Umowa na wykonawstwo prac budowlanych.

W umowie o wykonawstwo robót budowlanych, lub o generalne wykonawstwo
domu, powinny sie znalezc zapisy, zabezpieczajace nasze interesy, jako inwestora
i umoliwiajace skuteczna kontrole wykonywanych robót budowlanych na kadym
z ich etapów. Trudno jest przedstawic uniwersalny wzór takiej umowy, z powodu
rónorodnosci moliwych sposobów realizacji budowy, warunków prowadzenia
robót, sposobów finansowania prac, rónego stopnia skomplikowania
wznoszonego budynku i innych czynników, wpływajacych na moliwa forme i
tresc umowy.
Wielu wykonawców proponuje własne wzory umów. Przed ich podpisaniem naley
je starannie przeczytac i przeanalizowac, a take w miare moliwosci dac do
przeczytania i zaopiniowania np. znajomemu prawnikowi. Dobrze jest pamietac,
e zapisy kadej umowy mamy prawo negocjowac i jedynymi ograniczeniami w
tych negocjacjach sa przepisy kodeksu cywilnego, z którymi umowa musi byc
zgodna.
W niniejszym rozdziale Poradnika spróbujemy podac podstawowe zapisy, jakie
powinny sie znalezc w umowie, aby skutecznie chroniła nasze interesy.
Umowa o wykonawstwo robót budowlanych jest pewnym rodzajem umowy o
dzieło i zgodnie z wymogami kodeksu cywilnego, musi byc sporzadzona na
pismie. Jej podstawowe postanowienia zawarte sa w tresci Tytułu XVI kodeksu
cywilnego „Umowa o roboty budowlane”, w powiazaniu z Tytułem XV „Umowa o
dzieło”.
W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiazuje sie do oddania w
ustalonym terminie okreslonego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z
projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiazuje sie do
dokonania wymaganych prawem czynnosci zwiazanych z przygotowaniem robót,
w szczególnosci do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do
odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Przed podpisaniem umowy, powinnismy zaadac dołaczenia do niej, zalenie od
formy prawnej firmy budowlanej, aktualnych wypisów z Krajowego Rejestru
Sadowego lub uwierzytelnionej kopii zaswiadczenia potwierdzajacego wpis do
rejestru działalnosci gospodarczej firmy, której zamierzamy zlecic wykonanie
robót.
Wypisy te podaja podstawowe dane o firmie wraz z zakresem jej działalnosci i
danymi osób, upowanionych do zaciagania zobowiazan, wiec take podpisywania
prawnie wiaacych umów. Tylko takie osoby powinny byc wpisane w umowie,
jako podpisujacy ja reprezentanci firmy. W umowie powinny te byc podane dane
stron umowy, wiec dla firmy jej pełna nazwa, siedziba, numery odpowiednich
rejestrów, numer REGON, numer NIP oraz nazwiska i funkcje reprezentantów. W
przypadku inwestora prywatnego powinno to byc imie, nazwisko, adres, zwykle
te nr dowodu osobistego i nr PESEL, czasem te nr NIP zleceniodawcy.
Nastepne postanowienia umowy, to dokładnie okreslony zakres robót objetych
umowa. Jeeli nie jest on dokładnie okreslony, to zgodnie z Art. 649. kodeksu
cywilnego poczytuje sie, i wykonawca podjał sie wszystkich robót objetych
projektem stanowiacym czesc składowa umowy.
Zazwyczaj szczegółowy zakres zleconych robót jest wyszczególniony w
odpowiednich załacznikach do umowy, okreslajacych take standardy zleconych
prac, terminarz wykonywania poszczególnych etapów robót powiazany z
terminarzem płatnosci.
Poniewa kodeks cywilny stanowi, e Wymagana przez własciwe przepisy
dokumentacja stanowi czesc składowa umowy, wiec jednym z załaczników
powinien byc zatwierdzony projekt budowlany, lub projekt wykonawczy z
odpowiednimi uzgodnieniami, w przypadku np. przyłaczy mediów.
Kolejne postanowienia umowy to dane, dotyczace podstawowych terminów
wykonania robót. Beda to terminy przekazania placu budowy, rozpoczecia robót
oraz zakonczenia robót. W przypadku koniecznosci bardziej szczegółowego
okreslenia terminów wykonania poszczególnych etapów budowy, do umowy
dołacza sie harmonogram robót, jako jeden z załaczników, zwykle uzupełniony o
harmonogram płatnosci.
Zapisy dotyczace terminów, zwykle sa uzupełnione o wyszczególnienie
przypadków, w których jest moliwe przesuniecie terminów. Zwykle sa to
przypadki wystapienia tzw. siły wyszej, zmian w projekcie, wprowadzonych na
adanie inwestora, niekorzystne warunki atmosferyczne, uniemoliwiajace
poprawne technicznie i bezpieczne wykonywanie robót (np. mróz poniej –10 °C
uniemoliwiajacy betonowanie), opóznienia w płatnosciach za wykonane roboty,
siegajace np. dłuej ni 1 miesiac itp. Naley starac sie ograniczac katalog
zdarzen, dajacych moliwosc wykonawcy przesuwania terminu budowy i strac sie
okreslac je jak najbardziej precyzyjnie, np. w przypadku mrozu podanie
granicznej temperatury (–10 °C) i czasu jej pomiaru (7 rano).
Nastepnym elementem umowy jest zwykle okreslenie wartosci wynagrodzenia za
jej wykonanie. Powinna to byc kwota wyraona w złotych, jako wartosc netto, z
okresleniem, e do tej wartosci zostanie w fakturach doliczony podatek VAT
zgodnie z obowiazujacymi przepisami. Obecnie dla budownictwa mieszkalnego
podatek ten wynosi 7%.
Naley dayc do tego, eby wynagrodzenie wykonawcy było okreslone jako
ryczałt, bez moliwosci jego zmiany, poza scisle okreslonymi przypadkami, co
zabezpieczy nas przed jego nieuzasadnionym wzrostem. Z uwagi na bardzo niska
obecnie inflacje i na stosunkowo krótki czas realizacji robót przy budowie domu
jednorodzinnego, nie powinna byc przewidziana w umowie moliwosc waloryzacji
wynagrodzenia.
Moliwosc zmiany wysokosci wynagrodzenia powinna istniec jedynie w przypadku
wprowadzenia zmian w projekcie na yczenie inwestora, lub na wniosek
wykonawcy zatwierdzony przez inwestora. Zmiana powinna byc moliwa zarówno
w góre, jak i w dół, zalenie od rodzaju wprowadzonych zmian, np. zamiana
parkietu na panele powinna spowodowac odpowiednie obnienie wynagrodzenia.
Kada zmiana wysokosci wynagrodzenia oraz innych postanowien umowy
powinna byc do niej wprowadzona w formie pisemnej jako numerowany kolejno
aneks do umowy.
W tej czesci zwykle okresla sie te, czego powysza kwota nie obejmuje, czyli, za
co inwestor zobowiazuje sie płacic samodzielnie. Moe to byc np. koszt nadzoru
inwestorskiego i autorskiego, koszt pradu i wody zuytego na budowie, koszt
tymczasowego przyłacza energii elektrycznej i wody dla potrzeb budowy, koszty
czasowego zajecia terenu pasa drogowego dla wykonania przyłaczy i koszt
projektu organizacji ruchu na czas wykonywania tych robót itp. Zakres tych
wyłaczen jest uzgadniany wzajemnie w czasie negocjacji postanowien umowy. Tu
take naley ograniczac katalog wyłaczen oraz dbac o jednoznacznosc zapisów.
Warto zadbac np. o to, aby wywóz smieci i nieczystosci z terenu budowy, a po
ostateczne wysprzatanie domu i otoczenia przed przekazaniem uytkownikowi
naleał do generalnego wykonawcy, i był ujety w ryczałtowym wynagrodzeniu
wykonawcy, gdy wtedy bedzie on dbał o to, eby kontenery na smieci nie były
wykorzystywane przez naszych sasiadów do usuwania nieczystosci na nasz koszt.
Take np. koszt wynajmu kabin sanitarnych powinien obciaac generalnego
wykonawce, dopingujac go do zamawiania ich uzasadnionej ilosci.
Nastepne, wane zapisy, to sposób płatnosci poszczególnych rat wynagrodzenia.
W umowie powinny byc zapisy uzaleniajace płatnosc kolejnych rat od wykonania
przez wykonawce poszczególnych etapów inwestycji, stwierdzonego protokołami
odbioru podpisanymi przez inspektora nadzoru. Nie powinnismy sie zgadzac na
płatnosci miesieczne, nie uzalenione od postepów budowy. Inna moliwa do
przyjecia forma rozliczen moe byc płatnosc miesieczna w wysokosci
odpowiadajacej procentowemu zaawansowaniu wykonanych robót,
stwierdzonemu na podstawie protokołów odbioru podpisanych przez inspektora
nadzoru.
W umowie powinien byc zapis, e dopiero uzyskanie decyzji o pozwoleniu na
uytkowanie, jesli jest wymagane, lub brak zastrzeen ze strony odpowiedniego
urzedu w czasie 21 dni od zgłoszenia zakonczenia robót, uzupełnione protokołem
koncowego odbioru, moe byc podstawa do zapłacenia koncowej faktury
generalnego wykonawcy.
Płatnosci powinny byc dokonywane przelewem na wskazane w umowie konto.
Naley unikac płacenia gotówka, chociaby dlatego, e chodzi tu o znaczne kwoty.
Jeeli ju zaistnieje koniecznosc płacenia gotówka, to płacmy tylko osobom
upowanionym do reprezentowania firmy i zawsze bierzmy pisemne pokwitowanie
z okresleniem numeru faktury, której płatnosc dotyczy, z czytelnym podpisem
odbiorcy pieniedzy i pieczatka firmy budowlanej. Na fakturze lub rachunku
powinna wtedy byc pieczatka „Opłacono gotówka”.
W umowie powinno byc uzgodnione zatrzymywanie okreslonych kwot z kadej
faktury, jako gwarancji dobrego wykonania. Zwykle jest to kwota w wysokosci 5-
10% wartosci netto kadej faktury (VAT powinien byc zapłacony w całosci,
zgodnie z przepisami obowiazujacymi w tym zakresie). Kaucja gwarancyjna
powinna byc rozliczona w dwóch etapach: połowa powinna byc wypłacona
wykonawcy po uzyskaniu pozwolenia na uytkowanie domu, jeeli jest
wymagane, lub po pozytywnym przeprowadzeniu obowiazkowej kontroli po
zakonczeniu budowy, oraz po usunieciu usterek stwierdzonych w czasie
koncowego odbioru robót. Druga połowa powinna zostac jako zabezpieczenie
obowiazku usuwania usterek w okresie gwarancyjnym. W przypadku gdyby
wykonawca nie przystapił do usuwania usterek w czasie gwarancji w
uzgodnionym terminie, inwestor mógłby wykorzystac zatrzymane kwoty na ich
usuniecie. Ostateczne rozliczenie zatrzymanej kaucji gwarancyjnej powinno
nastapic po zakonczeniu okresu gwarancji.
W przypadku uzgodnienia wpłacenia zaliczki wykonawcy przed rozpoczeciem
robót, powinnismy w umowie uywac okreslenia „zadatek”, gdy wtedy, zgodnie z
kodeksem cywilnym, w przypadku nie wywiazania sie wykonawcy z umowy, musi
on zwrócic zadatek w podwójnej wysokosci. Poza tym powinnismy dayc do
rozliczania zadatku w kilku pierwszych fakturach, poprzez potracanie z nich
odpowiedniej jego czesci, a nie do potracenia zadatku np. z ostatniej faktury.
Kolejna czescia umowy powinny byc obowiazki stron. Obowiazki inwestora
wyszczególnione zostały na poczatku rozdziału 4 Poradnika. Uzupełnic je naley o
obowiazek zapłaty za wykonane roboty.
W obowiazkach wykonawcy musimy wpisac wykonanie robót pod nadzorem osób
uprawnionych, zgodnie ze sztuka budowlana, wiedza techniczna oraz
obowiazujacymi przepisami prawnymi, dotrzymywanie terminów prac,
przestrzeganie przepisów BHP i p-po., dostarczanie niezbednych atestów,
wyników oraz protokołów badan, sprawozdan i prób, skompletowanie
dokumentacji powykonawczej i przekazanie jej inwestorowi przed odbiorem
koncowym, dbanie o porzadek na placu budowy i w jego sasiedztwie oraz
uporzadkowanie ich po zakonczeniu prac, usuniecie tymczasowych obiektów
zaplecza i doprowadzenie otoczenia budynku do stanu zgodnego z planem
zagospodarowania z projektu budowlanego, a take usuwania wszelkich wad i
usterek stwierdzonych w czasie budowy i w trakcie okresu gwarancyjnego.
Dalsze postanowienia to sposób przeprowadzania odbiorów wykonanych robót i
odbioru koncowego, terminy zgłaszania robót zanikajacych i wykonanych
elementów do odbioru przez inspektora nadzoru, termin zgłoszenia wykonanych
robót do odbioru koncowego, sposób przeprowadzenia odbioru koncowego,
obowiazek skompletowania i przekazania inwestorowi dokumentacji
powykonawczej oraz wszystkich atestów, protokołów wykonanych odbiorów, prób
i przegladów, zwłaszcza przegladu kominiarskich i protokołów odbioru instalacji
gazowej, elektrycznej, centralnego ogrzewania, kotłowni itp., wraz z protokołami
przeprowadzonych prób cisnieniowych, testów, rozruchów, instrukcji i kart
gwarancyjnych zamontowanych urzadzen, oraz naniesionych na mape wyników
obowiazkowych pomiarów geodezyjnych budynku, przyłaczy, ogrodzenia i innych
elementów, ze stwierdzeniem zgodnosci ich usytuowania z zatwierdzonym
projektem.
Powinny te byc jasno i jednoznacznie okreslone obowiazki i terminy usuwania
wad stwierdzonych podczas odbiorów oraz stwierdzenie, e tylko protokół z
potwierdzeniem usuniecia wad uprawnia do wystawienia faktury za wykonane
prace.
Wykonawca powinien te zostac zobligowany do zawarcia ubezpieczenia budowy
od wszelkich szkód, do wysokosci wartosci wynagrodzenia, obejmujacego
wykonawce, inwestora i ewentualnych podwykonawców jako ubezpieczonych,
uzupełnionego o ubezpieczenie odpowiedzialnosci cywilnej z tytułu realizacji robót
budowlanych do wysokosci uzgodnionej z inwestorem. Jeeli wykonawca nie
zgodzi sie na zawarcie takiego ubezpieczenia, to radzimy inwestorowi zawrzec je
samodzielnie. Moe to uchronic go od duo wiekszych strat w przypadku np.
poaru na budowie domu. W takim wypadku naley jednak wymagac od
wykonawcy i podwykonawców dostarczenia polis ubezpieczenia od
odpowiedzialnosci cywilnej z tytułu prowadzenia działalnosci zawodowej, z kwota
ubezpieczenia co najmniej dziesieciokrotnie przewyszajacej wartosc zleconych
prac.
Nastepny element umowy, to kary umowne za nie wywiazanie sie stron z
obowiazków. Kary nakładane wykonawcy za opóznienie w realizacji przedmiotu
umowy wynosic moga od 0,1% do 1% wartosci netto umowy za kady dzien
opóznienia. Przy opóznieniu w usuwaniu stwierdzonych wad kary moga wynosic
od 0,1% do 1% wartosci netto elementów, w których stwierdzono wady. Powinna
byc te okreslona górna granica kar za opóznienia, w wysokosci np. 10% wartosci
umowy, po przekroczeniu której, inwestor bedzie uprawniony do zerwania umowy
z winy wykonawcy. W przypadku zerwania umowy z winy wykonawcy, na
wykonawce moe zostac nałoona kara w wysokosci np. 10% wartosci netto
umowy. Inwestor powinien miec take moliwosc zerwania umowy z winy
wykonawcy, gdy np. została ogłoszona upadłosc wykonawcy lub został sadownie
zajety jego majatek, uniemoliwiajac wykonywanie umowy, gdy wykonawca nie
rozpoczał robót w przewidzianym terminie, lub, gdy je przerwał bez
uzasadnionych przyczyn ze strony inwestora i nie kontynuuje, pomimo pisemnego
wezwania, a przerwa trwa dłuej, ni 30 dni.
Inwestor moe byc take zobowiazany do zapłacenia kar umownych za zwłoke w
wykonywaniu swoich obowiazków, np. za zwłoke w przekazaniu placu budowy w
wysokosci analogicznej, jak wykonawca. W przypadku zwłoki w płatnosciach,
wykonawcy powinny przysługiwac ustawowe odsetki karne. W przypadku
zerwania umowy z winy inwestora, kara umowna powinna byc ustalona w
wysokosci analogicznej, jak kara dla wykonawcy. Prawo do zerwania umowy
powinno byc zagwarantowane wykonawcy w wypadku zwłoki w przekazaniu palcu
budowy np. ponad 2 tygodnie, przerwania realizacji budowy np. o ponad 30 dni z
winy leacej po stronie inwestora lub zwłoki w płatnosciach o ponad 30 dni w
stosunku do ustalonego w umowie terminu płatnosci faktu.
W przypadku przerwy w realizacji robót z powodu siły wyszej o np. ponad 60 dni,
strony powinny miec prawo do rozwiazania umowy bez naliczania kar umownych,
przy zachowaniu obowiazku rozliczenia robót wykonanych do dnia przerwania
prac.
Poza górnym ograniczeniem kwoty kar umownych, powinna byc wpisana w
umowe moliwosc dochodzenia poniesionych rzeczywistych strat,
przewyszajacych kary umowne, na zasadach ogólnych.
W umowie powinny byc te okreslone obowiazki stron w przypadku rozwiazania
umowy, w zakresie inwentaryzacji i zabezpieczenia wykonanych robót, oraz
rozliczenia ich wartosci.
Pozostałe wane zapisy, to ustalenie długosci okresów gwarancji i rekojmi za
wykonane roboty, terminów przystapienia wykonawcy do usuwania wad i usterek
(zwykle 1 tydzien na rozpoczecie, a obustronnie ustalony, uzasadniony
technicznie termin zakonczenia), oraz postanowienia koncowe, okreslajace sposób
rozstrzygania sporów i lokalizacje sadu, przed którym strony moga dochodzic
swoich roszczen i wreszcie stwierdzenie, e wszelkie zmiany w umowie musza
miec forme pisemna.
Warto jeszcze wspomniec o uregulowaniach, dotyczacych podwykonawców.
Zgodnie z nowymi uregulowaniami w kodeksie cywilnym, wykonawca musi miec
zgode inwestora na zatrudnienie podwykonawców, a inwestor i wykonawca
solidarnie ponosza odpowiedzialnosc za opłacenia nalenosci podwykonawców.
Odmienne postanowienia umów sa niewane.
Po uzgodnieniu z wykonawca wszystkich zapisów umowy, i po jej podpisaniu,
moemy przystepowac do wykonywania robót budowlanych.