Kiedy jest potrzebna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Zgodnie z ostatnimi zmianami w Prawie Budowlanym i Ustawie o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku, kiedy dla danego terenu istnieje
miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony po 1995 r., to
stanowi on podstawe do wydawania pozwolen na budowe dla działek, leacych w
obrebie objetym planem. W przeciwnym wypadku, gdy planu nie ma, lub jest
starszy, ni z 1995 r., Rada Gminy została zapisami Ustawy o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym, zobowiazana do uchwalenie nowego planu,
poprzedzonego uchwaleniem studium zagospodarowania przestrzennego,
okreslajacym kierunki i uwarunkowania rozwoju gminy oraz ustalajacym obszary,
dla których konieczne jest opracowanie szczegółowych miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego.
Jeeli do konca 2002 r. gmina zdayła uchwalic co najmniej studium
zagospodarowania przestrzennego i podjeła uchwałe o przystapieniu do
uchwalenia nowych planów zagospodarowania, to moliwe jest do konca 2003 r.
korzystanie ze starych planów w zakresie wydawania pozwolen na budowe. Jeeli
tych czynnosci w powyszym terminie nie wykonała, to sytuacja przedstawia sie
tak, jakby tych planów nie było wcale.
W obu przypadkach, przed uzyskaniem pozwolenia na budowe, naley uzyskac
najpierw decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, okreslajaca
szczegółowo, co, i po spełnieniu jakich warunków, mona wybudowac na działce,
której dotyczy decyzja.
Zgodnie z Art. 61. 1. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest moliwe jedynie w przypadku
łacznego spełnienia nastepujacych warunków:
1. 1). co najmniej jedna działka sasiednia, dostepna z tej samej drogi publicznej,
jest zabudowana w sposób pozwalajacy na okreslenie wymagan dotyczacych
nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i
wskazników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym
gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy
oraz intensywnosci wykorzystania terenu (Warunek ten nie jest jednak
wymagany w przypadku istnienia planu sprzed 1995 r.);
2. 2). teren ma dostep do drogi publicznej;
3. 3). istniejace lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczajace dla
zamierzenia budowlanego (wystarczajace jest jednak, e wykonanie
uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w umowie zawartej miedzy
własciwa jednostka organizacyjna a inwestorem);
4. 4). teren nie wymaga uzyskania zgody na zmiane przeznaczenia gruntów
rolnych i lesnych na cele nierolnicze i nielesne albo jest objety zgoda uzyskana
przy sporzadzaniu miejscowych planów, które utraciły moc z dniem 1 stycznia
2003 r., gdy rada gminy nie uchwaliła w tym terminie studium
zagospodarowania przestrzennego i nie przystapiła w zwiazku z tym do
sporzadzania nowych planów;
5. 5). decyzja jest zgodna z przepisami odrebnymi.
Wszystkie powysze warunki musza byc spełnione łacznie, aby moliwe było
uzyskania WZiZT.
WZiZT moga byc wydane osobom, które nie maja adnych praw do terenu,
których warunki dotycza. Daje to moliwosc upewnienia sie przed kupnem działki,
czy obiekt, jaki planujemy wybudowac, moe zostac wzniesiony na interesujacej
nas działce, w przypadku braku aktualnego planu zagospodarowania. Jeeli plan
taki istnieje, to z jego ustalen powinno jednoznacznie wynikac, co mona na
danym obszarze wybudowac.
WZiZT nie rodza adnych praw do terenu i gmina moe je wydac wielu
wnioskodawcom, doreczajac odpis decyzji do wiadomosci pozostałym
wnioskodawcom i włascicielowi lub uytkownikowi wieczystemu nieruchomosci.
Otrzymane WZiZT organ wydajacy moe przeniesc na inna osobe na wniosek
zainteresowanych stron, jeeli strona przejmujaca wyrazi zgode na wszystkie
warunki zawarte w decyzji.
W przypadku, gdy któras z osób majacych wydane WZiZT dostanie pozwolenie na
budowe, pozostałe decyzje wygasaja.
WZiZT wydawane sa na podstawie wniosku złoonego we własciwym wydziale w
Urzedzie Gminy, Urzedzie Miasta i Gminy lub Urzedzie Miasta, a w Warszawie w
Urzedzie Dzielnicy. Wzór odpowiedniego wniosku o wydanie WZiZT załaczony
został do Poradnika.
We wniosku o WZiZT naley podac dane, które pózniej powinny znalezc sie w
projekcie budowlanym, razem ze szkicem przyszłych rozwiazan projektowych. Z
tego powodu o pomoc w wypełnieniu wniosku, przygotowaniu i skompletowaniu
załaczników do niego mona poprosic architekta, któremu zamierzamy zlecic
wykonanie projektu budowlanego do pozwolenia na budowe, właczajac te
czynnosci do zlecenia wykonania projektu.
