Posty
Wybierajac działke, na której chcemy wybudowac dom, kierujemy sie przede
wszystkim jej poło eniem, okolica, powierzchnia, cena, a tak e jej otoczeniem,
dostepem do infrastruktury (dróg, sieci elektrycznej, wodociagu, kanalizacji,
gazu), zagospodarowaniem samej działki i najbli szego otoczenia oraz wieloma
innymi, indywidualnymi czynnikami, zale nymi od naszych potrzeb oraz
mo liwosci finansowych. Taka ilosc ró norakich czynników, mogacych wpłynac na
nasz wybór, powinna skłaniac nas do rozwa nego podejmowania decyzji,
zwłaszcza, e konsekwencje niewłasciwego wyboru bedziemy odczuwac zapewne
przez wiele nastepnych lat.
W przypadku działek pod zabudowe, oprócz łacznej powierzchni, bardzo istotne sa
wymiary działki i jej kształt, limitujacy, zwłaszcza przy niewielkich rozmiarach,
mo liwosc zabudowy domem odpowiednim dla naszych potrzeb. Szerokosc działki
musi byc taka, eby mo liwe było wybudowanie na niej domu z pozostawieniem
odstepu od jej granic, zgodnego z przepisami ujetymi w Rozporzadzeniu Ministra
Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.
w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadac budynki i ich
usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690). Zgodnie z § 12. ust. 3 Rozporzadzenia,
odległosci te nie moga byc mniejsze, ni 4 m, w przypadku sciany z oknami i 3 m,
w przypadku sciany bez okien. Mo liwe jest bli sze usytuowanie sciany bez okien
wznoszonego budynku w stosunku do granicy działki, lecz nie bli ej ni w
odległosci 1,5 m, je eli na sasiedniej działce istnieje ju budynek postawiony
bli ej granicy ni 3 m, przy zachowaniu minimalnej odległosci miedzy budynkami
nie mniejszej, ni 3 m. Poza tym, w ka dym przypadku, przy okreslaniu odległosci
od granicy działki i miedzy budynkami na sasiednich działkach konieczne jest
spełnienie dodatkowych warunków, opisanych w § 12, 13, 60 i 271
Rozporzadzenia, dotyczacych naturalnego oswietlenia, nasłonecznienia i ochrony
przeciwpo arowej budynków.
Budowa budynków ze scianami przylegajacymi do granicy działki mo liwa jest
praktycznie jedynie, dla domów jednorodzinnych W przypadku zabudowy
blizniaczej lub szeregowej mo liwosc taka wynika z uzyskanej decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. WZiZT), pozwolenia na
budowe i zawsze wymaga uzgodnienia takiego rozwiazania z włascicielem
sasiedniej działki.
Z powy szych zasad wynika, e minimalna szerokosc działki, umo liwiajaca
prawidłowe usytuowanie wznoszonego budynku, wynosi co najmniej
16-20 m.
Trudno jest podac uniwersalne zasady, obowiazujace przy wyborze działki pod
budowe własnego domu. Nale y zawsze kierowac sie własnymi potrzebami i
przewidywaniami. Dotyczy to wielkosci planowanego budynku, jego powierzchni,
wysokosci, mo liwosci lub braku mo liwosci wykonania podpiwniczenia (zwiazane
to jest z istniejacym poziomem wód gruntowych). Musimy równie sprecyzowac
nasze wymagania dotyczace działki; jej powierzchni, usytuowania i
przeznaczenia. Musimy okreslic jak zamierzamy ja wykorzystywac w przyszłosci -
czy dla potrzeb rekreacji, upraw warzyw, owoców czy kwiatów lub innych celów.
Wa nym czynnikiem koniecznym do sprawdzenia, jest dostep do sieci uzbrojenia
terenu. Nale y sprawdzic przede wszystkim istnienie w pobli u
i odległosc od sieci elektrycznej oraz mo liwosc podłaczenia do niej planowanego
budynku. Trudno wyobrazic sobie obecnie mieszkanie w domu bez energii
elektrycznej, a du a odległosc od sieci energetycznej powoduje wysoki koszt
wykonania podłaczenia. Odnosnie innych sieci, to najistotniejsza jest mo liwosc
podłaczenia sie do wodociagu, gdy nie wszedzie mo liwe jest łatwe zaopatrzenie
w wode przy pomocy studni, lub jakosc wody gruntowej jest nieodpowiednia.
Mo liwosc podłaczenia budynku do kanalizacji obni a koszt budowy domu, gdy
nie trzeba budowac kosztownego szczelnego szamba lub indywidualnej
przydomowej oczyszczalni scieków. Mo liwosc podłaczenia do sieci gazowej
pozwala na obni enie kosztów eksploatacji domu. Przy obecnych cenach gazu i
energii elektrycznej, ogrzewanie gazowe i korzystanie z kuchni gazowej jest
najbardziej ekonomiczne.
Z drugiej strony, je eli odległosc od sieci uzbrojenia terenu do działki jest
znaczna, zwiazany z tym wysoki koszt budowy przyłaczy mo e zniwelowac
korzysci ekonomiczne przy korzystaniu z poszczególnych mediów.
Warto jest te przemyslec usytuowanie działki wzgledem stron swiata oraz dojazd
do posesji. Najkorzystniejsze jest usytuowanie ulicy przy północnej lub
wschodniej granicy działki, co daje mo liwosc najkorzystniejszego rozplanowania
zagospodarowania działki i rozkładu pomieszczen w budynku. Taras i ogród
usytuowac mo na wtedy od południa lub zachodu, dzieki czemu oddzielony bedzie
od ulicy domem. Natomiast w domu kuchnie i wejscie mo na zlokalizowac od
ulicy, z widokiem na wjazd i furtke wejsciowa. Przy innej orientacji działki ogród i
taras znajdowac sie musi od strony ulicy lub byc zacieniony przez dom, je eli
bedzie usytuowany za nim.
Wa ne jest te ukształtowanie terenu. Najkorzystniejsze sa działki płaskie, które
sa najłatwiejsze i najtansze w zagospodarowaniu. Działki poło one na stoku lub o
du ych ró nicach wysokosci terenu w jej obrebie, wymagaja wiekszych nakładów
finansowych i sprawiaja trudnosci przy projektowaniu domu wydłu ajac czas jego
budowy. Mo na jednak na nich wybudowac niejednokrotnie bardzo efektowne
budynki z ciekawym i niebanalnie zagospodarowanym otoczeniem.
Dobrze jest te sie upewnic, czy na interesujacej nas działce nie było w
przeszłosci zlokalizowanych, a obecnie zasypanych glinianek, wyrobisk piasku lub
wiru albo smietnisk. Fakt taki wykryty w trakcie inwestycji mo e powa nie
podniesc koszt wykonania fundamentów pod budynek, albo,
w skrajnym wypadku, bedzie wymagał wymiany lub wzmocnienia gruntu pod
fundamentami, dla umo liwienia wybudowania domu. W takim przypadku na
pewno konieczne bedzie wykonanie ekspertyzy geotechnicznej, okreslajacej
warunki posadowienia fundamentów budynku.
Wa ne jest te sprawdzenie, jak wyglada otoczenie działki, czy nie ma w
sasiedztwie ucia liwych zakładów przemysłowych i warsztatów oraz czy nie
istnieja plany budowy takich obiektów. Mo emy równie sprawdzic jakie sa
połaczenia komunikacyjne przechodzace w pobli u, jaki jest stan dróg
dojazdowych, jak wyglada siec pobliskich obiektów handlowych, szkół,
przedszkoli, łobków itp., czy nie wystepuja ucia liwosci zwiazane
z zanieczyszczeniem powietrza lub wody albo z hałasem komunikacyjnym. O te
sprawy warto spytac przyszłych sasiadów.
Przy wyborze działki mo e okazac sie, e interesujacy nas grunt jest oddany w
u ytkowanie wieczyste, potocznie zwane dzier awa wieczysta. U ytkowanie
wieczyste polega na oddaniu prawa do dysponowania nieruchomoscia, stanowiaca
własnosc Skarbu Panstwa, gminy lub innych jednostek samorzadu terytorialnego,
na okres co najmniej 40 lat, a zazwyczaj na okres 99 lat, u ytkownikowi, który w
zamian wnosi jednorazowa opłate w wysokosci 15-25% ceny nieruchomosci, a
nastepnie przez okres trwania u ytkowania opłaty roczne w wysokosci, w
przypadku budownictwa jednorodzinnego, 1% wartosci gruntu.
U ytkowanie wieczyste jest ograniczonym prawem rzeczowym zbywalnym i jest
wpisywane do ksiegi wieczystej nieruchomosci.
U ytkownik wieczysty jest włascicielem budynków znajdujacych sie na
u ytkowanej działce gruntu tylko w czasie trwania u ytkowania, zgodnie z Art.
235 §1 i 2 kodeksu cywilnego. Po jego wygasnieciu własnosc budynków
przechodzi na rzecz własciciela gruntu, a dotychczasowemu u ytkownikowi
zostaje wypłacona jego wartosc rynkowa, ustalona przez rzeczoznawce
majatkowego na dzien wygasniecia u ytkowania, zgodnie z § 34 Rozporzadzenia
Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny
nieruchomosci oraz zasad i trybu sporzadzania operatu szacunkowego.
Je eli zamierzamy kupic niezabudowana działke, a własciwie prawo wieczystego
u ytkowania, od jej dotychczasowego u ytkownika wieczystego, to musimy
wiedziec o tym, e gmina lub Skarb Panstwa, bedacy włascicielem działki, ma
prawo pierwokupu takiej nieruchomosci za cene wpisana w akcie notarialnym. W
takim wypadku notariusz spisuje umowe warunkowa, stanowiaca, e wejdzie ona
w ycie, je eli odpowiednio gmina lub Skarb Panstwa nie skorzysta z prawa
pierwokupu, na co ma czas 2 miesiace od podpisania aktu. Gminy rzadko
korzystaja z prawa pierwokupu działek w u ytkowaniu wieczystym, ale trzeba miec na uwadze fakt, e ujecie w akcie notarialnym zbyt niskiej ceny nieruchomosci, mo e skłonic gmine do jej kupna.
Poniewa nabywca prawa wieczystego u ytkowania niezabudowanej działki musi
rozpoczac na niej budowe w ciagu 2 lat, pod rygorem uniewa nienia umowy
nabycia, rzadko spotyka sie w obrocie niezabudowane działki oddane w wieczyste
u ytkowanie.
Mo emy te starac sie nabyc prawo wieczystego u ytkowania działki bezposrednio
od gminy lub Skarbu Panstwa na przetargach organizowanych bezposrednio przez
gmine lub Agencje Nieruchomosci Rolnych. W przypadku wygrania przetargu, za
nabycie wieczystego u ytkowania wpłacamy jednorazowa opłate w wysokosci
15-25% ceny wynegocjowanej w czasie przetargu, a nastepnie przez okres
trwania u ytkowania odpowiednie opłaty roczne. Wieczyste u ytkowanie
ustanawiane jest na okres od 40 do 99 lat, który pozostaje nie zmieniony w
przypadku zmiany u ytkownika w czasie jego trwania, wiec ka dy nowy u ytkownik nabywa tylko prawo do niewykorzystanego dotychczas okresu u ytkowania. U ytkowanie wieczyste
mo na przedłu yc na nastepny okres na wniosek dotychczasowego u ytkownika zło ony w czasie ostatnich pieciu lat jego trwania.
W art. 15 obowiazujacej od 16 lipca 2003 r. Ustawiy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o
kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) ustawodawca wprowadził
nieodpłatne przekształcenie z mocy prawa u ytkowania wieczystego we własnosc,
dla osób fizycznych, bedacych w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejscia w
ycie ustawy u ytkownikami wieczystymi lub współu ytkownikami wieczystymi
nieruchomosci zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiacych
nieruchomosci rolne, oraz dla osób fizycznych bedacych ich nastepcami
prawnymi. Poniewa jednak zapisy te spotkały sie z powszechna krytyka
przedstawicieli gmin, słusznie uwa ajacych, e w ten sposób gminy zostały
nieodpłatnie pozbawione du ej czesci swojego majatku, przypuszczac nale y, e
zostana zło one do Trybunału Konstytucyjnego pozwy w tej sprawie. Po
rozpatrzeniu przez Trybunał zapewne powy sze zapisy zostana z ustawy usuniete,
przywracajac dotychczasowe zasady odpłatnego przekształcania wieczystego
u ytkowania we własnosc dla powy szych u ytkowników, poza ziemiami
odzyskanymi, gdzie bezpłatne przekazanie wieczystym u ytkownikom
u ytkowanych w dniu 26 maja 1990 r. działek zostało wprowadzone Ustawa z
dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez u ytkowników wieczystych prawa
własnosci nieruchomosci (Dz. U. Nr 113, poz. 1209 z pózn. zmianami).
Oprócz powy szej grupy u ytkowników, ka dy z u ytkowników wieczystych ma
prawo wystapienia z wnioskiem wykupienia na własnosc u ytkowanego przez
siebie gruntu za cene okreslona zgodnie z zapisami § 30 Rozporzadzenia Rady
Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny
nieruchomosci oraz zasad i trybu sporzadzania operatu szacunkowego.
Kolejny, wa ny i wymagajacy omówienia problem, to sprawa ewentualnego kupna
gruntu rolnego z zało eniem wykorzystania go pod budowe domu. Grunty rolne sa
znacznie tansze od budowlanych, ale takie rozwiazanie, w efekcie, mo e okazac
sie nieopłacalne. Po pierwsze, musimy miec pewnosc, e przekształcenie gruntu
rolnego w budowlany, w przypadku konkretnej działki, która jestesmy
zainteresowani, jest w ogóle mo liwe. Taka pewnosc daje nam jedynie ustalenie
w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenia
interesujacego nas gruntu i sprawdzenia czy teren przewidziany jest pod
zabudowe mieszkaniowa lub rekreacyjna.
Je eli takich ustalen nie ma w istniejacym, uchwalonym przez Rade Gminy planie,
to, aby uzyskac pozwolenie na budowe domu na takim terenie, nale y
doprowadzic do zmiany jego przeznaczenia w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego, co wia e sie z uchwaleniem zmiany przez
Rade Gminy. Trzeba wziac pod uwage, e wedle procedury istnieje mo liwosc
oprotestowania jej uchwały przez inne osoby i instytucje, co wielokrotnie jest
mudna, czasochłonna i przeciagajaca sie procedura urzedowa. Dodatkowo, w
przypadku istnienia na interesujacym nas terenie gleb o dobrej klasie, czesto
przekształcenie gruntu jest praktycznie niewykonalne.
Je eli ju uda sie doprowadzic do zmiany planu, lub, gdy w miejscowym planie
przewidziano przeznaczenie interesujacego nas terenu pod budownictwo, to
nastepnym etapem jest uzyskanie decyzji o wyłaczeniu danego obszaru z
produkcji rolnej, czyli tzw. „odrolnienie”. Zale nie od klasy gleby wymaga to
zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Hywnosciowej lub wojewody, na podstawie
wniosku wójta (burmistrza lub prezydenta miasta). W przypadku terenów lesnych
obowiazuje podobna procedura, lecz zgode wydaje Minister Ochrony Srodowiska
lub wojewoda.
Je eli uzyskamy odpowiednie zgody, to pozostaje jeszcze wniesc jednorazowa
opłate za wyłaczenie gruntów z produkcji rolnej lub lesnej, wahajaca sie zale nie
od klasy gruntu rolnego. Jest to opłata w wysokosci równowartosci od 150 do 750
ton yta za 1 hektar, a dla lasów w wysokosci równowartosci od 250 do 2000 m3
drewna za 1 hektar, zale nie od typu siedliskowego lasu oraz dodatkowo dla
działek lesnych opłaty za przedwczesny wyrab drzew, zale nej od wieku, stanu
drzewostanu i stopnia zadrzewienia. Nastepnie, przez 10 lat nale y uiszczac
roczne opłaty
w wysokosci 1/10 opłaty jednorazowej.
Od powy szych opłat zwolnione sa jedynie grunty rolne klasy IV, V i VI,
wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, chyba, e gmina obejmie ochrona
tak e takie grunty dla klas IV i V. Opłaty nie dotycza te wyłaczenia gruntów z
produkcji rolniczej lub lesnej na cele budownictwa mieszkaniowego, przy
powierzchniach:
1) 1) do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego,
2) 2) do 0,02 ha, na ka dy lokal mieszkalny, w przypadku budynku
wielorodzinnego.
Szczegóły, dotyczace powy szych procedur i opłat, reguluje Ustawa z dnia 3
lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i lesnych (Dz. U. nr 16 poz. 78
z pózniejszymi zmianami).
Dodatkowym czynnikiem obni ajacym opłacalnosc kupna gruntów rolnych na cele
budownictwa mieszkaniowego, to koniecznosc poniesienia wiekszych nakładów na
uzbrojenie nabytej działki. Wynika to z braku takiej infrastruktury na terenach
rolnych.
Odrebnym zagadnieniem jest zakup gospodarstwa rolnego o powierzchni ponad 1
ha z istniejaca zabudowa siedliskowa lub w celu wykorzystania mo liwosci
wybudowania budynku mieszkalnego jako siedliska.
Dotychczas takie rozwiazanie cieszyło sie popularnoscia, z powodu braku
ograniczen w nabywaniu ziemi rolnej przez nierolników, braku koniecznosci
wyłaczania takiego gruntu z produkcji rolnej, nawet, gdy sie jej nie uprawia i przy
niskich cenach gruntów rolnych. Za takie gospodarstwo z siedliskiem płaci sie te
podatek rolny, a nie du o wy szy podatek od nieruchomosci.
Obecnie weszła w ycie Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju
rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592), której zało eniem jest, w mysl zało en
ustawodawców, poprawa struktury obszarowej gospodarstw rolnych,
przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomosci rolnych oraz powierzenie
prowadzenia działalnosci rolniczej osobom o odpowiednich kwalifikacjach.
Ostatni z celów ma byc osiagniety przez wprowadzenie wymogu posiadania przez
nabywce gruntu rolnego wykształcenia co najmniej zasadniczego rolniczego, lub
dowolnego sredniego badz wy szego, albo minimum piecioletniej praktyki rolnej
oraz przez zarezerwowanie prawa pierwokupu realizowanego przez nowo powstała
Agencje Nieruchomosci Rolnych gruntu rolnego na rzecz Skarbu Panstwa, w
przypadku obrotu gruntami rolnymi.
Agencja nie mo e realizowac prawa pierwokupu jedynie, gdy nabywca bedzie
powiekszał rodzinne gospodarstwo i spełni warunki przewidziane
w ustawie (nie powiekszy obszaru swojego gospodarstwa powy ej 300 hektarów i
spełni warunki wynikajace z definicji rolnika indywidualnego), oraz gdy grunt
rolny bedzie nabywał jego dotychczasowy dzier awca.
We wszystkich innych przypadkach urzednicy Agencji maja decydowac, czy
umowa przeniesienia własnosci nieruchomosci rolnej jest korzystna
z punktu widzenia kształtowania ustroju rolnego, czy te nie. W przypadku
stwierdzenia, e taka umowa nie przynosi korzysci dla ustroju rolnego, Agencja
mo e skorzystac z prawa pierwokupu, w terminie 30 dni od daty otrzymania
stosownych informacji o transakcji i nabywcy, kupujac nieruchomosc bedaca
przedmiotem transakcji za cene z umowy. W przypadku, gdy cena umowna
przekracza ra aco poziom cen rynkowych przy takich transakcjach, Agencja mo e
sie zwrócic do sadu o ustalenie ceny nieruchomosci, w terminie 14 dni od zło enia
oswiadczenia o skorzystaniu z pierwokupu.
Zawiadomienie Agencji o transakcji, w wypadku, kiedy Agencja mo e skorzystac z
prawa pierwokupu, jest obowiazkowe i niedopełnienie tego obowiazku skutkuje
niewa noscia zawartej umowy.
Aby Agencja nie mogła skorzystac z prawa pierwokupu, musza zostac
zgromadzone dokumenty stwierdzajace wypełnienie wymogów ustawowych, wiec
oswiadczenia nabywcy, e osobiscie prowadzi gospodarstwo rolne,
poswiadczonego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), dokumentów
potwierdzajacych odpowiednie wykształcenie lub oswiadczenia, potwierdzonego
przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o posiadaniu co najmniej
piecioletniej praktyki rolnej oraz potwierdzenie o zameldowaniu na pobyt stały w
gminie, w której znajduje sie nabywana nieruchomosc. Poza tym konieczne jest
zło enie oswiadczenia, podajacego łaczna powierzchnie i miejsce poło enia
nieruchomosci rolnych, których nabywca jest włascicielem lub dzier awca.
Na podstawie tych dokumentów Agencja ocenia transakcje i jej urzednicy
decyduja, czy mo na do niej dopuscic, czy nale y skorzystac z prawa pierwokupu.
Skorzystanie z prawa pierwokupu nie jest obligatoryjne, a od decyzji urzedników
nie ma trybu odwoławczego.
Poniewa Ustawa dopiero weszła w ycie, wiec trudno jest ocenic jej wpływ na
transakcje zawierane na rynku nieruchomosci rolnych. Nie wiadomo jeszcze, jaka
wykształci sie praktyka wsród urzedników Agencji, w sprawie interesujacej nas w
niniejszym Poradniku praktyki kupowania niewielkich gospodarstw rolnych dla
wykorzystania ich do wznoszenia budynków mieszkalnych jako siedlisk, ale
istnieje mo liwosc nie dopuszczania przez urzedników Agencji do takich
transakcji, je eli nabywca nie bedzie spełniał kryteriów Ustawy.
Kiedy ju przebrniemy przez etap wstepnej selekcji dostepnych ofert sprzeda y,
zgromadzimy odpowiednie informacje o działce i jej otoczeniu oraz zdecydujemy
sie na konkretna oferte, nastepnym krokiem powinno byc sprawdzenie wszystkich
uwarunkowan formalnych i prawnych, dotyczacych wybranej działki.
wszystkim jej poło eniem, okolica, powierzchnia, cena, a tak e jej otoczeniem,
dostepem do infrastruktury (dróg, sieci elektrycznej, wodociagu, kanalizacji,
gazu), zagospodarowaniem samej działki i najbli szego otoczenia oraz wieloma
innymi, indywidualnymi czynnikami, zale nymi od naszych potrzeb oraz
mo liwosci finansowych. Taka ilosc ró norakich czynników, mogacych wpłynac na
nasz wybór, powinna skłaniac nas do rozwa nego podejmowania decyzji,
zwłaszcza, e konsekwencje niewłasciwego wyboru bedziemy odczuwac zapewne
przez wiele nastepnych lat.
W przypadku działek pod zabudowe, oprócz łacznej powierzchni, bardzo istotne sa
wymiary działki i jej kształt, limitujacy, zwłaszcza przy niewielkich rozmiarach,
mo liwosc zabudowy domem odpowiednim dla naszych potrzeb. Szerokosc działki
musi byc taka, eby mo liwe było wybudowanie na niej domu z pozostawieniem
odstepu od jej granic, zgodnego z przepisami ujetymi w Rozporzadzeniu Ministra
Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.
w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadac budynki i ich
usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690). Zgodnie z § 12. ust. 3 Rozporzadzenia,
odległosci te nie moga byc mniejsze, ni 4 m, w przypadku sciany z oknami i 3 m,
w przypadku sciany bez okien. Mo liwe jest bli sze usytuowanie sciany bez okien
wznoszonego budynku w stosunku do granicy działki, lecz nie bli ej ni w
odległosci 1,5 m, je eli na sasiedniej działce istnieje ju budynek postawiony
bli ej granicy ni 3 m, przy zachowaniu minimalnej odległosci miedzy budynkami
nie mniejszej, ni 3 m. Poza tym, w ka dym przypadku, przy okreslaniu odległosci
od granicy działki i miedzy budynkami na sasiednich działkach konieczne jest
spełnienie dodatkowych warunków, opisanych w § 12, 13, 60 i 271
Rozporzadzenia, dotyczacych naturalnego oswietlenia, nasłonecznienia i ochrony
przeciwpo arowej budynków.
Budowa budynków ze scianami przylegajacymi do granicy działki mo liwa jest
praktycznie jedynie, dla domów jednorodzinnych W przypadku zabudowy
blizniaczej lub szeregowej mo liwosc taka wynika z uzyskanej decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. WZiZT), pozwolenia na
budowe i zawsze wymaga uzgodnienia takiego rozwiazania z włascicielem
sasiedniej działki.
Z powy szych zasad wynika, e minimalna szerokosc działki, umo liwiajaca
prawidłowe usytuowanie wznoszonego budynku, wynosi co najmniej
16-20 m.
Trudno jest podac uniwersalne zasady, obowiazujace przy wyborze działki pod
budowe własnego domu. Nale y zawsze kierowac sie własnymi potrzebami i
przewidywaniami. Dotyczy to wielkosci planowanego budynku, jego powierzchni,
wysokosci, mo liwosci lub braku mo liwosci wykonania podpiwniczenia (zwiazane
to jest z istniejacym poziomem wód gruntowych). Musimy równie sprecyzowac
nasze wymagania dotyczace działki; jej powierzchni, usytuowania i
przeznaczenia. Musimy okreslic jak zamierzamy ja wykorzystywac w przyszłosci -
czy dla potrzeb rekreacji, upraw warzyw, owoców czy kwiatów lub innych celów.
Wa nym czynnikiem koniecznym do sprawdzenia, jest dostep do sieci uzbrojenia
terenu. Nale y sprawdzic przede wszystkim istnienie w pobli u
i odległosc od sieci elektrycznej oraz mo liwosc podłaczenia do niej planowanego
budynku. Trudno wyobrazic sobie obecnie mieszkanie w domu bez energii
elektrycznej, a du a odległosc od sieci energetycznej powoduje wysoki koszt
wykonania podłaczenia. Odnosnie innych sieci, to najistotniejsza jest mo liwosc
podłaczenia sie do wodociagu, gdy nie wszedzie mo liwe jest łatwe zaopatrzenie
w wode przy pomocy studni, lub jakosc wody gruntowej jest nieodpowiednia.
Mo liwosc podłaczenia budynku do kanalizacji obni a koszt budowy domu, gdy
nie trzeba budowac kosztownego szczelnego szamba lub indywidualnej
przydomowej oczyszczalni scieków. Mo liwosc podłaczenia do sieci gazowej
pozwala na obni enie kosztów eksploatacji domu. Przy obecnych cenach gazu i
energii elektrycznej, ogrzewanie gazowe i korzystanie z kuchni gazowej jest
najbardziej ekonomiczne.
Z drugiej strony, je eli odległosc od sieci uzbrojenia terenu do działki jest
znaczna, zwiazany z tym wysoki koszt budowy przyłaczy mo e zniwelowac
korzysci ekonomiczne przy korzystaniu z poszczególnych mediów.
Warto jest te przemyslec usytuowanie działki wzgledem stron swiata oraz dojazd
do posesji. Najkorzystniejsze jest usytuowanie ulicy przy północnej lub
wschodniej granicy działki, co daje mo liwosc najkorzystniejszego rozplanowania
zagospodarowania działki i rozkładu pomieszczen w budynku. Taras i ogród
usytuowac mo na wtedy od południa lub zachodu, dzieki czemu oddzielony bedzie
od ulicy domem. Natomiast w domu kuchnie i wejscie mo na zlokalizowac od
ulicy, z widokiem na wjazd i furtke wejsciowa. Przy innej orientacji działki ogród i
taras znajdowac sie musi od strony ulicy lub byc zacieniony przez dom, je eli
bedzie usytuowany za nim.
Wa ne jest te ukształtowanie terenu. Najkorzystniejsze sa działki płaskie, które
sa najłatwiejsze i najtansze w zagospodarowaniu. Działki poło one na stoku lub o
du ych ró nicach wysokosci terenu w jej obrebie, wymagaja wiekszych nakładów
finansowych i sprawiaja trudnosci przy projektowaniu domu wydłu ajac czas jego
budowy. Mo na jednak na nich wybudowac niejednokrotnie bardzo efektowne
budynki z ciekawym i niebanalnie zagospodarowanym otoczeniem.
Dobrze jest te sie upewnic, czy na interesujacej nas działce nie było w
przeszłosci zlokalizowanych, a obecnie zasypanych glinianek, wyrobisk piasku lub
wiru albo smietnisk. Fakt taki wykryty w trakcie inwestycji mo e powa nie
podniesc koszt wykonania fundamentów pod budynek, albo,
w skrajnym wypadku, bedzie wymagał wymiany lub wzmocnienia gruntu pod
fundamentami, dla umo liwienia wybudowania domu. W takim przypadku na
pewno konieczne bedzie wykonanie ekspertyzy geotechnicznej, okreslajacej
warunki posadowienia fundamentów budynku.
Wa ne jest te sprawdzenie, jak wyglada otoczenie działki, czy nie ma w
sasiedztwie ucia liwych zakładów przemysłowych i warsztatów oraz czy nie
istnieja plany budowy takich obiektów. Mo emy równie sprawdzic jakie sa
połaczenia komunikacyjne przechodzace w pobli u, jaki jest stan dróg
dojazdowych, jak wyglada siec pobliskich obiektów handlowych, szkół,
przedszkoli, łobków itp., czy nie wystepuja ucia liwosci zwiazane
z zanieczyszczeniem powietrza lub wody albo z hałasem komunikacyjnym. O te
sprawy warto spytac przyszłych sasiadów.
Przy wyborze działki mo e okazac sie, e interesujacy nas grunt jest oddany w
u ytkowanie wieczyste, potocznie zwane dzier awa wieczysta. U ytkowanie
wieczyste polega na oddaniu prawa do dysponowania nieruchomoscia, stanowiaca
własnosc Skarbu Panstwa, gminy lub innych jednostek samorzadu terytorialnego,
na okres co najmniej 40 lat, a zazwyczaj na okres 99 lat, u ytkownikowi, który w
zamian wnosi jednorazowa opłate w wysokosci 15-25% ceny nieruchomosci, a
nastepnie przez okres trwania u ytkowania opłaty roczne w wysokosci, w
przypadku budownictwa jednorodzinnego, 1% wartosci gruntu.
U ytkowanie wieczyste jest ograniczonym prawem rzeczowym zbywalnym i jest
wpisywane do ksiegi wieczystej nieruchomosci.
U ytkownik wieczysty jest włascicielem budynków znajdujacych sie na
u ytkowanej działce gruntu tylko w czasie trwania u ytkowania, zgodnie z Art.
235 §1 i 2 kodeksu cywilnego. Po jego wygasnieciu własnosc budynków
przechodzi na rzecz własciciela gruntu, a dotychczasowemu u ytkownikowi
zostaje wypłacona jego wartosc rynkowa, ustalona przez rzeczoznawce
majatkowego na dzien wygasniecia u ytkowania, zgodnie z § 34 Rozporzadzenia
Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny
nieruchomosci oraz zasad i trybu sporzadzania operatu szacunkowego.
Je eli zamierzamy kupic niezabudowana działke, a własciwie prawo wieczystego
u ytkowania, od jej dotychczasowego u ytkownika wieczystego, to musimy
wiedziec o tym, e gmina lub Skarb Panstwa, bedacy włascicielem działki, ma
prawo pierwokupu takiej nieruchomosci za cene wpisana w akcie notarialnym. W
takim wypadku notariusz spisuje umowe warunkowa, stanowiaca, e wejdzie ona
w ycie, je eli odpowiednio gmina lub Skarb Panstwa nie skorzysta z prawa
pierwokupu, na co ma czas 2 miesiace od podpisania aktu. Gminy rzadko
korzystaja z prawa pierwokupu działek w u ytkowaniu wieczystym, ale trzeba miec na uwadze fakt, e ujecie w akcie notarialnym zbyt niskiej ceny nieruchomosci, mo e skłonic gmine do jej kupna.
Poniewa nabywca prawa wieczystego u ytkowania niezabudowanej działki musi
rozpoczac na niej budowe w ciagu 2 lat, pod rygorem uniewa nienia umowy
nabycia, rzadko spotyka sie w obrocie niezabudowane działki oddane w wieczyste
u ytkowanie.
Mo emy te starac sie nabyc prawo wieczystego u ytkowania działki bezposrednio
od gminy lub Skarbu Panstwa na przetargach organizowanych bezposrednio przez
gmine lub Agencje Nieruchomosci Rolnych. W przypadku wygrania przetargu, za
nabycie wieczystego u ytkowania wpłacamy jednorazowa opłate w wysokosci
15-25% ceny wynegocjowanej w czasie przetargu, a nastepnie przez okres
trwania u ytkowania odpowiednie opłaty roczne. Wieczyste u ytkowanie
ustanawiane jest na okres od 40 do 99 lat, który pozostaje nie zmieniony w
przypadku zmiany u ytkownika w czasie jego trwania, wiec ka dy nowy u ytkownik nabywa tylko prawo do niewykorzystanego dotychczas okresu u ytkowania. U ytkowanie wieczyste
mo na przedłu yc na nastepny okres na wniosek dotychczasowego u ytkownika zło ony w czasie ostatnich pieciu lat jego trwania.
W art. 15 obowiazujacej od 16 lipca 2003 r. Ustawiy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o
kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) ustawodawca wprowadził
nieodpłatne przekształcenie z mocy prawa u ytkowania wieczystego we własnosc,
dla osób fizycznych, bedacych w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejscia w
ycie ustawy u ytkownikami wieczystymi lub współu ytkownikami wieczystymi
nieruchomosci zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiacych
nieruchomosci rolne, oraz dla osób fizycznych bedacych ich nastepcami
prawnymi. Poniewa jednak zapisy te spotkały sie z powszechna krytyka
przedstawicieli gmin, słusznie uwa ajacych, e w ten sposób gminy zostały
nieodpłatnie pozbawione du ej czesci swojego majatku, przypuszczac nale y, e
zostana zło one do Trybunału Konstytucyjnego pozwy w tej sprawie. Po
rozpatrzeniu przez Trybunał zapewne powy sze zapisy zostana z ustawy usuniete,
przywracajac dotychczasowe zasady odpłatnego przekształcania wieczystego
u ytkowania we własnosc dla powy szych u ytkowników, poza ziemiami
odzyskanymi, gdzie bezpłatne przekazanie wieczystym u ytkownikom
u ytkowanych w dniu 26 maja 1990 r. działek zostało wprowadzone Ustawa z
dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez u ytkowników wieczystych prawa
własnosci nieruchomosci (Dz. U. Nr 113, poz. 1209 z pózn. zmianami).
Oprócz powy szej grupy u ytkowników, ka dy z u ytkowników wieczystych ma
prawo wystapienia z wnioskiem wykupienia na własnosc u ytkowanego przez
siebie gruntu za cene okreslona zgodnie z zapisami § 30 Rozporzadzenia Rady
Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny
nieruchomosci oraz zasad i trybu sporzadzania operatu szacunkowego.
Kolejny, wa ny i wymagajacy omówienia problem, to sprawa ewentualnego kupna
gruntu rolnego z zało eniem wykorzystania go pod budowe domu. Grunty rolne sa
znacznie tansze od budowlanych, ale takie rozwiazanie, w efekcie, mo e okazac
sie nieopłacalne. Po pierwsze, musimy miec pewnosc, e przekształcenie gruntu
rolnego w budowlany, w przypadku konkretnej działki, która jestesmy
zainteresowani, jest w ogóle mo liwe. Taka pewnosc daje nam jedynie ustalenie
w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenia
interesujacego nas gruntu i sprawdzenia czy teren przewidziany jest pod
zabudowe mieszkaniowa lub rekreacyjna.
Je eli takich ustalen nie ma w istniejacym, uchwalonym przez Rade Gminy planie,
to, aby uzyskac pozwolenie na budowe domu na takim terenie, nale y
doprowadzic do zmiany jego przeznaczenia w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego, co wia e sie z uchwaleniem zmiany przez
Rade Gminy. Trzeba wziac pod uwage, e wedle procedury istnieje mo liwosc
oprotestowania jej uchwały przez inne osoby i instytucje, co wielokrotnie jest
mudna, czasochłonna i przeciagajaca sie procedura urzedowa. Dodatkowo, w
przypadku istnienia na interesujacym nas terenie gleb o dobrej klasie, czesto
przekształcenie gruntu jest praktycznie niewykonalne.
Je eli ju uda sie doprowadzic do zmiany planu, lub, gdy w miejscowym planie
przewidziano przeznaczenie interesujacego nas terenu pod budownictwo, to
nastepnym etapem jest uzyskanie decyzji o wyłaczeniu danego obszaru z
produkcji rolnej, czyli tzw. „odrolnienie”. Zale nie od klasy gleby wymaga to
zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Hywnosciowej lub wojewody, na podstawie
wniosku wójta (burmistrza lub prezydenta miasta). W przypadku terenów lesnych
obowiazuje podobna procedura, lecz zgode wydaje Minister Ochrony Srodowiska
lub wojewoda.
Je eli uzyskamy odpowiednie zgody, to pozostaje jeszcze wniesc jednorazowa
opłate za wyłaczenie gruntów z produkcji rolnej lub lesnej, wahajaca sie zale nie
od klasy gruntu rolnego. Jest to opłata w wysokosci równowartosci od 150 do 750
ton yta za 1 hektar, a dla lasów w wysokosci równowartosci od 250 do 2000 m3
drewna za 1 hektar, zale nie od typu siedliskowego lasu oraz dodatkowo dla
działek lesnych opłaty za przedwczesny wyrab drzew, zale nej od wieku, stanu
drzewostanu i stopnia zadrzewienia. Nastepnie, przez 10 lat nale y uiszczac
roczne opłaty
w wysokosci 1/10 opłaty jednorazowej.
Od powy szych opłat zwolnione sa jedynie grunty rolne klasy IV, V i VI,
wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, chyba, e gmina obejmie ochrona
tak e takie grunty dla klas IV i V. Opłaty nie dotycza te wyłaczenia gruntów z
produkcji rolniczej lub lesnej na cele budownictwa mieszkaniowego, przy
powierzchniach:
1) 1) do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego,
2) 2) do 0,02 ha, na ka dy lokal mieszkalny, w przypadku budynku
wielorodzinnego.
Szczegóły, dotyczace powy szych procedur i opłat, reguluje Ustawa z dnia 3
lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i lesnych (Dz. U. nr 16 poz. 78
z pózniejszymi zmianami).
Dodatkowym czynnikiem obni ajacym opłacalnosc kupna gruntów rolnych na cele
budownictwa mieszkaniowego, to koniecznosc poniesienia wiekszych nakładów na
uzbrojenie nabytej działki. Wynika to z braku takiej infrastruktury na terenach
rolnych.
Odrebnym zagadnieniem jest zakup gospodarstwa rolnego o powierzchni ponad 1
ha z istniejaca zabudowa siedliskowa lub w celu wykorzystania mo liwosci
wybudowania budynku mieszkalnego jako siedliska.
Dotychczas takie rozwiazanie cieszyło sie popularnoscia, z powodu braku
ograniczen w nabywaniu ziemi rolnej przez nierolników, braku koniecznosci
wyłaczania takiego gruntu z produkcji rolnej, nawet, gdy sie jej nie uprawia i przy
niskich cenach gruntów rolnych. Za takie gospodarstwo z siedliskiem płaci sie te
podatek rolny, a nie du o wy szy podatek od nieruchomosci.
Obecnie weszła w ycie Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju
rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592), której zało eniem jest, w mysl zało en
ustawodawców, poprawa struktury obszarowej gospodarstw rolnych,
przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomosci rolnych oraz powierzenie
prowadzenia działalnosci rolniczej osobom o odpowiednich kwalifikacjach.
Ostatni z celów ma byc osiagniety przez wprowadzenie wymogu posiadania przez
nabywce gruntu rolnego wykształcenia co najmniej zasadniczego rolniczego, lub
dowolnego sredniego badz wy szego, albo minimum piecioletniej praktyki rolnej
oraz przez zarezerwowanie prawa pierwokupu realizowanego przez nowo powstała
Agencje Nieruchomosci Rolnych gruntu rolnego na rzecz Skarbu Panstwa, w
przypadku obrotu gruntami rolnymi.
Agencja nie mo e realizowac prawa pierwokupu jedynie, gdy nabywca bedzie
powiekszał rodzinne gospodarstwo i spełni warunki przewidziane
w ustawie (nie powiekszy obszaru swojego gospodarstwa powy ej 300 hektarów i
spełni warunki wynikajace z definicji rolnika indywidualnego), oraz gdy grunt
rolny bedzie nabywał jego dotychczasowy dzier awca.
We wszystkich innych przypadkach urzednicy Agencji maja decydowac, czy
umowa przeniesienia własnosci nieruchomosci rolnej jest korzystna
z punktu widzenia kształtowania ustroju rolnego, czy te nie. W przypadku
stwierdzenia, e taka umowa nie przynosi korzysci dla ustroju rolnego, Agencja
mo e skorzystac z prawa pierwokupu, w terminie 30 dni od daty otrzymania
stosownych informacji o transakcji i nabywcy, kupujac nieruchomosc bedaca
przedmiotem transakcji za cene z umowy. W przypadku, gdy cena umowna
przekracza ra aco poziom cen rynkowych przy takich transakcjach, Agencja mo e
sie zwrócic do sadu o ustalenie ceny nieruchomosci, w terminie 14 dni od zło enia
oswiadczenia o skorzystaniu z pierwokupu.
Zawiadomienie Agencji o transakcji, w wypadku, kiedy Agencja mo e skorzystac z
prawa pierwokupu, jest obowiazkowe i niedopełnienie tego obowiazku skutkuje
niewa noscia zawartej umowy.
Aby Agencja nie mogła skorzystac z prawa pierwokupu, musza zostac
zgromadzone dokumenty stwierdzajace wypełnienie wymogów ustawowych, wiec
oswiadczenia nabywcy, e osobiscie prowadzi gospodarstwo rolne,
poswiadczonego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), dokumentów
potwierdzajacych odpowiednie wykształcenie lub oswiadczenia, potwierdzonego
przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o posiadaniu co najmniej
piecioletniej praktyki rolnej oraz potwierdzenie o zameldowaniu na pobyt stały w
gminie, w której znajduje sie nabywana nieruchomosc. Poza tym konieczne jest
zło enie oswiadczenia, podajacego łaczna powierzchnie i miejsce poło enia
nieruchomosci rolnych, których nabywca jest włascicielem lub dzier awca.
Na podstawie tych dokumentów Agencja ocenia transakcje i jej urzednicy
decyduja, czy mo na do niej dopuscic, czy nale y skorzystac z prawa pierwokupu.
Skorzystanie z prawa pierwokupu nie jest obligatoryjne, a od decyzji urzedników
nie ma trybu odwoławczego.
Poniewa Ustawa dopiero weszła w ycie, wiec trudno jest ocenic jej wpływ na
transakcje zawierane na rynku nieruchomosci rolnych. Nie wiadomo jeszcze, jaka
wykształci sie praktyka wsród urzedników Agencji, w sprawie interesujacej nas w
niniejszym Poradniku praktyki kupowania niewielkich gospodarstw rolnych dla
wykorzystania ich do wznoszenia budynków mieszkalnych jako siedlisk, ale
istnieje mo liwosc nie dopuszczania przez urzedników Agencji do takich
transakcji, je eli nabywca nie bedzie spełniał kryteriów Ustawy.
Kiedy ju przebrniemy przez etap wstepnej selekcji dostepnych ofert sprzeda y,
zgromadzimy odpowiednie informacje o działce i jej otoczeniu oraz zdecydujemy
sie na konkretna oferte, nastepnym krokiem powinno byc sprawdzenie wszystkich
uwarunkowan formalnych i prawnych, dotyczacych wybranej działki.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz