okreslajacy funkcje, forme i
konstrukcje obiektu budowlanego, jego charakterystyke energetyczna i
ekomateriałowa, ukazujace zasady nawiazania do otoczenia, a w stosunku do
obiektów budowlanych uytecznosci publicznej i mieszkaniowego budownictwa
wielorodzinnego - równie opis dostepnosci dla osób niepełnosprawnych,
3. 3). stosownie do potrzeb, oswiadczenia własciwych jednostek organizacyjnych
o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru scieków oraz o
warunkach przyłaczenia obiektu do sieci wodociagowych, kanalizacyjnych,
cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg
ladowych,
4. 4). w zalenosci od potrzeb, wyniki badan geologiczno-inynierskich oraz
geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.
Szczegółowe wymogi odnosnie formy i tresci projektu budowlanego zawarte sa w
Rozporzadzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie
szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. nr 120, poz. 1133).
Projekt budowlany musi take spełniac wymogi Rozporzadzenia Ministra
Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych,
jakim powinny odpowiadac budynki i ich usytuowanie. (Dz. U. Nr 75, poz. 690).
Za tresc, forme i zgodnosc z odpowiednimi przepisami projektu budowlanego oraz
powiazanych z nim projektów branowych, odpowiadaja poszczególni projektanci,
podpisujacy wykonane przez siebie projekty swoim imieniem i nazwiskiem, z
podaniem numeru i zakresu posiadanych uprawnien projektowych. Do projektów
obowiazkowo musza te byc dołaczone kopie decyzji posiadanych przez kadego z
projektantów, nadajacych im uprawnienia do pełnienia samodzielnych funkcji
technicznych w budownictwie, w zakresie projektowania, w odpowiedniej
specjalnosci (tzw. uprawnien projektowych).
Zgodnie z zapisami Art. 6 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorzadach
zawodowych architektów, inynierów budownictwa oraz urbanistów (Dz. U. z
2001 r. Nr 5, poz. 42), kady z projektantów, jako osoba wykonujaca
samodzielne funkcje techniczne z zakresu projektowania w budownictwie, musi
byc wpisany na liste członków odpowiedniej izby samorzadu zawodowego i
posiadac wykupione ubezpieczenie odpowiedzialnosci cywilnej za szkody, które
moga wyniknac w zwiazku z wykonywaniem samodzielnych funkcji technicznych
w budownictwie.
Ostatecznym efektem pracy wszystkich projektantów powinien byc kompleksowy
projekt budowlany, o szczegółowosci projektu wykonawczego, w zakresie
architektury, konstrukcji i zagospodarowania terenu, wraz z projektami
wykonawczymi wszystkich instalacji wewnetrznych, przyłaczy zewnetrznych, dróg
oraz obiektów małej architektury, wraz z uzyskanym na jego podstawie
kompleksowym pozwoleniem na budowe lub z oddzielnymi pozwoleniami na
budowe domu i poszczególnych przyłaczy oraz dróg, z niezbednymi
uzgodnieniami wszystkich projektów instalacji i przyłaczy z poszczególnymi
dostawcami mediów.
Na rynku funkcjonuje bardzo wiele biur projektowych, wykonujacych usługi na
rzecz osób budujacych samodzielnie domy mieszkalne. Wybierajac jedno z tych
biur, czy to za posrednictwem ogłoszen prasowych, czy korzystajac z innych
informacji, naley kierowac sie przede wszystkim ich udokumentowanym
dorobkiem. Powinno to byc, w miare moliwosci, biuro działajace dłuszy czas na
rynku lokalnym, obejmujacym obszar, na którym połoona jest nasza działka,
gdy daje ono szanse sprawnego załatwienia wszystkich niezbednych formalnosci.
Poza tym ułatwia to bezposrednie zapoznanie sie z dotychczasowymi realizacjami
biura, a nawet porozmawianie z uytkownikami domów, zaprojektowanych przez
to biuro, dla poznania ich opinii o fachowosci projektantów. Wybierajac
projektanta, naley te zapoznac sie z jak najobszerniejszymi materiałami
(projekty, zdjecia, wizualizacje), przedstawiajacymi take inne dotychczasowe
realizacje, zaprezentowanymi nam przez poszczególnych architektów, dla
poznania stylu ich projektów i zdecydowania, styl którego z nich bedzie nam
najbardziej odpowiadał.
Warto te przeprowadzic rozeznanie wsród kilku biur, proponowanych przez nie
poziomów kosztów projektu,. Pozwoli to na wyrobienie sobie pogladu na srednie
ceny opracowan projektowych na rynku lokalnym.
Z uwagi na to, e ceny projektów sa cenami umownymi, okreslanymi
samodzielnie przez projektantów i biura, trudno jest podac dokładne informacje o
ich obecnej wysokosci. Cena zaley głównie od wielkosci projektu, stopnia jego
skomplikowania, oraz zlecanego zakresu prac projektowych. Poziom cen waha sie
take zalenie od lokalizacji biura. W duych miastach ceny sa zazwyczaj wysze,
ni w mniejszych miejscowosciach.
Najtanszym rozwiazaniem jest kupno gotowego projektu typowego, w cenie ok.
1000 – 2000 zł i zlecenie jego adaptacji. Kupujac gotowy projekt, naley
pamietac, e musi on byc zgodny z zapisami miejscowego planu
zagospodarowania dla naszej działki, lub z posiadanymi WZiZT, gdy w
przeciwnym razie zostanie odrzucony przez organ, wydajacy pozwolenie na
budowe.
Wybierajac projekt typowy, który mona zakupic korzystajac z katalogów
kupowanych w ksiegarniach, publikowanych na stronach internetowych biur
projektowych i czasopism z zakresu budownictwa i architektury, wybierajac z
dodatków do tych czasopism i bezposrednio w biurach architektonicznych, naley
starannie przemyslec własne potrzeby i moliwosci finansowe i wybrac dom,
najlepiej je spełniajacy. Oczywiscie, niebagatelnym czynnikiem jest te estetyka
projektu, a take jego funkcjonalnosc.
Kady typowy projekt wymaga adaptacji do warunków konkretnej lokalizacji.
Adaptacje taka moe wykonac jedynie projektant posiadajacy odpowiednie
uprawnienia do projektowania.
Poniewa w skład typowego projektu wchodzi jedynie czesc architektoniczno–
konstrukcyjna i wytyczne do szczegółowych projektów instalacji wewnetrznych,
wiec aby projekt taki stał sie projektem budowlanym, potrzebnym do uzyskania
pozwolenia na budowe, wymaga uzupełnienia, co najmniej o projekt
zagospodarowania działki. Konieczne jest te dostosowanie projektu, wraz z
wykonaniem odpowiednich obliczen fundamentów i innych elementów, do
miejscowych warunków gruntowych, oraz do strefy klimatycznej, w jakiej bedzie
wznoszony, jeeli warunki te sa róne, od przyjetych w projekcie.
Zgodnie z uwagami zamieszczonymi powyej, wskazanym moe te byc
wykonanie brakujacych projektów przyłaczy i dróg. W takim przypadku naley sie
liczyc z łacznym kosztem rzedu dalszych 1000 – 2000 zł, zalenie od zakresu
adaptacji i stopnia skomplikowania projektów przyłaczy.
Jeeli chcemy wybudowac niepowtarzalny, oryginalny, scisle dopasowany do
naszych potrzeb dom naszych marzen, wtedy musimy znalezc architekta, który
podejmie sie wykonac taki projekt według naszych wytycznych. Aby powstajacy
projekt w pełni odpowiadał naszym potrzebom, naley po podpisaniu umowy z
projektantem, poswiecic czas na dokonanie wyboru konkretnych, szczegółowych
rozwiazan, sposród zaproponowanych przez architekta, dotyczacych kształtu
architektonicznego domu, jego rozkładu, usytuowania na działce, kolorystyki
elewacji, materiałów wykonczeniowych oraz wielu innych szczegółów zwiazanych
z estetyka i funkcjonalnoscia przyszłego domu. Zaowocuje to dokładnym
dostosowaniem projektu do naszych potrzeb i pózniejszym zadowoleniem z
wieloletniego jego uytkowania.
Jednak, w porównaniu z kosztami typowego projektu, koszt projektu
indywidualnego jest znacznie wyszy. Zalenie od biura projektowego, oraz od
powierzchni domu i stopnia skomplikowania projektu, koszt jego wykonania moe
sie wahac od ok. 20 zł/m2 do ok. 60 zł/m2, przy czym im wieksza jest
powierzchnia całkowita domu, tym nisza jest cena jednostkowa projektu. Jednak
w przypadku korzystania z usług renomowanych architektów, a take przy
szczególnie nietypowych i skomplikowanych projektach, koszty te moga znacznie
wzrosnac.
Niektóre firmy projektowe współpracujac z firmami wykonawczymi, projektu
oferuja wykonanie zawarte w cenie wybudowania budynku. Oferta taka warta jest
zastanowienia, jeeli nie powoduje znacznego zwiekszenia kosztów wykonawstwa
domku i zawiera wykonanie kompletnego projektu z uzyskaniem pozwolenia na
budowe. Oceny oferty moemy dokonac z grubsza, zakładajac, e koszt
wykonania projektu nie przekracza zazwyczaj 4-6%, ale w skomplikowanych
przypadkach dochodzi nawet do 8% całkowitego kosztu robót budowlanych.
Proponowany przez architekta czas wykonania naprawde indywidualnego projektu
domu wynosi zazwyczaj kilka miesiecy. Znacznie krócej potrwac moe jedynie
adaptacja typowego, lub gotowego projektu, wykonanego ju na czyjes zlecenie.
W czasie wykonywania projektu, w kolejnych etapach pracy projektowej
projektant najpierw opracowuje wstepny program, obejmujacy ustalenie, we
współpracy z klientem, ilosci pomieszczen w domu, ich przewidywanych funkcji i
powierzchni, rozkładu, wielkosci i ilosci pomieszczen pomocniczych, wielkosci
garau, tarasów, balkonów itp. Nastepnym krokiem jest opracowanie koncepcji
domu, na podstawie opracowanego programu oraz ustalen z wypisu i wyrysu z
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z WZiZT, jesli zostały
opracowane dla danego terenu. W ramach koncepcji ustalany jest wyglad bryły
budynku, rozkład pomieszczen na poszczególnych kondygnacjach, plany budynku,
rzuty, charakterystyczne przekroje, wyglad i kolorystyka elewacji oraz wszystkie
inne szczegóły projektu architektonicznego, poza projektem konstrukcji budynku.
Jest to najbardziej pracochłonny etap projektowania, w czasie którego, powstaje
zasadniczy kształt przyszłego domu.
Po zatwierdzeniu koncepcji przez klienta, ostatnia faza pracy jest przygotowanie
gotowego projektu budowlanego w pełnym zakresie i wystapienie o pozwolenie na
budowe.
Projekt budowlany w zakresie usytuowania budynku i innych obiektów na terenie
działki, oraz w zakresie przebiegu projektowanych przyłaczy, powinien byc
uzgodniony w Zespole Uzgadniania Dokumentacji Projektowej przy Starostwie
Powiatowym lub Urzedzie Miasta, w formie protokołu uzgodnien i mapy do celów
projektowych z naniesiona lokalizacja powyszych obiektów.
Umowa o projektowanie domu musi byc zawarta w formie pisemnej. Jest to
wymóg ustawowy, warunkujacy jej wanosc. W ramach umowy, oprócz
precyzyjnie okreslonego zakresu zleconych prac, terminu ich wykonania z
podziałem na poszczególne fazy projektu oraz całkowitej wartosci i ewentualnego
terminarza płatnosci, uzalenionego scisle od wykonania kolejnych etapów
projektu, naley take okreslic obowiazki obu stron umowy.