Wniosek powyszy powinien zawierac nastepujace dane:
1 - okreslenie granic terenu objetego wnioskiem, przedstawionych na
kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy
katastralnej, przyjetych do panstwowego zasobu geodezyjnego i
kartograficznego, obejmujacych teren, którego wniosek dotyczy, i
obszaru, na który ta inwestycja bedzie oddziaływac, w skali 1:500 lub
1:1.000,
3 - charakterystyke inwestycji, obejmujaca m. in. okreslenie
zapotrzebowania na wode, energie, sposobu odprowadzania lub
oczyszczania scieków, a take innych potrzeb w zakresie infrastruktury
technicznej, w tym sposobu unieszkodliwiania odpadów.
Charakterystyka inwestycji powinna zawierac okreslenie planowanego
sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i
zagospodarowania terenu w tym przeznaczenia i gabarytów
projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie
opisowej i graficznej,
4 - okreslenie charakterystycznych parametrów technicznych
inwestycji oraz, w przypadku braku obowiazku przeprowadzenia
postepowania w sprawie oceny oddziaływania na srodowisko, danych
charakteryzujacych jej wpływ na srodowisko.
Decyzje o warunkach zabudowy wydaje wójt (w miastach - burmistrz, prezydent
miasta) po uzyskaniu uzgodnien od stosownych organów i uzyskaniu uzgodnien
lub decyzji wymaganych przepisami odrebnymi. W nieskomplikowanych
przypadkach czas wydania decyzji nie powinien przekroczyc 30 dni.
W przypadku nie uzyskania uzgodnienia od stosownych organów (np. z zarzadem
powiatu lub województwa w zakresie planowanych zadan zwiazanych przykładowo
z budowa dróg publicznych itp. inwestycjami celu publicznego), wydanie decyzji
zawiesza sie maksymalnie na 12 miesiecy od dnia złoenia wniosku o ustalenie
warunków zabudowy. Jeeli Rada Gminy w tym czasie nie uchwali miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego, albo odpowiedni urzad nie ustali
lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzje o warunkach zabudowy wydaje sie
mimo nie uzyskania tego uzgodnienia.
W przypadku, gdy gmina stwierdzi, e wzniesienie opisanego we wniosku obiektu
stoi w sprzecznosci z planowanym zagospodarowaniem danego terenu, moe
zawiesic postepowanie o wydanie warunków na okres do 12 miesiecy, aby móc w
tym czasie uchwalic miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Postepowanie jest wznawiane i wydawana jest decyzja w sprawie ustalenia
warunków zabudowy, jeeli w ciagu 2 miesiecy od dnia jego zawieszenia rada
gminy nie podejmie uchwały o przystapieniu do sporzadzania planu miejscowego
albo do konca zawieszenia postepowania nie uchwali miejscowego planu lub jego
zmiany.
Zawieszenie postepowania, tym razem bezterminowe, jest moliwe, gdy wniosek
dotyczy terenu, dla którego istnieje obowiazek sporzadzenia planu miejscowego.
Wtedy trzeba niestety czekac na uchwalenie przez gmine takiego planu i na jego
podstawie wystapic od razu o pozwolenie na budowe.
Za wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla
terenów pod budownictwo mieszkaniowe nie pobiera sie opłaty skarbowej.
Wydana decyzja zawiera:
1 - rodzaj inwestycji objetej decyzja;
2 - informacje o przeznaczeniu terenu (np. na cele mieszkaniowousługowe);
2 - warunki zabudowy terenu (maksymalna liczba kondygnacji,
kształt dachu, nieprzekraczalna linia zabudowy);
5 - warunki wynikajace z przepisów szczególnych, z podaniem ustaw,
rozporzadzen i zarzadzen, które musza byc spełnione przy uzyskiwaniu
pozwolenia na budowe (np. koniecznosc wyłaczenia terenu z produkcji
rolnej);
6 - warunki techniczne realizacji inwestycji, jak sposób zaopatrzenia
w wode, energie, gaz, odprowadzenia lub oczyszczania scieków i
deszczówki, zapewnienia dojazdu;
7 - wymagania dotyczace ochrony interesów osób trzecich (np.
okreslenie odległosci od granicy sasiednich działek);
8 - zaznaczone na mapie linie rozgraniczajace oddzielajace tereny o
rónym przeznaczeniu (np. teren pod zabudowe od rolnego);
11 - inne dokumenty i opinie, jakie trzeba zgromadzic, by starac sie o
pozwolenie na budowe.
12 - okres wanosci decyzji (ustawowo 1 rok);
13 - uzasadnienie decyzji.
Majac wydana decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
moemy przystepowac do sporzadzenia projektu budowlanego inwestycji,
koniecznego do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowe.