Zakonczenie budowy i oddanie budynku do użytkowania.

Budowa konczy sie po zakonczeniu wszystkich robót budowlanych,
przeprowadzeniu koniecznych prób, testów oraz rozruchu zainstalowanych
urzadzen i instalacji i przeprowadzeniu odbioru koncowego całosci inwestycji
przez inspektora nadzoru i kierownika budowy, zwykle przy udziale inwestora.
Przed odbiorem koncowym kierownik budowy obowiazany jest skompletowac
dokumentacje powykonawcza budynku, obejmujaca, w przypadku nieistotnych
zmian w projekcie, dokumentacje budowlana z naniesionymi zmianami,
potwierdzonymi przez projektanta, oraz wszystkie protokoły odbioru robót,
rozruchu instalacji i urzadzen, przeprowadzonych prób, testów, a take mapy z
inwentaryzacja geodezyjna poszczególnych elementów inwestycji. W
dokumentacji powykonawczej powinny sie te znalezc wszystkie atesty i
certyfikaty zastosowanych materiałów budowlanych, gwarancje i instrukcje
obsługi zainstalowanych urzadzen.
Inspektor nadzoru powinien sprawdzic kompletnosc przygotowanej dokumentacji i
przekazac ja, wraz z kopia dziennika budowy, inwestorowi, który powinien te
dokumenty przechowywac przez okres uytkowania budynku.
Przeprowadzenie odbioru koncowego przez komisje odbioru koncowego,
kierowana przez inspektora nadzoru lub inwestora, stanowi koncowa czynnosc
pozwalajaca na stwierdzenie, czy generalny wykonawca wywiazał sie ze swoich
obowiazków i czy wybudowany obiekt spełnia wymogi inwestora. Jeeli w czasie
odbioru koncowego zostanie stwierdzone wystepowanie usterek, komisja
wyznacza wykonawcy termin ich usuniecia i ponownego odbioru, lub odbiera
budynek warunkowo, zwykle podejmujac decyzje o zatrzymaniu odpowiednich
kwot z wynagrodzenia wykonawcy do czasu usuniecia usterek. Z
przeprowadzonego odbioru powinien byc sporzadzony protokół, bedacy podstawa
koncowego rozliczenia wynagrodzenia wykonawcy.
Jeeli usterki nie kwalifikuja sie do usuniecia, lub ich usuniecie wiae sie z
powanymi kosztami, a jednoczesnie nie uniemoliwiaja uytkowania obiektu
zgodnie z przeznaczeniem, inwestor moe uzgodnic z wykonawca odstapienie od
ich usuwania w zamian za obustronnie uzgodniona obnike wynagrodzenia
wykonawcy.
Zwykle po upływie roku od zakonczenia robót budowlanych, przeprowadzany jest
przeglad gwarancyjny stanu budynku, decydujacy o zwolnieniu kaucji
gwarancyjnej wykonawcy, jeeli została zatrzymana. przeglady takie powtarza sie
co rok, a do zakonczenia okresu gwarancji lub rekojmi, trwajacej zwykle 3 lata.
W przypadku domów jednorodzinnych, czesto takich kontroli sie nie
przeprowadza, a ewentualne usterki sa zgłaszane na bieaco przez uytkownika
domu.
Poza odbiorem, przeprowadzanym przez inwestora, do formalnego rozpoczecia
uytkowania domu potrzebne jest jeszcze troche formalnosci.
Zgodnie z aktualnym prawem budowlanym, domy jednorodzinne nie sa objete
koniecznoscia przeprowadzenia przez odpowiedni organ obowiazkowej kontroli
przed przystapieniem do uytkowania.
W zwiazku z tym, do uytkowania domu, na którego wzniesienie jest wymagane
pozwolenie na budowe, zgodnie z Art. 54. Prawa Budowlanego, mona przystapic
po zawiadomieniu własciwego organu o zakonczeniu budowy, jeeli organ ten, w
terminie 21 dni od dnia doreczenia zawiadomienia, nie wniesie sprzeciwu, w
drodze decyzji. Zawiadomienia takiego, dokonuje sie co najmniej 21 dni przed
zamierzonym terminem przystapienia do uytkowania. Wzór zawiadomienia o
przystapieniu do uytkowania załaczamy do poradnika. Do zawiadomienia
dołaczamy, zgodnie z Art. 57. Prawa Budowlanego, komplet dokumentów,
opisany poniej przy omawianiu wniosku o pozwolenie na budowe.
Procedura taka jest prawidłowa, jeeli wzniesiony przez nas dom nie wymaga
pozwolenia na uytkowanie.
Uzyskanie pozwolenia na uytkowanie obiektu budowlanego, zgodnie z Art. 55.
Prawa Budowlanego, jest wymagane, jeeli własciwy organ:
1) 1) nałoył taki obowiazek w wydanym pozwoleniu na budowe, lub
2) 2) stwierdził, e zgłoszony przez inwestora obiekt budowlany został
wykonany z naruszeniem warunków okreslonych w pozwoleniu na budowe, lub
3) 3) wydał decyzje o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na
wznowienie robót w przypadku budowy wykonywanej bez wymaganego
pozwolenia na budowe, lub
4) 4) wydał decyzje, nakładajaca obowiazek wykonania okreslonych czynnosci w
celu doprowadzenia wykonywanych prac budowlanych do stanu zgodnego z
prawem,
6) 5) jeeli przystapienie do uytkowania obiektu budowlanego lub jego czesci
ma nastapic przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Własciwy organ wydaje decyzje o pozwoleniu na uytkowanie obiektu
budowlanego po przeprowadzeniu obowiazkowej kontroli, przeprowadzonej przez
Powiatowy inspektorat Nadzoru Budowlanego, na podstawie wniosku o udzielenie
pozwolenia na uytkowanie. Wzór wniosku o udzielenie pozwolenia na
uytkowanie załaczamy do Poradnika.
Powysze zawiadomienie lub wniosek stanowia wezwanie własciwego organu do
przeprowadzenia obowiazkowej kontroli. Własciwy organ wydaje decyzje o
pozwoleniu na uytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu
obowiazkowej kontroli. Kontrole te zaczna byc przeprowadzane po 1 stycznia
2004 r.
Obowiazkowa kontrola obejmuje sprawdzenie:
1) 1) zgodnosci obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub
terenu,
2) 2) zgodnosci obiektu budowlanego z projektem architektonicznobudowlanym,
w zakresie:
e. e. charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury,
powierzchni zabudowy, wysokosci, długosci, szerokosci i liczby
kondygnacji,
f. f. wykonania widocznych elementów nosnych układu
konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
g. g. geometrii dachu (kat nachylenia, wysokosch. kalenicy i układ
połaci dachowych),
i. h. wykonania urzadzen budowlanych,
j. i. zasadniczych elementów wyposaenia budowlanoinstalacyjnego,
zapewniajacych uytkowanie obiektu zgodnie z
przeznaczeniem,
k. j. zapewnienia warunków niezbednych do korzystania z tego
obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególnosci poruszajace
sie na wózkach inwalidzkich - w stosunku do obiektu uytecznosci
publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego,
3) 3) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczenstwa
konstrukcji i bezpieczenstwa poarowego,
4) 4) w przypadku nałoenia w pozwoleniu na budowe obowiazku rozbiórki
istniejacych obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego
uytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych - wykonania tego
obowiazku, jeeli upłynał termin rozbiórki okreslony w pozwoleniu,
5) 5) uporzadkowania terenu budowy.
W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiazkowej kontroli istotnego odstepstwa
od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innego raacego naruszenia
warunków pozwolenia na budowe, wymierza sie kare stanowiaca iloczyn stawki
opłaty (s), okreslonej w Rozporzadzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 28 czerwca
2003 roku w sprawie stawki opłaty stanowiacej podstawe do obliczania kary
wymierzanej w wyniku obowiazkowej kontroli (Dz. U. nr 120, poz. 1132),
współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkosci
obiektu budowlanego (w), okreslonych w załaczniku do Prawa Budowlanego.
Inwestor, na którego nałoono obowiazek uzyskania pozwolenia na uytkowanie
obiektu budowlanego, zgodnie z Art. 56. Prawa Budowlanego, jest obowiazany
zawiadomic o zakonczeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystapienia
do jego uytkowania, zgodnie z własciwoscia wynikajaca z przepisów
szczególnych, organy:
1) 1) Inspekcji Ochrony Srodowiska,
2) 2) Panstwowej Inspekcji Sanitarnej,
3) 3) Panstwowej Inspekcji Pracy,
4) 4) Panstwowej Stray Poarnej
Organy zajmuja stanowisko w sprawie zgodnosci wykonania obiektu budowlanego
z projektem budowlanym. Nie zajecie stanowiska przez powysze organy, w
terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje sie jak nie zgłoszenie
sprzeciwu lub uwag.
Do zawiadomienia o zakonczeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o
udzielenie pozwolenia na uytkowanie inwestor, zgodnie z Art. 57. Prawa
Budowlanego, jest obowiazany dołaczyc:
1) 2) oryginał dziennika budowy,
2) 3) oswiadczenie kierownika budowy:
l. a. o zgodnosci wykonania obiektu budowlanego z projektem
budowlanym i warunkami pozwolenia na budowe, przepisami i
obowiazujacymi Polskimi Normami,
m. b. o doprowadzeniu do naleytego stanu i porzadku terenu
budowy, a take - w razie korzystania - ulicy, sasiedniej
nieruchomosci, budynku lub lokalu,
3) 4) oswiadczenie o własciwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeeli
eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzaleniona od ich odpowiedniego
zagospodarowania,
4) 5) protokoły badan i sprawdzen,
5) 6) inwentaryzacje geodezyjna powykonawcza,
7) 7) oswiadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony organów, które jest
obowiazany zawiadomic o zakonczeniu budowy.
W razie zmian nie odstepujacych w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub
warunków pozwolenia na budowe, dokonanych podczas wykonywania robót, do
zawiadomienia powyszego, naley dołaczyc kopie rysunków wchodzacych w
skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie
potrzeby take uzupełniajacy opis. W takim przypadku oswiadczenie, powinno byc
potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeeli został
ustanowiony.
Inwestor, zgodnie z Art. 57. Prawa Budowlanego, jest obowiazany zawiadomic
własciwy organ o zakonczeniu robót budowlanych objetych obowiazkiem
zgłoszenia, w terminie 14 dni od dnia ich zakonczenia.
Tak wiec, dopiero nie zgłoszenie zastrzeen do rozpoczecia uytkowania
wybudowanego domu ze strony własciwego organu, lub uzyskanie decyzji o
pozwoleniu na uytkowanie, stanowi ostatnia, wymagana Prawem Budowlanym
formalnosc przy budowie domu.
Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na uytkowanie lub brak zastrzeen ze strony
odpowiedniego urzedu, uzupełnione protokołem koncowego odbioru, powinny byc
dla inwestora podstawa do zapłacenia koncowej faktury generalnego wykonawcy.
Pozostałe formalnosci, konieczne do zamieszkania, to uzyskanie wydziału geodezji
urzedu gminy lub starostwa numeru posesji zwany te policyjnym, adresowym
lub porzadkowym, wydawanego bezpłatnie na podstawie pozwolenia na
uytkowanie lub zaswiadczenia od własciwego organu o braku sprzeciwu do
rozpoczecia uytkowania. Majac numer, naley sie zameldowac w wydziale
meldunkowym gminy lub urzedu dzielnicowego, po przedstawieniu poswiadczenia
wymeldowania sie z poprzedniego miejsca zameldowania i mona ju wprowadzic
do swojego domu.
Naley pamietac, e od rozpoczecia uytkowania domu naley płacic podatek od
nieruchomosci nie tylko za działke, ale take za dom. Rady gminy uchwalaja
wysokosc podatków od nieruchomosci w danej gminie. Obowiazek podatkowy
powstaje z dniem 1 stycznia roku nastepujacego po tym, w którym budowa
została zakonczona, albo, w którym rozpoczeto uytkowanie budynku lub jego
czesci. O wysokosci podatku Urzad Gminy powiadomi własciciela pismem
poleconym z decyzja.
W powyszym Poradniku skupilismy sie przede wszystkim na aspektach prawnych
i formalnych procesu budowlanego, nie poruszajac ogromnej tematyki np. wyboru
konstrukcji planowanego domu, doboru materiałów konstrukcyjnych,
wykonczeniowych i instalacyjnych, technologii wykonania poszczególnych robót,
kontroli jakosci prowadzonych robót budowlanych itp.
Byc moe te tematy, oraz wiele innych, zwiazanych z budowa domów, zostana
dodane w nastepnych publikacjach, stanowiacych rozszerzenie i uzupełnienie
niniejszego poradnika.
A na razie, yczymy Panstwu szybkiego i bezbolesnego przebrniecia przez
wszystkie trudnosci, pietrzace sie na drodze przyszłego inwestora, budujacego
własny dom.