Wybór sposobu realizacji prac budowlanych.

Majac uprawomocnione pozwolenie na budowe, moemy wprowadzic na budowe
wykonawce robót budowlanych. Oczywiscie, moemy, a nawet, eby nie tracic
czasu, powinnismy rozpoczac starania o znalezienie wykonawcy przed
pozwoleniem na budowe, ale roboty mona rozpoczac, pod grozba grzywny i
wstrzymania robót, a nawet rozbiórki wykonanych prac, jako samowoli
budowlanej, dopiero po uprawomocnieniu sie pozwolenia.
W zasadzie istnieja trzy podstawowe sposoby zlecania i prowadzenia robót
budowlanych przy wznoszeniu domu jednorodzinnego przez prywatnego
inwestora:
1 - budowa sposobem gospodarczym,
2 - budowa z indywidualnie zlecanymi poszczególnymi robotami
budowlanymi,
2 - zatrudnienie generalnego wykonawcy.
Pierwszy sposób, polegajacy na wznoszeniu budynku siłami własnymi, najbliszej
rodziny lub znajomych, polecany moe byc jedynie w przypadku niewielkich,
prostych budynków, o nieskomplikowanej, typowej konstrukcji. Naley jednak
pamietac, e niektóre prace, jak instalacje elektryczne, gazowe, czy wszystkie
zewnetrzne przyłacza, musza byc wykonywane przez wyspecjalizowanych
wykonawców, posiadajacych odpowiednie uprawnienia. Musimy te miec
wiadomosci o sposobie wykonawstwa poszczególnych robót budowlanych i
dysponowac odpowiednimi umiejetnosciami do ich poprawnego wykonania. Poza
tym musimy dysponowac dua iloscia wolnego czasu nie tylko na samo
budowanie, ale take na załatwianie zaopatrzenia w materiały, przeprowadzanie
odbiorów itp. Musimy te zatrudnic kierownika budowy z odpowiednimi
uprawnieniami do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie
(tzw. uprawnieniami wykonawczymi), który bedzie odpowiadał za prawidłowosc
wykonywanych robót budowlanych i prowadził dziennik budowy.
Drugi sposób, polega na wyszukiwaniu firm do wykonania poszczególnych robót
budowlanych (fundamentów, konstrukcji, prac wykonczeniowych, instalacji,
przyłaczy itd.) i zlecaniu im indywidualnie tych prac. W tym przypadku
prowadzenie budowy jest duo łatwiejsze i zajmuje mniej czasu, ale powinnismy
zadbac o zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego, z odpowiednimi
uprawnieniami, w celu nadzorowania jakosci wykonywanych prac przez
poszczególnych wykonawców i prowadzenia odbiorów wykonanych robót. pozwoli
to na unikniecie wielu usterek, wychodzacych pózniej na jaw w trakcie
uytkowania budynku. W systemie tym nie ma zwykle jednego kierownika
budowy, a sa jedynie kierownicy robót z poszczególnych firm, którzy musza byc
zgłoszeni odpowiedniemu urzedowi i wpisani do dziennika budowy, odpowiadajacy
za prawidłowosc wykonywanych robót.
W trzecim sposobie całosc robót jest zlecana jednej firmie, generalnemu
wykonawcy, który odpowiada za wykonawstwo, formalnosci, odbiory itp.,
przekazujac gotowy budynek inwestorowi. Kierownik budowy jest wtedy
zatrudniany przez generalnego wykonawce, natomiast my, we własnym interesie,
powinnismy zadbac o zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego.
We wszystkich powyszych przypadkach naley pamietac, e, zgodnie z Prawem
Budowlanym, niedopuszczalne jest łaczenie przez jedna osobe funkcji kierownika
budowy (robót) i inspektora nadzoru.
Teoretycznie, najtanszy powinien byc pierwszy sposób. Naley jednak wziac pod
uwage due upusty cenowe, jakie wielu wykonawców ma w hurtowniach
materiałów budowlanych, co pozwala na znaczne obnienie cen ich zakupu.
Dodajac do tego wartosc naszego własnego czasu, włoonego w budowe w
pierwszym sposobie, moe sie okazac, e pierwszy sposób nie jest wcale
najtanszy. W drugim wypadku moemy wybudowac dom tanio, ale musimy
poswiecic duo czasu na wyszukiwanie wykonawców, koordynacje ich robót,
odbiory czesciowe i koncowe. Dua zaleta tego sposobu jest moliwosc
dostosowania tempa realizacji prac do własnych zasobów finansowych.
Trzeci sposób wymaga od nas poswiecenia najmniejszej ilosci własnego czasu na
budowe domu i zwykle sama budowa trwa najkrócej. Wybudowanie typowego
domu jednorodzinnego przez generalnego wykonawce powinno trwac nie dłuej,
ni ok. 6 miesiecy. W przypadku wybrania do jego realizacji firmy wykonawczej,
majacej własne brygady do wykonania przynajmniej podstawowych robót
budowlanych, instalacyjnych i wykonczeniowych, moe byc take atrakcyjne
finansowo. Obecnie, koszt wykonania w systemie generalnego wykonawstwa, 1
m2 budynku w stanie surowym, zalenie od powierzchni, waha sie od ok. 750 do
ok. 1600 zł/m2 (im mniejszy dom, tym wysza cena 1 m2). Na roboty
wykonczeniowe trzeba jeszcze zarezerwowac, zalenie od standardu wykonczenia
i powierzchni domu, od ok. 750 do ok. 1100 zł/m2.
Powyszy koszt jest aktualny dla typowych projektów, oferowanych przez
generalnego wykonawce, i nie obejmuje wykonania przyłaczy poszczególnych
mediów, dróg dojazdowych, nietypowych ogrodzen.
Moe sie on te wahac, zalenie od wielkosci miejscowosci, w której zamierzamy
zbudowac dom.
W kadym wypadku, bedziemy musieli zawrzec co najmniej jedna umowe z
wykonawca okreslonych robót budowlanych. Naley byc swiadomym, co powinna
zawierac taka umowa.