Przed zakupem działki

W przypadku kupna działki przy korzystaniu z usług wyspecjalizowanej agencji
posrednictwa obrotu nieruchomosciami, sprawdzenie wszystkich danych
formalnych i prawnych, dotyczacych kupowanej działki, wchodzi w zakres jej
usług, ale poniewa nie wszystkie agencje działaja w sposób
w pełni profesjonalny, powinnismy byc sami swiadomi, co i gdzie naley
sprawdzic.

Po pierwsze, powinnismy sprawdzic, czy na wybranej przez nas działce mona
cokolwiek wybudowac, a jeeli tak, to przy spełnieniu jakich warunków.
Informacje te uzyskamy, sprawdzajac miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa gminnego.
Plan uchwala rada gminy na podstawie wczesniej uchwalonego studium
uwarunkowan i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Procedure
uchwalania planu i jego zawartosc okresla Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717).
Uchwalony plan składa sie z czesci opisowej, zawierajacej tresc uchwały rady
gminy, oraz czesci rysunkowej, bedacej załacznikiem do uchwały. Najwaniejsze
informacje zawiera czesc rysunkowa, bedaca mapa, zazwyczaj w skali 1:1000,
terenu, dla którego opracowano dany plan,
z zaznaczonymi rónymi kolorami i opisami literowymi obszarami o rónorodnym
przeznaczeniu planistycznym, jak np. obszar zabudowy mieszkaniowej, uytków
rolnych, lasów itp.

Na planie naniesione sa take, przy uyciu rónych rodzajów linii, granice
obszarów i inne linie, majace znaczenie dla planowania inwestycji, jak np. linie
zabudowy lub osie i linie rozgraniczajace istniejacych i planowanych dróg itp. Plan
uzupełniony jest legenda, podajaca znaczenie uytych przy jego sporzadzeniu
oznaczen literowych, symboli, kolorów i rodzajów linii.
Zgodnie z wyej wymieniona Ustawa, miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego powinien zawierac m.in.:

1 - przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczajace tereny o rónych
funkcjach lub rónych zasadach zagospodarowania; np. tereny, które
moga byc przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe o rónej
intensywnosci, zabudowe usługowa, handlowa (w tym np.
przeznaczone pod budowe obiektów handlowych o powierzchni
sprzeday powyej 2.000 m2) itp.,
2 - linie rozgraniczajace ulice, place oraz drogi publiczne,
3 - tereny przeznaczone dla realizacji celów publicznych oraz linie
rozgraniczajace te tereny,
4 - szczególne warunki zagospodarowania terenu wynikajace z
potrzeb ochrony srodowiska przyrodniczego jak np. zakaz zabudowy,
5 - granice i zasady zagospodarowania terenów lub obiektów
podlegajacych ochronie, w tym terenów górniczych, a take naraonych
na niebezpieczenstwo powodzi oraz zagroonych osuwaniem sie mas
ziemnych,
6 - zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej oraz linie
rozgraniczajace tereny tej infrastruktury,
7 - parametry i wskazniki kształtowania zabudowy oraz
zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i
wskazniki intensywnosci zabudowy,
8 - szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomosci
jak np. zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane,
9 - tereny rekreacyjno-wypoczynkowe oraz słuace organizacji imprez
masowych.

Szczegółowy zakres informacji, które musi lub moe zawierac plan,
wyszczególniony został w art. 15. ust. 2. i 3. Ustawy.
Z punktu widzenia osoby pragnacej nabyc działke pod zabudowe jednorodzinna,
najistotniejsze informacje dotycza przeznaczenia terenu, na którym działka jest
zlokalizowana. Jeeli jest to np. teren rolny, to wybudowanie na nim czegokolwiek
jest bardzo trudne, a niekiedy w ogóle niemoliwe. Tryb postepowania w takim
wypadku opisany został w poprzednim rozdziale Poradnika.
W miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego okreslone sa take
inne obszary, które wykluczaja lokalizowanie budynków mieszkalnych, jak
rónego rodzaju strefy ochronne, tereny przyszłych dróg, rejony lokalizacji
przemysłu, handlu, usług, lotnisk, portów, tereny parków narodowych
i wiele innych. Zabudowy jednorodzinnej nie mona te lokalizowac na terenach
przeznaczonych wyłacznie pod zabudowe mieszkalna wielorodzinna.
Dodatkowe informacje, umieszczane w miejscowych planach zagospodarowania
przestrzennego, uyteczne dla osób chcacych budowac dom jednorodzinny, to np.
maksymalna wysokosc zabudowy, minimalne powierzchnie działek budowlanych,
linie zabudowy, wyznaczajace minimalna odległosc domu od drogi, linie
rozgraniczajace pokazujace np. przebieg przyszłej drogi, która moe zajac czesc
naszej działki, uniemoliwiajac na tej czesci budowe czegokolwiek, zasady
podziału lub scalania nieruchomosci, wymagany minimalny udział terenów
zielonych w całkowitej powierzchni działki itp.
Jak widac, znajomosc miejscowego planu zagospodarowania ma bardzo due
znaczenie dla przyszłego inwestora, zwłaszcza, e zgodnie z obecnie
obowiazujacym Prawem Budowlanym, pozwolenia na budowe wydawane sa na
podstawie postanowien miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
bez koniecznosci uzyskiwania Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu (tzw. WZiZT), co było konieczne przed 11 lipca.

Art. 30. ust. 1. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi, e
cyt.: „Kady ma prawo wgladu do studium lub planu miejscowego oraz
otrzymania z nich wypisów i wyrysów”. Dlatego zainteresowane osoby i instytucje
moga sie z nim zapoznac i uzyskac wypisy w siedzibie Urzedu Gminy, a w
miastach w siedzibie Urzedu Miasta lub Urzedu Miasta i Gminy. W Warszawie
plany miejscowe udostepniane sa obecnie w siedzibach odpowiednich Delegatur
Naczelnego Architekta Warszawy przy Urzedach Dzielnicowych.
Za wydanie wypisów i wyrysów pobierana jest opłata administracyjna, ustalana
samodzielnie przez gminy, wiec róniaca sie niekiedy znacznie, zalenie od
konkretnego urzedu. Zwykle sa to koszty rzedu kilkudziesieciu złotych.
Wypis i wyrys z planu wydawany jest na podstawie złoonego wniosku, w którym
podac naley lokalizacje interesujacej nas działki, jej numer i numer obrebu, z
którego działka pochodzi. Zazwyczaj do wniosku naley take załaczyc 1 lub 2
egz. aktualnej kopii mapy zasadniczej w skali 1:500 z naniesionymi granicami
terenu objetego wnioskiem. Na wniosku naley nakleic znaczki opłaty skarbowej
w kwocie 5 zł za wniosek i 0,50 zł za kady załacznik do wniosku. Przykładowy
formularz wniosku o wypis i wyrys z planu miejscowego zamieszczony został w
czesci Poradnika zawierajacej wzory dokumentów, ale kady urzad posługuje sie
własnymi wzorami wniosków.

Na tym etapie posiadanie wypisu i wyrysu z planu miejscowego nie jest nam
niezbedne, ale powinnismy przynajmniej zapoznac sie z jego ustaleniami, zanim
podejmiemy decyzje o zakupie działki, eby miec pewnosc, e bedziemy mogli na
niej wybudowac dom, jaki spełni nasze potrzeby. Natomiast te dokumenty beda
potrzebne projektantowi do przygotowania projektu budowlanego, potrzebnego
do uzyskania pozwolenia na budowe.

Dalsze informacje, jakie naley uzyskac, to dane ewidencyjne dotyczace wybranej
przez nas działki. Konieczne jest sprawdzenie, kto jest uprawniony do jej
sprzeday. Dane te, to informacje o włascicielu gruntu, osobie fizycznej lub
prawnej dysponujacej gruntem (np. wieczystym uytkowniku gruntu gminnego)
wraz z ich miejscem zamieszkania lub siedziba. Dokładne dane o połoeniu i
granicach działki, jej powierzchni, rodzajach uytków gruntowych oraz ich klasach
gleboznawczych, numerach ksiag wieczystych lub oznaczeniach innych zbiorów
dokumentów, jeeli zostały załoone dla nieruchomosci, w skład której wchodza
interesujace nas grunty.

Dane te zawarte sa w wypisie i wyrysie z ewidencji gruntów i budynków, zwanej
take katastrem nieruchomosci.

Ewidencja gruntów i budynków prowadzona jest dla wszystkich nieruchomosci
(działek gruntu zabudowanych i nie zabudowanych, budynków i lokali
mieszkalnych, stanowiacych samodzielne nieruchomosci) z danego obszaru przez
starostów (w miastach przez burmistrzów i prezydentów miast na prawach
powiatu). Gromadzone w ewidencji informacje dla konkretnej nieruchomosci
zawarte sa w operacie ewidencyjnym, zawierajacym mapy, rejestry i dokumenty
uzasadniajace wpisy dokonane w rejestrach. Informacje z ewidencji sa jawne i
udostepniane zainteresowanym odpłatnie.
Poza wyszczególnionymi powyej informacjami, w ewidencji gruntów i budynków,
w przypadku budynków wchodzacych w skład zabudowanych nieruchomosci lub
stanowiacych samodzielna nieruchomosc, znalezc mona te dane dotyczace ich
połoenia, przeznaczenia, funkcji uytkowych
i ogólnych danych technicznych, a w przypadku lokali mieszkalnych lub
uytkowych bedacych wydzielonymi nieruchomosciami, dane o ich połoeniu,
funkcjach uytkowych oraz powierzchni uytkowej. Poza tymi danymi w ewidencji
znajdziemy te informacje dotyczace wpisania nieruchomosci do rejestru
zabytków, a take o wartosci nieruchomosci, jeeli została ona kiedykolwiek
okreslona przez rzeczoznawce majatkowego.

Dane z ewidencji gruntów i budynków uzyskamy w odpowiednim wydziale w
Starostwie Powiatowym, wydziale lub referacie w Urzedzie Miasta,
a w przypadku Warszawy w odpowiedniej Delegaturze Naczelnego Architekta
Warszawy.

W celu uzyskania wypisu i wyrysu z ewidencji, naley złoyc w odpowiednim
urzedzie pisemny wniosek, według wzoru ustalonego przez ten urzad, zawierajacy
co najmniej numer działki i numer obrebu, w którym działka jest zlokalizowana,
zakres adanych informacji, oraz ich przeznaczenie.

Jeeli nie znamy wszystkich wymaganych we wniosku informacji, ale znamy
dokładna lokalizacje interesujacej nas działki, to moemy je ustalic samodzielnie
lub przy pomocy urzednika, przegladajac na miejscu odpowiednie mapy
ewidencyjne, co jest moliwe po uiszczeniu odpowiedniej kilkuzłotowej opłaty za
kady przegladany arkusz mapy.

Przykładowy formularz powyszego wniosku o wypis i wyrys z ewidencji gruntów i
budynków zamieszczony został w czesci Poradnika zawierajacej wzory
dokumentów, ale kady urzad posługuje sie własnymi wzorami wniosków.
Jeeli chcemy uzyskac take informacje objete ochrona danych osobowych, czyli
imie, nazwisko oraz adres własciciela lub władajacego nieruchomoscia, to musimy
złoyc take wniosek o udostepnienie danych ze zbioru danych osobowych wg
wzoru okreslonego w załaczniku nr 1 do Rozporzadzenia Ministra Spraw
Wewnetrznych i Administracji z dn. 3.06.1998 r. w sprawie okreslenia wzorów
wniosku o udostepnianie danych osobowych, zgłoszenia zbioru danych do
rejestracji oraz imiennego upowanienia i legitymacji słubowej inspektora Biura
Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych (Dz. U. z 1998r. Nr 80 poz.
522 z pózn. zm.). We wniosku musimy wiarygodnie uzasadnic potrzebe uzyskania
powyszych danych, np. koniecznoscia sprawdzenia prawdziwosci danych
własciciela działki przed jej kupnem. Formularz powyszego wniosku o
udostepnienie danych osobowych zamieszczony został w czesci Poradnika
zawierajacej wzory dokumentów.

Opłaty za przegladanie zasobów i wydawanie wypisów i wyrysów z ewidencji
gruntów i budynków reguluje Rozporzadzenie Ministra Rozwoju Regionalnego I
Budownictwa z dnia 14 listopada 2000 r. w sprawie wysokosci opłat za czynnosci
geodezyjne i kartograficzne oraz udzielanie informacji, a take za wykonywanie
wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego.(Dz. U. Nr 115, poz. 1209).
Opłaty zawarte w rozporzadzeniu sa corocznie rewaloryzowane wskaznikiem cen
towarów i usług konsumpcyjnych z roku minionego w stosunku do roku
poprzedzajacego miniony rok, ogłaszanym przez Prezesa GUS w Monitorze
Polskim. W 2003 r. przy sporzadzaniu wypisu i wyrysu wynosza one: za pierwsza
działke na wyrysie 118,37 zł, za kada nastepna 11,84 zł. Opłaty te wnosi sie
przy odbiorze dokumentów.

Poza tym na wniosku o wydanie wypisu i wyrysu naley nakleic znaczki opłaty
skarbowej w wysokosci 5,00 zł za wniosek i 0,50 zł za kady załacznik.
Kiedy mamy ju wiarygodne informacje o włascicielu działki oraz jej pełne dane,
w tym jej numer ksiegi wieczystej, moemy sprawdzic jej status dotyczacy
ewentualnych obciaen i ustanowionych hipotek, potwierdzajac dane podane nam
przez własciciela. Jest to czynnosc niezbedna, gdy tylko w ksiegach wieczystych
zawarte sa w pełni wiarygodne, urzedowo potwierdzone dane, dotyczace statusu
prawnego i finansowego nieruchomosci, wykorzystywane przez notariusza przy
spisywaniu aktu przeniesienia własnosci przy jej sprzeday i inne.
Ksiegi wieczyste prowadzone sa przez sad rejonowy własciwy dla miejsca
połoenia danej nieruchomosci i sa jawne, wiec kady moe je przegladac
w siedzibie sadu i w obecnosci jego pracownika. Przegladanie jest bezpłatne i
moliwe po podaniu numeru ksiegi, tzw. numeru KW interesujacej nas
nieruchomosci. Nie bedac jej włascicielami, otrzymamy jedynie zestaw
chronologicznie ułoonych decyzji sadu, dotyczacych kolejnych wpisów
i wykreslen w poszczególnych działach ksiegi. Własciciel moe otrzymac
dodatkowo do wgladu całosc dokumentów dołaczonych do akt ksiegi, na
podstawie których, sad podejmował poszczególne decyzje dotyczace wpisów i
wykreslen oraz wypis z ksiegi wieczystej.

Ksiega wieczysta danej nieruchomosci składa sie z czterech działów. W pierwszym
umieszczone sa wpisy, dotyczace oznaczenia i połoenia nieruchomosci oraz
wpisy praw zwiazanych z jej własnoscia, np. okres trwania uytkowania
wieczystego lub udział własciciela lokalu mieszkalnego
w czesciach wspólnych budynku i działce gruntu, na której stoi budynek. W dziale
drugim wpisane sa dane dotyczace własciciela i ewentualnego uytkownika
wieczystego. Dział trzeci to wpisy dotyczace ograniczonych praw rzeczowych,
oprócz hipotek, wpisy ograniczen w rozporzadzaniu nieruchomoscia lub
uytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczen, np. wpisy o
toczacych sie postepowaniach komorniczych,
z wyjatkiem roszczen dotyczacych hipotek. W dziale czwartym zamieszczone sa
wpisy o hipotekach ustanowionych na nieruchomosci.

Zasady prowadzenia ksiag wieczystych okresla Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o
ksiegach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2001 r. nr 124 poz. 1361
z pózn. zm.) i Rozporzadzenie Ministra Sprawiedliwosci z dnia 17 wrzesnia 2001
r. w sprawie prowadzenia ksiag wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. nr 102
poz. 1122).

Przegladajac wpisy w ksiegach uzyskujemy najbardziej wiarygodne informacje o
włascicielu nieruchomosci lub jej dzierawcy, ale take o ewentualnych
obciaeniach i ograniczeniach w uytkowaniu, ustanowionych na nieruchomosci i
ciaacych na jej włascicielu. Moe to byc np. prawo doywocia na rzecz osoby,
która przekazała nieruchomosc obecnemu włascicielowi, prawo drogi koniecznej,
zapewniajace dojazd do sasiedniej działki przez dana nieruchomosc lub inne
prawa, roszczenia i obciaenia, ustanowione sadownie lub notarialnie. Inne
informacje, to dane o toczacych sie ewentualnie postepowaniach egzekucyjnych,
dotyczacych odzyskania wierzytelnosci w drodze np. zajecia nieruchomosci w celu
sprzeday na licytacji. Bardzo istotne sa te informacje z działu IV o ustanowieniu
hipotek na nieruchomosci, czyli notarialnego zabezpieczenia wierzytelnosci
pienienych, np. kredytów bankowych, umoliwiajacego, w przypadku
niespłacenia wierzytelnosci, zajecie i sprzedanie nieruchomosci przez wierzyciela
dla odzyskania zabezpieczonych kwot.

Znajomosc wpisów w ksiegach wieczystych jest bardzo istotna dla przyszłego
nabywcy, gdy wszystkie wpisane obciaenia, jako zwiazane
z nieruchomoscia, a nie jej włascicielem, pozostaja w ksiedze wieczystej po
zmianie własciciela lub dzierawcy wieczystego i dalej obciaaja nabywce. Mówiac
jasno, jeeli kupimy działke z wpisana przez bank hipoteka zabezpieczajaca
kredyt wziety przez poprzedniego własciciela, to jeeli on nie bedzie spłacał rat
kredytu, to bank wyegzekwuje nalene kwoty sprzedajac nasza działke, a my
bedziemy mogli dochodzic pokrycia poniesionych strat od poprzedniego
własciciela przed sadem w procesie cywilnym.

Poniewa ksiegi wieczyste sa jawne, wiec nikt nie moe sie powoływac na
nieznajomosc wpisów ani wniosków o wpisy, o których uczyniono wzmianki w
ksiedze wieczystej, dla uwolnienia sie od obciaen z nich wynikajacych (Art. 2.
Ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece)
Jednoczesnie, zgodnie z Art. 5 powyszej Ustawy, w przypadku rozbienosci
miedzy stanem prawnym nieruchomosci ujawnionym w ksiedze wieczystej a
rzeczywistym stanem prawnym, tresc ksiegi rozstrzyga na korzysc tego, kto przez
czynnosc prawna z osoba uprawniona według tresci ksiegi nabył własnosc lub inne
prawo rzeczowe. Jest to rekojmia wiary publicznej ksiag wieczystych, chroniaca
nabywce działajacego w dobrej wierze.

Art. 6 ust. 2 Ustawy mówi, e w złej wierze jest ten, kto wie, e tresc ksiegi
wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z
łatwoscia mógł sie o tym dowiedziec.

Przegladajac ksiegi wieczyste naley pamietac, e wpis w ksiedze wieczystej ma
moc wsteczna od chwili złoenia wniosku o dokonanie wpisu, lub od chwili
wszczecia tego postepowania z urzedu. W zwiazku z tym zgłoszone wnioski, o
których sa wzmianki w ksiedze wieczystej, po pozytywnym rozpatrzeniu przez
sad, stana sie wpisami z moca działania od daty, godziny i minuty złoenia
wniosku w sadzie, wiec np. kupujac nieruchomosc z wpisana w ksiedze wzmianka o złoonym wniosku o wpisanie hipoteki, postepujemy praktycznie tak, jakbysmy kupili nieruchomosc obciaona hipoteka, gdy wpis o niej bedzie wyprzedzał nasz wpis o przeniesieniu własnosci, a skutki
wpisów wynikaja z ich kolejnosci w ksiedze.

Oczywiscie, wszystkie powysze dokumenty moga zostac dostarczone przez
własciciela działki. Naley wtedy zadbac, eby nie były one starsze, ni 3
miesiace, a w stosunku do wypisu z ksiag wieczystych, jeeli nie moemy
sprawdzic osobiscie stanu ksiegi w dniu transakcji, to powinnismy ustalic z
notariuszem, e on sprawdzi stan ksiegi i wpisze poczynione ustalenia do aktu
notarialnego kupna działki.

Gdy ju upewnimy sie, e wybrana przez nas działka nie kryje adnych niemiłych
niespodzianek, a jej stan prawny jest dla nas całkowicie jasny i nie budzi naszych
zastrzeen, moemy przystapic do sfinalizowania transakcji kupna.