W ramach swoich obowiazków architekt powinien sie zobowiazac:
1 - opracowac projekt budowlany w sposób zgodny z warunkami
okreslonymi w otrzymanym wypisie i wyrysie z miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy i
zagospodarowania terenu, zgodnie z przepisami, obowiazujacymi
Polskimi Normami oraz zasadami wiedzy technicznej;
4 - zapewnic udział projektantów branowych majacych uprawnienia
do projektowania w odpowiedniej specjalnosci (konstrukcyjnej,
instalacyjnej, projektantów sieci zewnetrznych itp.), koordynowac
wykonywanie przez nich projektów branowych;
6 - uzyskac wymagane przepisami Prawa Budowlanego uzgodnienia i
opinie, potrzebne do zatwierdzenia projektu budowlanego, na
podstawie pisemnego upowanienia klienta;
8 - uzyskac, z upowanienia klienta, decyzje o pozwoleniu na
budowe, zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego, przy czym koszty z
tym zwiazane ponosi klient;
10 - pełnic nadzór autorski na adanie inwestora lub uprawnionego
organu, za odrebnie ustalonym wynagrodzeniem;
13 - wyjasniac watpliwosci dotyczace projektu i uzgadniac z klientem
zawarte w nim rozwiazania.
Do obowiazków klienta powinno naleec:
15 - dostarczenie wypisu i wyrysu z miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu oraz aktualnej mapy do celów projektowych,
w skali 1:500 (załatwianie mapy do celów projektowych moemy zlecic
architektowi);
16 - dostarczenie mapy do celów projektowych, uzgodnien z
dostawcami mediów, wyników badan gruntu itp., chyba, e obowiazki
te scedujemy na architekta;
17 - regulowanie płatnosci w terminach i wysokosciach ustalonych
umowa;
Poza powyszymi ustaleniami, w umowie powinny byc okreslone konsekwencje
niedotrzymania postanowien umowy, jak kary umowne dla architekta za
niedotrzymanie terminów wykonania dokumentacji. Zwykle jest to okreslony
procent od wartosci umowy. Procent naley ustalic w wysokosci, stanowiacej
znaczaca kwote dla architekta, jednoczesnie wyznaczajac maksymalna górna
granice kar umownych, np. 10% wartosci umowy. Jednoczesnie opóznienie,
powodujace przekroczenie wyznaczonej maksymalnej wysokosci kar, moe byc
podstawa do zerwania umowy przez klienta z winy architekta, co skutkuje
naliczeniem kary umownej w wysokosci np. 10% wartosci umowy.
W umowie powinny sie te znalezc zapisy, e w przypadku, gdy przedstawiona
koncepcja nie zyska aprobaty klienta, architekt jest zobowiazany do ponownego
przygotowania i przedstawienia jej nastepnej wersji według wskazówek klienta,
zgodnie z ustalonym wczesniej programem i zapisami planu zagospodarowania
lub WZiZT, w ramach kwoty umowy, przy przedłueniu terminu jej wykonania.
Jednoczesnie, jeeli klient zmieni ustalenia programu w czasie przygotowywania
koncepcji, zmieniajac ustalenia umowne, architekt ma prawo do przedłuenia
terminu wykonania umowy i odpowiedniego zwiekszenia wynagrodzenia.
W umowie powinny te byc okreslone warunki i zasady zmiany wysokosci
wynagrodzenia w przypadku zmniejszenia lub zwiekszenia zakresu zleconych prac
projektowych.
Architekt powinien te miec prawo do karnych odsetek, przy przeciaganiu terminu
płatnosci powyej np. 14 dni i zerwaniu umowy z winy klienta w przypadku braku
płatnosci w czasie dalszych np. 30 dni. W przypadku zerwania umowy z winy
klienta, architektowi powinno przysługiwac prawo do naliczenia kary umownej w
wysokosci analogicznej, jak kary naliczane przez klienta.
Podane powyej ceny i udziały procentowe kosztu wykonania projektu w koszcie
wykonania inwestycji, maja zastosowanie w przypadku typowego projektu
budowlanego. Dodatkowe elementy i usługi, wynikajace z potrzeb i zlecen klienta,
sa wyceniane dodatkowo. Do usług takich naley np. konsultacje i pomoc w
wyborze działki, pomoc w zgromadzeniu dokumentów i przygotowaniu
wystapienia o WZiZT, wystapienie i uzyskanie mapy do celów projektowych,
wyników badan geotechnicznych, uzyskanie wymaganych przepisami uzgodnien i
opinii, poza wymaganiami prawa budowlanego, wykonanie makiet i wizualizacji
komputerowych, wykonanie projektów wykraczajacych poza zakres typowego
projektu budowlanego, projektów wnetrz oraz pełnienie nadzoru autorskiego.
Wszystkie ceny za powysze usługi projektowe sa cenami umownymi.
Wykonany projekt chroni prawo autorskie, wiec nie moemy go zmienic w czasie
realizacji, ani wykorzystac ponownie, bez zgody projektanta. Moemy oczywiscie
wykupic prawa autorskie do projektu, co nam zagwarantuje, e nigdzie nie pojawi
sie drugi, identyczny dom, ale bedzie to powodowało znaczacy wzrost kosztów.
Gotowy projekt budowlany, przygotowany przez architekta, jest składany w 4
egzemplarzach wraz z załaczonym wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na
budowe, do starostwa powiatowego, które po sprawdzeniu jego kompletnosci i
zgodnosci z warunkami z wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego, wydaje decyzje o pozwoleniu na budowe.
Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowe powinno stanowic podstawe do
zapłacenia architektowi ostatniej raty jego wynagrodzenia za projekt budowlany.

Uzyskanie warunków podłaczenia mediów.

Do uzyskania warunków technicznych podłaczenia poszczególnych mediów
(pradu, wody, kanalizacji, gazu), obliguja nas zapisy zawarte w miejscowym
planie zagospodarowania przestrzennego, lub zapisy decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu, jeeli musimy je uzyskac zgodnie z
przepisami Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, okreslajace
sposób zaopatrzenia w poszczególne media, usuwania scieków i odpadów.
Zazwyczaj wszystkie te warunki uzyskiwane sa przez architekta, wykonujacego
projekt budowlany, we współpracy z odpowiednimi projektantami branowymi. O
podanie warunków technicznych przyłaczenia naley wystapic do odpowiednich
dostawców poszczególnych mediów, przy uyciu formularzy o wzorach
okreslonych przez te firmy, moliwych do uzyskania w ich siedzibach. Trudno jest
podac przykładowe formularze wniosków, gdy kady z dostawców mediów
stosuje swoje własne formularze i przyjmuje wnioski jedynie zawierajace własne
wzory.
Do wniosków o wydanie warunków przyłaczenia naley dołaczyc mape sytuacyjno
– wysokosciowa z zaznaczonymi liniami rozgraniczajacymi teren inwestycji, kopie
wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub
decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku
koniecznosci jej uzyskania, a take dokumenty stwierdzajace prawo do
dysponowania nieruchomoscia na cele budowlane (akt własnosci, wypis z ksiegi
wieczystej, kopia aktu notarialnego).
We wniosku trzeba podac odpowiednie dane techniczne, charakteryzujace
zapotrzebowanie planowanej inwestycji na poszczególne media, wymagane
parametry, oraz inne dane, wymagane przez dostawców mediów do oceny
moliwosci zaopatrzenia w media, zgodnych z potrzebami inwestora, przy
wykorzystaniu istniejacych sieci w pobliu inwestycji.
Dane techniczne, potrzebne do wydania warunków technicznych podłaczenia
mediów, sa wyszczególnione na formularzach kadej z firm. Przykładowo, dla sieci
wodociagowej i kanalizacyjnej musimy podac przewidywana maksymalna dobowa
ilosc zuywanej wody i odprowadzanych scieków oraz wymagane cisnienie wody,
dla sieci elektrycznej podac powinnismy przewidywana moc zainstalowana w
obiekcie i moc szczytowa.
Oprócz danych technicznych, podac te musimy dane zleceniodawcy, podstawowe
dane charakteryzujace inwestycje, jej adres oraz dane inwestora.
Z uwagi na zakres i szczegółowosc danych, potrzebnych w poszczególnych
wnioskach, powinni je przygotowywac i składac z upowanienia inwestora
odpowiedni projektanci branowi, współpracujacy z architektem przygotowujacym
projekt budowlany, gdy tylko oni potrafia okreslic potrzebne dane z
wystarczajaca dokładnoscia i wiarygodnoscia.
Firmy wydaja warunki w terminach zazwyczaj nie przekraczajacych 30 dni.
Zazwyczaj za wydanie warunków technicznych nie pobierane sa opłaty.
Wydane warunki okreslaja szczegółowo sposób i miejsce wykonania właczenia do
sieci zewnetrznych, ilosc moliwych do czerpania mediów (ilosc wody, moliwy
przydział mocy itp.), warunki techniczne wykonania podłaczen, zakres
ewentualnej koniecznej rozbudowy sieci zewnetrznych, zakres prac do wykonania
przez dostawce mediów (wykonanie właczenia, załoenie wodomierzy,
gazomierzy, liczników energii itp.), zazwyczaj te załaczony zostaje do nich
projekt umowy na podłaczenie odpowiednich mediów lub wniosek o zawarcie
umowy o przyłaczenie do odpowiedniej sieci.
Uzyskujac warunki techniczne podłaczenia poszczególnych mediów, naley zadbac
od razu o uzyskanie oswiadczen własciwych jednostek organizacyjnych o
zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru scieków, wymaganych
przez Prawo Budowlane przy staraniu sie o pozwolenie na budowe.
Wydane warunki stanowic beda podstawe dla projektantów branowych do
pózniejszego zaprojektowania, zgodnie z zawartymi w nich wytycznymi,
odpowiednich przyłaczy i instalacji. Takie projekty beda mogły byc pózniej bez
kłopotów uzgodnione przez firmy, które wydały warunki.
Majac wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub
decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), uzupełnione o
warunki techniczne przyłaczenia potrzebnych mediów, moemy przystapic do
sporzadzenia projektu budowlanego inwestycji i wystapienia o wydanie decyzji o
pozwoleniu na budowe.

Kiedy jest potrzebna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Zgodnie z ostatnimi zmianami w Prawie Budowlanym i Ustawie o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku, kiedy dla danego terenu istnieje
miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony po 1995 r., to
stanowi on podstawe do wydawania pozwolen na budowe dla działek, leacych w
obrebie objetym planem. W przeciwnym wypadku, gdy planu nie ma, lub jest
starszy, ni z 1995 r., Rada Gminy została zapisami Ustawy o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym, zobowiazana do uchwalenie nowego planu,
poprzedzonego uchwaleniem studium zagospodarowania przestrzennego,
okreslajacym kierunki i uwarunkowania rozwoju gminy oraz ustalajacym obszary,
dla których konieczne jest opracowanie szczegółowych miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego.
Jeeli do konca 2002 r. gmina zdayła uchwalic co najmniej studium
zagospodarowania przestrzennego i podjeła uchwałe o przystapieniu do
uchwalenia nowych planów zagospodarowania, to moliwe jest do konca 2003 r.
korzystanie ze starych planów w zakresie wydawania pozwolen na budowe. Jeeli
tych czynnosci w powyszym terminie nie wykonała, to sytuacja przedstawia sie
tak, jakby tych planów nie było wcale.
W obu przypadkach, przed uzyskaniem pozwolenia na budowe, naley uzyskac
najpierw decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, okreslajaca
szczegółowo, co, i po spełnieniu jakich warunków, mona wybudowac na działce,
której dotyczy decyzja.
Zgodnie z Art. 61. 1. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest moliwe jedynie w przypadku
łacznego spełnienia nastepujacych warunków:
1. 1). co najmniej jedna działka sasiednia, dostepna z tej samej drogi publicznej,
jest zabudowana w sposób pozwalajacy na okreslenie wymagan dotyczacych
nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i
wskazników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym
gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy
oraz intensywnosci wykorzystania terenu (Warunek ten nie jest jednak
wymagany w przypadku istnienia planu sprzed 1995 r.);
2. 2). teren ma dostep do drogi publicznej;
3. 3). istniejace lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczajace dla
zamierzenia budowlanego (wystarczajace jest jednak, e wykonanie
uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w umowie zawartej miedzy
własciwa jednostka organizacyjna a inwestorem);
4. 4). teren nie wymaga uzyskania zgody na zmiane przeznaczenia gruntów
rolnych i lesnych na cele nierolnicze i nielesne albo jest objety zgoda uzyskana
przy sporzadzaniu miejscowych planów, które utraciły moc z dniem 1 stycznia
2003 r., gdy rada gminy nie uchwaliła w tym terminie studium
zagospodarowania przestrzennego i nie przystapiła w zwiazku z tym do
sporzadzania nowych planów;
5. 5). decyzja jest zgodna z przepisami odrebnymi.
Wszystkie powysze warunki musza byc spełnione łacznie, aby moliwe było
uzyskania WZiZT.
WZiZT moga byc wydane osobom, które nie maja adnych praw do terenu,
których warunki dotycza. Daje to moliwosc upewnienia sie przed kupnem działki,
czy obiekt, jaki planujemy wybudowac, moe zostac wzniesiony na interesujacej
nas działce, w przypadku braku aktualnego planu zagospodarowania. Jeeli plan
taki istnieje, to z jego ustalen powinno jednoznacznie wynikac, co mona na
danym obszarze wybudowac.
WZiZT nie rodza adnych praw do terenu i gmina moe je wydac wielu
wnioskodawcom, doreczajac odpis decyzji do wiadomosci pozostałym
wnioskodawcom i włascicielowi lub uytkownikowi wieczystemu nieruchomosci.
Otrzymane WZiZT organ wydajacy moe przeniesc na inna osobe na wniosek
zainteresowanych stron, jeeli strona przejmujaca wyrazi zgode na wszystkie
warunki zawarte w decyzji.
W przypadku, gdy któras z osób majacych wydane WZiZT dostanie pozwolenie na
budowe, pozostałe decyzje wygasaja.
WZiZT wydawane sa na podstawie wniosku złoonego we własciwym wydziale w
Urzedzie Gminy, Urzedzie Miasta i Gminy lub Urzedzie Miasta, a w Warszawie w
Urzedzie Dzielnicy. Wzór odpowiedniego wniosku o wydanie WZiZT załaczony
został do Poradnika.
We wniosku o WZiZT naley podac dane, które pózniej powinny znalezc sie w
projekcie budowlanym, razem ze szkicem przyszłych rozwiazan projektowych. Z
tego powodu o pomoc w wypełnieniu wniosku, przygotowaniu i skompletowaniu
załaczników do niego mona poprosic architekta, któremu zamierzamy zlecic
wykonanie projektu budowlanego do pozwolenia na budowe, właczajac te
czynnosci do zlecenia wykonania projektu.
Wniosek powyszy powinien zawierac nastepujace dane:
1 - okreslenie granic terenu objetego wnioskiem, przedstawionych na
kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy
katastralnej, przyjetych do panstwowego zasobu geodezyjnego i
kartograficznego, obejmujacych teren, którego wniosek dotyczy, i
obszaru, na który ta inwestycja bedzie oddziaływac, w skali 1:500 lub
1:1.000,
3 - charakterystyke inwestycji, obejmujaca m. in. okreslenie
zapotrzebowania na wode, energie, sposobu odprowadzania lub
oczyszczania scieków, a take innych potrzeb w zakresie infrastruktury
technicznej, w tym sposobu unieszkodliwiania odpadów.
Charakterystyka inwestycji powinna zawierac okreslenie planowanego
sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i
zagospodarowania terenu w tym przeznaczenia i gabarytów
projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie
opisowej i graficznej,
4 - okreslenie charakterystycznych parametrów technicznych
inwestycji oraz, w przypadku braku obowiazku przeprowadzenia
postepowania w sprawie oceny oddziaływania na srodowisko, danych
charakteryzujacych jej wpływ na srodowisko.
Decyzje o warunkach zabudowy wydaje wójt (w miastach - burmistrz, prezydent
miasta) po uzyskaniu uzgodnien od stosownych organów i uzyskaniu uzgodnien
lub decyzji wymaganych przepisami odrebnymi. W nieskomplikowanych
przypadkach czas wydania decyzji nie powinien przekroczyc 30 dni.
W przypadku nie uzyskania uzgodnienia od stosownych organów (np. z zarzadem
powiatu lub województwa w zakresie planowanych zadan zwiazanych przykładowo
z budowa dróg publicznych itp. inwestycjami celu publicznego), wydanie decyzji
zawiesza sie maksymalnie na 12 miesiecy od dnia złoenia wniosku o ustalenie
warunków zabudowy. Jeeli Rada Gminy w tym czasie nie uchwali miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego, albo odpowiedni urzad nie ustali
lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzje o warunkach zabudowy wydaje sie
mimo nie uzyskania tego uzgodnienia.
W przypadku, gdy gmina stwierdzi, e wzniesienie opisanego we wniosku obiektu
stoi w sprzecznosci z planowanym zagospodarowaniem danego terenu, moe
zawiesic postepowanie o wydanie warunków na okres do 12 miesiecy, aby móc w
tym czasie uchwalic miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Postepowanie jest wznawiane i wydawana jest decyzja w sprawie ustalenia
warunków zabudowy, jeeli w ciagu 2 miesiecy od dnia jego zawieszenia rada
gminy nie podejmie uchwały o przystapieniu do sporzadzania planu miejscowego
albo do konca zawieszenia postepowania nie uchwali miejscowego planu lub jego
zmiany.
Zawieszenie postepowania, tym razem bezterminowe, jest moliwe, gdy wniosek
dotyczy terenu, dla którego istnieje obowiazek sporzadzenia planu miejscowego.
Wtedy trzeba niestety czekac na uchwalenie przez gmine takiego planu i na jego
podstawie wystapic od razu o pozwolenie na budowe.
Za wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla
terenów pod budownictwo mieszkaniowe nie pobiera sie opłaty skarbowej.
Wydana decyzja zawiera:
1 - rodzaj inwestycji objetej decyzja;
2 - informacje o przeznaczeniu terenu (np. na cele mieszkaniowousługowe);
2 - warunki zabudowy terenu (maksymalna liczba kondygnacji,
kształt dachu, nieprzekraczalna linia zabudowy);
5 - warunki wynikajace z przepisów szczególnych, z podaniem ustaw,
rozporzadzen i zarzadzen, które musza byc spełnione przy uzyskiwaniu
pozwolenia na budowe (np. koniecznosc wyłaczenia terenu z produkcji
rolnej);
6 - warunki techniczne realizacji inwestycji, jak sposób zaopatrzenia
w wode, energie, gaz, odprowadzenia lub oczyszczania scieków i
deszczówki, zapewnienia dojazdu;
7 - wymagania dotyczace ochrony interesów osób trzecich (np.
okreslenie odległosci od granicy sasiednich działek);
8 - zaznaczone na mapie linie rozgraniczajace oddzielajace tereny o
rónym przeznaczeniu (np. teren pod zabudowe od rolnego);
11 - inne dokumenty i opinie, jakie trzeba zgromadzic, by starac sie o
pozwolenie na budowe.
12 - okres wanosci decyzji (ustawowo 1 rok);
13 - uzasadnienie decyzji.
Majac wydana decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
moemy przystepowac do sporzadzenia projektu budowlanego inwestycji,
koniecznego do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowe.