tag:blogger.com,1999:blog-85364036089794255332024-03-08T15:50:08.494-08:00Ładny dom - poradnik budowlanyChcesz wybudować nowy ładny dom ? Warto więc zapoznać się z obowiązującymi przepisami budowlanymi, sprawdzić czym należy się sugerować przy wyborze działki budowlanej, a także wymagania odnośnie firm budowlanych.milkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.comBlogger16125tag:blogger.com,1999:blog-8536403608979425533.post-66101596441910909072008-09-19T08:05:00.015-07:002008-09-19T08:43:21.043-07:00Budowlane przepisy prawne<center><br /><script type='text/javascript'><br />var zm_border="0";<br />var zm_title_size="9";<br />var zm_desc_size="";<br />var zm_link_size="9";<br />var zm_padding="0";<br />var zm_width="100";<br />var zm_height="130";<br />var zm_num="4";<br />var zm_cat="0";<br />var zm_new_window=0;<br />var zm_font_family="Arial, Helvetica";<br />var zm_border_color="black";<br />var zm_border_style="solid";<br />var zm_title_color="black";<br />var zm_desc_color="black";<br />var zm_link_color="black";<br />var zm_partner_link="milkus";<br /></script><br /><br /><script type='text/javascript' src='http://partnertools.zlotemysli.pl/?c=ads&cv=UTF-8&adtype=8&num=4&cat=0'> </script><br /></center><br /><br />1. USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. - znowelizowane Prawo Budowlane<br />2. USTAWA z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu<br />przestrzennym<br />3. USTAWA z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i lesnych<br />4. ROZPORZADZENIE MINISTRA ROZWOJU REGIONALNEGO I BUDOWNICTWA z<br />dnia 14 listopada 2000 r. w sprawie wysokosci opłat za czynnosci geodezyjne i<br />kartograficzne oraz udzielanie informacji, a tak e za wykonywanie wyrysów i<br />wypisów z operatu ewidencyjnego<br />5. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 23 czerwca 2003 r. w<br />sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowe, oswiadczenia o posiadanym<br />prawie do dysponowania nieruchomoscia na cele budowlane i decyzji o<br />pozwoleniu na budowe<br />6. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 12 kwietnia 2002 r. w<br />sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadac budynki i ich<br />usytuowanie<br />7. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 28 czerwca 2003 roku<br />w sprawie stawki opłaty stanowiacej podstawe do obliczania kary wymierzanej w<br />wyniku obowiazkowej kontroli<br />8. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 3 lipca 2003 r. w<br />sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego<br />9. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 23 czerwca 2003 r. w<br />sprawie informacji dotyczacej bezpieczenstwa i ochrony zdrowia oraz planu<br />bezpieczenstwa i ochrony zdrowia<br />10. ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 26 czerwca 2002 r. w<br />sprawie dziennika budowy, monta u i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz<br />ogłoszenia zawierajacego dane dotyczace bezpieczenstwa pracy i ochrony zdrowiamilkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8536403608979425533.post-91430425341239144082008-09-19T08:05:00.014-07:002008-09-19T08:42:29.495-07:00Zakonczenie budowy i oddanie budynku do użytkowania.<center><br /><script type='text/javascript'><br />var zm_border="0";<br />var zm_title_size="9";<br />var zm_desc_size="";<br />var zm_link_size="9";<br />var zm_padding="0";<br />var zm_width="100";<br />var zm_height="130";<br />var zm_num="4";<br />var zm_cat="0";<br />var zm_new_window=0;<br />var zm_font_family="Arial, Helvetica";<br />var zm_border_color="black";<br />var zm_border_style="solid";<br />var zm_title_color="black";<br />var zm_desc_color="black";<br />var zm_link_color="black";<br />var zm_partner_link="milkus";<br /></script><br /><br /><script type='text/javascript' src='http://partnertools.zlotemysli.pl/?c=ads&cv=UTF-8&adtype=8&num=4&cat=0'> </script><br /></center><br /><br />Budowa konczy sie po zakonczeniu wszystkich robót budowlanych,<br />przeprowadzeniu koniecznych prób, testów oraz rozruchu zainstalowanych<br />urzadzen i instalacji i przeprowadzeniu odbioru koncowego całosci inwestycji<br />przez inspektora nadzoru i kierownika budowy, zwykle przy udziale inwestora.<br />Przed odbiorem koncowym kierownik budowy obowiazany jest skompletowac<br />dokumentacje powykonawcza budynku, obejmujaca, w przypadku nieistotnych<br />zmian w projekcie, dokumentacje budowlana z naniesionymi zmianami,<br />potwierdzonymi przez projektanta, oraz wszystkie protokoły odbioru robót,<br />rozruchu instalacji i urzadzen, przeprowadzonych prób, testów, a tak e mapy z<br />inwentaryzacja geodezyjna poszczególnych elementów inwestycji. W<br />dokumentacji powykonawczej powinny sie te znalezc wszystkie atesty i<br />certyfikaty zastosowanych materiałów budowlanych, gwarancje i instrukcje<br />obsługi zainstalowanych urzadzen.<br />Inspektor nadzoru powinien sprawdzic kompletnosc przygotowanej dokumentacji i<br />przekazac ja, wraz z kopia dziennika budowy, inwestorowi, który powinien te<br />dokumenty przechowywac przez okres u ytkowania budynku.<br />Przeprowadzenie odbioru koncowego przez komisje odbioru koncowego,<br />kierowana przez inspektora nadzoru lub inwestora, stanowi koncowa czynnosc<br />pozwalajaca na stwierdzenie, czy generalny wykonawca wywiazał sie ze swoich<br />obowiazków i czy wybudowany obiekt spełnia wymogi inwestora. Je eli w czasie<br />odbioru koncowego zostanie stwierdzone wystepowanie usterek, komisja<br />wyznacza wykonawcy termin ich usuniecia i ponownego odbioru, lub odbiera<br />budynek warunkowo, zwykle podejmujac decyzje o zatrzymaniu odpowiednich<br />kwot z wynagrodzenia wykonawcy do czasu usuniecia usterek. Z<br />przeprowadzonego odbioru powinien byc sporzadzony protokół, bedacy podstawa<br />koncowego rozliczenia wynagrodzenia wykonawcy.<br />Je eli usterki nie kwalifikuja sie do usuniecia, lub ich usuniecie wia e sie z<br />powa nymi kosztami, a jednoczesnie nie uniemo liwiaja u ytkowania obiektu<br />zgodnie z przeznaczeniem, inwestor mo e uzgodnic z wykonawca odstapienie od<br />ich usuwania w zamian za obustronnie uzgodniona obni ke wynagrodzenia<br />wykonawcy.<br />Zwykle po upływie roku od zakonczenia robót budowlanych, przeprowadzany jest<br />przeglad gwarancyjny stanu budynku, decydujacy o zwolnieniu kaucji<br />gwarancyjnej wykonawcy, je eli została zatrzymana. przeglady takie powtarza sie<br />co rok, a do zakonczenia okresu gwarancji lub rekojmi, trwajacej zwykle 3 lata.<br />W przypadku domów jednorodzinnych, czesto takich kontroli sie nie<br />przeprowadza, a ewentualne usterki sa zgłaszane na bie aco przez u ytkownika<br />domu.<br />Poza odbiorem, przeprowadzanym przez inwestora, do formalnego rozpoczecia<br />u ytkowania domu potrzebne jest jeszcze troche formalnosci.<br />Zgodnie z aktualnym prawem budowlanym, domy jednorodzinne nie sa objete<br />koniecznoscia przeprowadzenia przez odpowiedni organ obowiazkowej kontroli<br />przed przystapieniem do u ytkowania.<br />W zwiazku z tym, do u ytkowania domu, na którego wzniesienie jest wymagane<br />pozwolenie na budowe, zgodnie z Art. 54. Prawa Budowlanego, mo na przystapic<br />po zawiadomieniu własciwego organu o zakonczeniu budowy, je eli organ ten, w<br />terminie 21 dni od dnia doreczenia zawiadomienia, nie wniesie sprzeciwu, w<br />drodze decyzji. Zawiadomienia takiego, dokonuje sie co najmniej 21 dni przed<br />zamierzonym terminem przystapienia do u ytkowania. Wzór zawiadomienia o<br />przystapieniu do u ytkowania załaczamy do poradnika. Do zawiadomienia<br />dołaczamy, zgodnie z Art. 57. Prawa Budowlanego, komplet dokumentów,<br />opisany poni ej przy omawianiu wniosku o pozwolenie na budowe.<br />Procedura taka jest prawidłowa, je eli wzniesiony przez nas dom nie wymaga<br />pozwolenia na u ytkowanie.<br />Uzyskanie pozwolenia na u ytkowanie obiektu budowlanego, zgodnie z Art. 55.<br />Prawa Budowlanego, jest wymagane, je eli własciwy organ:<br />1) 1) nało ył taki obowiazek w wydanym pozwoleniu na budowe, lub<br />2) 2) stwierdził, e zgłoszony przez inwestora obiekt budowlany został<br />wykonany z naruszeniem warunków okreslonych w pozwoleniu na budowe, lub<br />3) 3) wydał decyzje o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na<br />wznowienie robót w przypadku budowy wykonywanej bez wymaganego<br />pozwolenia na budowe, lub<br />4) 4) wydał decyzje, nakładajaca obowiazek wykonania okreslonych czynnosci w<br />celu doprowadzenia wykonywanych prac budowlanych do stanu zgodnego z<br />prawem,<br />6) 5) je eli przystapienie do u ytkowania obiektu budowlanego lub jego czesci<br />ma nastapic przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.<br />Własciwy organ wydaje decyzje o pozwoleniu na u ytkowanie obiektu<br />budowlanego po przeprowadzeniu obowiazkowej kontroli, przeprowadzonej przez<br />Powiatowy inspektorat Nadzoru Budowlanego, na podstawie wniosku o udzielenie<br />pozwolenia na u ytkowanie. Wzór wniosku o udzielenie pozwolenia na<br />u ytkowanie załaczamy do Poradnika.<br />Powy sze zawiadomienie lub wniosek stanowia wezwanie własciwego organu do<br />przeprowadzenia obowiazkowej kontroli. Własciwy organ wydaje decyzje o<br />pozwoleniu na u ytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu<br />obowiazkowej kontroli. Kontrole te zaczna byc przeprowadzane po 1 stycznia<br />2004 r.<br />Obowiazkowa kontrola obejmuje sprawdzenie:<br />1) 1) zgodnosci obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub<br />terenu,<br />2) 2) zgodnosci obiektu budowlanego z projektem architektonicznobudowlanym,<br />w zakresie:<br />e. e. charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury,<br />powierzchni zabudowy, wysokosci, długosci, szerokosci i liczby<br />kondygnacji,<br />f. f. wykonania widocznych elementów nosnych układu<br />konstrukcyjnego obiektu budowlanego,<br />g. g. geometrii dachu (kat nachylenia, wysokosch. kalenicy i układ<br />połaci dachowych),<br />i. h. wykonania urzadzen budowlanych,<br />j. i. zasadniczych elementów wyposa enia budowlanoinstalacyjnego,<br />zapewniajacych u ytkowanie obiektu zgodnie z<br />przeznaczeniem,<br />k. j. zapewnienia warunków niezbednych do korzystania z tego<br />obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególnosci poruszajace<br />sie na wózkach inwalidzkich - w stosunku do obiektu u ytecznosci<br />publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego,<br />3) 3) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczenstwa<br />konstrukcji i bezpieczenstwa po arowego,<br />4) 4) w przypadku nało enia w pozwoleniu na budowe obowiazku rozbiórki<br />istniejacych obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego<br />u ytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych - wykonania tego<br />obowiazku, je eli upłynał termin rozbiórki okreslony w pozwoleniu,<br />5) 5) uporzadkowania terenu budowy.<br />W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiazkowej kontroli istotnego odstepstwa<br />od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innego ra acego naruszenia<br />warunków pozwolenia na budowe, wymierza sie kare stanowiaca iloczyn stawki<br />opłaty (s), okreslonej w Rozporzadzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 28 czerwca<br />2003 roku w sprawie stawki opłaty stanowiacej podstawe do obliczania kary<br />wymierzanej w wyniku obowiazkowej kontroli (Dz. U. nr 120, poz. 1132),<br />współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkosci<br />obiektu budowlanego (w), okreslonych w załaczniku do Prawa Budowlanego.<br />Inwestor, na którego nało ono obowiazek uzyskania pozwolenia na u ytkowanie<br />obiektu budowlanego, zgodnie z Art. 56. Prawa Budowlanego, jest obowiazany<br />zawiadomic o zakonczeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystapienia<br />do jego u ytkowania, zgodnie z własciwoscia wynikajaca z przepisów<br />szczególnych, organy:<br />1) 1) Inspekcji Ochrony Srodowiska,<br />2) 2) Panstwowej Inspekcji Sanitarnej,<br />3) 3) Panstwowej Inspekcji Pracy,<br />4) 4) Panstwowej Stra y Po arnej<br />Organy zajmuja stanowisko w sprawie zgodnosci wykonania obiektu budowlanego<br />z projektem budowlanym. Nie zajecie stanowiska przez powy sze organy, w<br />terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje sie jak nie zgłoszenie<br />sprzeciwu lub uwag.<br />Do zawiadomienia o zakonczeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o<br />udzielenie pozwolenia na u ytkowanie inwestor, zgodnie z Art. 57. Prawa<br />Budowlanego, jest obowiazany dołaczyc:<br />1) 2) oryginał dziennika budowy,<br />2) 3) oswiadczenie kierownika budowy:<br />l. a. o zgodnosci wykonania obiektu budowlanego z projektem<br />budowlanym i warunkami pozwolenia na budowe, przepisami i<br />obowiazujacymi Polskimi Normami,<br />m. b. o doprowadzeniu do nale ytego stanu i porzadku terenu<br />budowy, a tak e - w razie korzystania - ulicy, sasiedniej<br />nieruchomosci, budynku lub lokalu,<br />3) 4) oswiadczenie o własciwym zagospodarowaniu terenów przyległych, je eli<br />eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzale niona od ich odpowiedniego<br />zagospodarowania,<br />4) 5) protokoły badan i sprawdzen,<br />5) 6) inwentaryzacje geodezyjna powykonawcza,<br />7) 7) oswiadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony organów, które jest<br />obowiazany zawiadomic o zakonczeniu budowy.<br />W razie zmian nie odstepujacych w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub<br />warunków pozwolenia na budowe, dokonanych podczas wykonywania robót, do<br />zawiadomienia powy szego, nale y dołaczyc kopie rysunków wchodzacych w<br />skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie<br />potrzeby tak e uzupełniajacy opis. W takim przypadku oswiadczenie, powinno byc<br />potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, je eli został<br />ustanowiony.<br />Inwestor, zgodnie z Art. 57. Prawa Budowlanego, jest obowiazany zawiadomic<br />własciwy organ o zakonczeniu robót budowlanych objetych obowiazkiem<br />zgłoszenia, w terminie 14 dni od dnia ich zakonczenia.<br />Tak wiec, dopiero nie zgłoszenie zastrze en do rozpoczecia u ytkowania<br />wybudowanego domu ze strony własciwego organu, lub uzyskanie decyzji o<br />pozwoleniu na u ytkowanie, stanowi ostatnia, wymagana Prawem Budowlanym<br />formalnosc przy budowie domu.<br />Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na u ytkowanie lub brak zastrze en ze strony<br />odpowiedniego urzedu, uzupełnione protokołem koncowego odbioru, powinny byc<br />dla inwestora podstawa do zapłacenia koncowej faktury generalnego wykonawcy.<br />Pozostałe formalnosci, konieczne do zamieszkania, to uzyskanie wydziału geodezji<br />urzedu gminy lub starostwa numeru posesji zwany te policyjnym, adresowym<br />lub porzadkowym, wydawanego bezpłatnie na podstawie pozwolenia na<br />u ytkowanie lub zaswiadczenia od własciwego organu o braku sprzeciwu do<br />rozpoczecia u ytkowania. Majac numer, nale y sie zameldowac w wydziale<br />meldunkowym gminy lub urzedu dzielnicowego, po przedstawieniu poswiadczenia<br />wymeldowania sie z poprzedniego miejsca zameldowania i mo na ju wprowadzic<br />do swojego domu.<br />Nale y pamietac, e od rozpoczecia u ytkowania domu nale y płacic podatek od<br />nieruchomosci nie tylko za działke, ale tak e za dom. Rady gminy uchwalaja<br />wysokosc podatków od nieruchomosci w danej gminie. Obowiazek podatkowy<br />powstaje z dniem 1 stycznia roku nastepujacego po tym, w którym budowa<br />została zakonczona, albo, w którym rozpoczeto u ytkowanie budynku lub jego<br />czesci. O wysokosci podatku Urzad Gminy powiadomi własciciela pismem<br />poleconym z decyzja.<br />W powy szym Poradniku skupilismy sie przede wszystkim na aspektach prawnych<br />i formalnych procesu budowlanego, nie poruszajac ogromnej tematyki np. wyboru<br />konstrukcji planowanego domu, doboru materiałów konstrukcyjnych,<br />wykonczeniowych i instalacyjnych, technologii wykonania poszczególnych robót,<br />kontroli jakosci prowadzonych robót budowlanych itp.<br />Byc mo e te tematy, oraz wiele innych, zwiazanych z budowa domów, zostana<br />dodane w nastepnych publikacjach, stanowiacych rozszerzenie i uzupełnienie<br />niniejszego poradnika.<br />A na razie, yczymy Panstwu szybkiego i bezbolesnego przebrniecia przez<br />wszystkie trudnosci, pietrzace sie na drodze przyszłego inwestora, budujacego<br />własny dom.milkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8536403608979425533.post-13619848827201101842008-09-19T08:05:00.013-07:002008-09-19T08:41:06.758-07:00Rozpoczecie prac budowlanych.<center><br /><script type='text/javascript'><br />var zm_border="0";<br />var zm_title_size="9";<br />var zm_desc_size="";<br />var zm_link_size="9";<br />var zm_padding="0";<br />var zm_width="100";<br />var zm_height="130";<br />var zm_num="4";<br />var zm_cat="0";<br />var zm_new_window=0;<br />var zm_font_family="Arial, Helvetica";<br />var zm_border_color="black";<br />var zm_border_style="solid";<br />var zm_title_color="black";<br />var zm_desc_color="black";<br />var zm_link_color="black";<br />var zm_partner_link="milkus";<br /></script><br /><br /><script type='text/javascript' src='http://partnertools.zlotemysli.pl/?c=ads&cv=UTF-8&adtype=8&num=4&cat=0'> </script><br /></center><br /><br />Po podjeciu decyzji o sposobie realizacji robót, musimy uzyskac od przyszłego<br />kierownika budowy jego dane dotyczace posiadanych uprawnien budowlanych,<br />wpisania na liste własciwej izby samorzadu zawodowego i opłacenia składki<br />ubezpieczenia od odpowiedzialnosci cywilnej.<br />Po uzyskaniu i uprawomocnieniu sie pozwolenia na budowe, co najmniej na<br />siedem dni przed przystapieniem do robót budowlanych, obowiazani jestesmy do<br />zło enia w urzedzie wydajacym pozwolenie, zgłoszenia o terminie rozpoczecia<br />robót budowlanych. Zawiadomienie to powinno byc wysłane tak e do projektanta,<br />sprawujacego nadzór autorski. Wzór zgłoszenia o terminie rozpoczecia robót<br />budowlanych jest dołaczony do Poradnika.<br />W zgłoszeniu okreslamy przewidywany termin rozpoczecia budowy, jednoczesnie<br />wnoszac o wydanie dziennika budowy. Do zawiadomienia zobowiazani jestesmy<br />dołaczyc na pismie:<br />1. 1. oswiadczenie kierownika budowy, stwierdzajace sporzadzenie planu<br />bezpieczenstwa i ochrony zdrowia oraz przyjecie obowiazku kierowania<br />budowa, a tak e zaswiadczenie potwierdzajace jego wpisanie na liste<br />własciwej izby samorzadu zawodowego (wzór oswiadczenia kierownika<br />budowy jest dołaczony do Poradnika),<br />2. 2. w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego lub autorskiego –<br />oswiadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, lub autorskiego,<br />stwierdzajace przyjecie obowiazku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad<br />danymi robotami budowlanymi, a tak e zaswiadczenie potwierdzajace jego<br />wpisanie na liste własciwej izby samorzadu zawodowego (wzór oswiadczenia<br />inspektora nadzoru inwestorskiego i autorskiego jest dołaczony do Poradnika),<br />6. 3. informacje zawierajaca dane, majace byc zamieszczone w ogłoszeniu na<br />temat bezpieczenstwa pracy i ochrony zdrowia (ogłoszenie takie musi<br />umiescic na budowie jej kierownik, jesli budowa lub rozbiórka ma trwac dłu ej<br />ni 30 dni roboczych, przy jednoczesnym zatrudnieniu co najmniej 20<br />pracowników albo na których planowany zakres robót przekracza 500<br />osobodni – czyli np. 5 robotników pracujacych przez 100 dni).<br />Po upływie 7 dni od zło enia zgłoszenia i po odebraniu dziennika budowy,<br />mo emy wreszcie rozpoczac wykonywanie robót.<br />Pierwsza czynnoscia powinno byc protokolarne przekazanie terenu budowy<br />wykonawcy. Od tego momentu a do odbioru koncowego, bedzie on<br />odpowiedzialny za wszystko, co bedzie sie dziac na placu budowy.<br />Nastepna czynnosc, konieczna do wykonania, to wytyczenie przez geodete<br />głównych osi budynku i ewentualnie przebiegu przyłaczy, oraz lokalizacji innych,<br />charakterystycznych punktów pozostałych obiektów na placu budowy. Geodeta<br />powinien te wyznaczyc punkty wysokosciowe (tzw. repery) do pomiarów<br />wysokosci poszczególnych elementów budynku i innych obiektów.<br />Je eli wytyczenie geodezyjne wykonywane było na nasze zlecenie, wtedy przy<br />przekazaniu placu budowy przekazujemy kierownikowi budowy szkice geodezyjne<br />i wytyczone punkty w terenie. Kierownik ma obowiazek odpowiednio zabezpieczyc<br />wytyczone punkty, w sposób umo liwiajacy ich ewentualne pózniejsze<br />odtworzenie.<br />Do obowiazków inwestora nale y tak e zwykle zapewnienie dostawy energii<br />elektrycznej i wody dla potrzeb budowy. W tym celu, na zlecenie inwestora, na<br />podstawie odpowiednich projektów uzgodnionych z dostawcami pradu i wody, po<br />okazaniu prawomocnego pozwolenia na budowe, wykonuja odpowiednie<br />przyłacza., które nastepnie przekazujemy wykonawcy, spisujac stan liczników<br />pradu i wody, dla celów rozliczen zgodnie z umowa za zu yte media.<br />Dalsze działania w zakresie prac przygotowawczych i zasadniczych robót<br />budowlanych wykonywac bedzie ju wykonawca pod nadzorem kierownika robót.<br />Wa nym elementem robót przygotowawczych jest zdjecie i zło enie w<br />bezpiecznym miejscu warstwy ziemi urodzajnej, tzw. humusu, do wykorzystania<br />pózniej przy zagospodarowaniu terenu wokół domu po zakonczeniu budowy.<br />Nale y pamietac, e inwestor jest obowiazany bezzwłocznie zawiadomic własciwy<br />organ o zmianie kierownika budowy lub robót; inspektora nadzoru<br />inwestorskiego; lub projektanta sprawujacego nadzór autorski, podajac date, od<br />której nastapiła zmiana i dołaczajac oswiadczenia tych osób o przejeciu<br />obowiazków. Zawiadomienia dokonuje sie na odpowiednich formularzach: o<br />zmianie kierownika budowy, o zmianie inspektora nadzoru inwestorskiego i o<br />zmianie projektanta pełniacego nadzór autorski, których wzory sa załaczone do<br />Poradnika.<br />Kierownik budowy obowiazany jest umiescic na budowie, w widocznym z drogi<br />publicznej miejscu, na wysokosci co najmniej 2 m tablice informacyjna budowy<br />koloru ółtego, o wymiarach 90 x 70 cm, z napisami koloru czarnego wysokosci co<br />najmniej 4 cm, o tresci i formie zgodnej z Rozporzadzeniem Ministra<br />Infrastruktury z dnia 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, monta u i<br />rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierajacego dane dotyczace<br />bezpieczenstwa pracy i ochrony zdrowia (Dz. U. Nr 108, poz. 953).<br />Tablica informacyjna zawiera:<br />1. 1. okreslenie rodzaju robót budowlanych oraz adres prowadzenia tych robót,<br />2. 2. numer pozwolenia na budowe oraz nazwe, adres i numer telefonu<br />własciwego organu nadzoru budowlanego,<br />3. 3. imie i nazwisko lub nazwe (firme), adres oraz numer telefonu inwestora,<br />4. 4. imie i nazwisko lub nazwe (firme), adres i numer telefonu wykonawcy lub<br />wykonawców robót budowlanych,<br />5. 5. imiona, nazwiska, adresy i numery telefonów:<br />a. a. kierownika budowy,<br />b. b. kierowników robót,<br />c. c. inspektora nadzoru inwestorskiego,<br />d. d. projektantów,<br />6. 6. numery telefonów alarmowych Policji, stra y po arnej, pogotowia,<br />7. 7. numer telefonu okregowego inspektora pracy.<br />Przez cały okres trwania budowy powinien sie na niej znajdowac dziennik budowy,<br />bedacy podstawowym dokumentem obrazujacym przebieg budowy.<br />Dziennik budowy jest wydawany przez odpowiedni urzad w terminie 3 dni od<br />dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowe stała sie ostateczna, za zwrotem<br />kosztów zwiazanych z jego przygotowaniem. Dziennik budowy jest przeznaczony<br />do rejestracji, w formie wpisów, przebiegu robót budowlanych oraz wszystkich<br />zdarzen i okolicznosci zachodzacych w toku ich wykonywania i majacych<br />znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowosci wykonywania budowy, rozbiórki<br />lub monta u.<br />Dziennik budowy ma format A4, ponumerowane strony opieczetowane przez<br />własciwy organ i jest zabezpieczony przed zdekompletowaniem. Strony dziennika<br />budowy przeznaczone do wpisów sa podwójne - oryginał i kopia z perforacja<br />umo liwiajaca łatwe jej wyrywanie.<br />Na stronie tytułowej dziennika budowy własciwy organ zamieszcza numer, date<br />wydania oraz liczbe stron dziennika, imie i nazwisko lub nazwe (firme) inwestora,<br />rodzaj i adres budowy, numer i date wydania pozwolenia na budowe oraz<br />pouczenie o sposobie prowadzenia dziennika i odpowiedzialnosci okreslonej w art.<br />93 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane. Na pierwszej stronie<br />dziennika budowy inwestor zamieszcza imie i nazwisko lub nazwe (firme)<br />wykonawcy lub wykonawców oraz osób sprawujacych kierownictwo budowy i<br />robót budowlanych, nadzór autorski i inwestorski, podajac ich specjalnosci i<br />numery uprawnien budowlanych. Osoby te potwierdzaja podpisem i data przyjecie<br />powierzonych im obowiazków.<br />Kolejne strony dziennika budowy przeznacza sie na wpisy dotyczace przebiegu<br />robót budowlanych. Ka dy wpis oznacza data i podpisuje osoba dokonujaca<br />wpisu, z podaniem imienia, nazwiska, wykonywanej funkcji i nazwy jednostki<br />organizacyjnej lub organu, który reprezentuje. Pod ka dym wpisem w dzienniku<br />budowy osoby, których wpis dotyczy, potwierdzaja podpisem i data zapoznanie<br />sie z jego trescia.<br />Wpisów w dzienniku budowy dokonuje sie w sposób trwały i czytelny na<br />oryginałach i kopiach stron, zamieszczajac je w porzadku chronologicznym, w<br />sposób uniemo liwiajacy dokonanie pózniejszych uzupełnien.<br />Do dokonywania wpisów w dzienniku budowy upowa nieni sa:<br />1. 1. inwestor,<br />2. 2. inspektor nadzoru inwestorskiego,<br />3. 3. projektant,<br />4. 4. kierownik budowy,<br />5. 5. kierownik robót budowlanych,<br />6. 6. osoby wykonujace czynnosci geodezyjne na terenie budowy,<br />7. 7. pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych<br />do kontroli przestrzegania przepisów na budowie - w ramach dokonywanych<br />czynnosci kontrolnych.<br />Za własciwe prowadzenie dziennika budowy, jego stan oraz własciwe<br />przechowywanie na terenie budowy jest odpowiedzialny kierownik budowy.<br />W dzienniku wpisywane byc powinny najwa niejsze informacje dotyczace<br />przebiegu budowy, jak np. daty rozpoczecia i zakonczenia poszczególnych robót,<br />dane odpowiednich kierowników robót, zgłoszenia do odbioru robót ulegajacych<br />zakryciu i robót zakonczonych, zapisy o dokonanych odbiorach, wpisy inspektora<br />nadzoru z zaleceniami dotyczacymi prowadzonych robót, stanu bezpieczenstwa<br />na budowie itp., a w koncu zgłoszenie gotowosci do odbioru koncowego i zapisy o<br />dokonanym odbiorze.<br />Oryginał dziennika budowy jest przekazywany po jej zakonczeniu własciwemu<br />organowi wraz z dokumentacja powykonawcza, a kopie zatrzymuje w aktach<br />inwestor.<br />Inspektor nadzoru, je eli jest ustanowiony, ma obowiazek bie acego sprawdzania<br />prawidłowosci wykonywanych robót, przeprowadzenia odbiorów technicznych<br />robót zanikajacych oraz zakonczonych i wpisywania informacji o nich do dziennika<br />budowy. Dodatkowo inspektor nadzoru potwierdza zaawansowanie robót<br />budowlanych w protokołach, stanowiacych podstawe do wystawienia faktury za<br />wykonane roboty. Je eli na budowie nie ma ustanowionego inspektora nadzoru,<br />odbiorów i wpisów do dziennika o dokonanych odbiorach dokonuje kierownik<br />budowy. On te potwierdza zaawansowanie robót budowlanych do fakturowania i<br />odpowiada za prawidłowosc ich wykonywania.<br />W takcie budowy zachodzi niekiedy koniecznosc wprowadzenia zmian w<br />uzgodnionym projekcie budowlanym. Istotne zmiany te sa mo liwe, zgodnie z Art.<br />36a. Prawa Budowlanego, jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na<br />budowe, w przeciwnym razie grozi nam uchylenie pozwolenia na budowe. Je eli<br />nie jestesmy pewni, czy zmiany, które zamierzamy wprowadzic, sa istotne,<br />powinnismy wystapic do własciwego organu, wydajacego pozwolenie na budowe,<br />o udzielenie informacji, czy planowana zmiana wymaga uzyskania decyzji o<br />zmianie pozwolenia na budowe. Do wystapienia załaczamy opinie projektanta z<br />opisem planowanych zmian. Je eli odpowiedni organ nie udzieli odpowiedzi w<br />ciagu 14 dni, przyjmuje sie, e opisane zmiany sa nieistotne.<br />W przypadku zmian istotnych, jak np. zmiana konstrukcji, ilosci kondygnacji,<br />gabarytów budynku itp., po opracowaniu przez projektanta zamiennego projektu<br />budowlanego, uwzgledniajacego planowane zmiany, musimy wystapic do<br />własciwego urzedu z wnioskiem o zmiane pozwolenia na budowe. Tryb<br />uzyskiwania decyzji o zmianie pozwolenia na budowe jest identyczny, jak decyzji<br />o pozwoleniu na budowe.<br />Usytuowanie wszystkich wybudowanych obiektów, przewodów, sieci i przyłaczy,<br />ogrodzen, dróg i innych stałych elementów zagospodarowania otoczenia budynku<br />powinno byc zinwentaryzowane przez uprawnionego geodete, który sprawdza<br />zgodnosc ich poło enia z zatwierdzonym w Zespole Uzgadniania Dokumentacji<br />Projektowej poło eniem, naniesionym na mape załaczona do protokołu<br />uzgodnienia. W przypadku znacznych rozbie nosci, nale y uzyskac ponowne<br />uzgodnienie usytuowania wybudowanych obiektów, a je eli uzgodnienie bedzie<br />niemo liwe z powodu kolizji z innymi, projektowanymi budowlami, obiekty nale y<br />przebudowac.<br />Kompletna powykonawcza inwentaryzacja geodezyjna to koszt rzedu paru tysiecy<br />złotych.milkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8536403608979425533.post-88943201443295144592008-09-19T08:05:00.012-07:002008-09-19T08:39:43.592-07:00Umowa na wykonawstwo prac budowlanych.<center><br /><script type='text/javascript'><br />var zm_border="0";<br />var zm_title_size="9";<br />var zm_desc_size="";<br />var zm_link_size="9";<br />var zm_padding="0";<br />var zm_width="100";<br />var zm_height="130";<br />var zm_num="4";<br />var zm_cat="0";<br />var zm_new_window=0;<br />var zm_font_family="Arial, Helvetica";<br />var zm_border_color="black";<br />var zm_border_style="solid";<br />var zm_title_color="black";<br />var zm_desc_color="black";<br />var zm_link_color="black";<br />var zm_partner_link="milkus";<br /></script><br /><br /><script type='text/javascript' src='http://partnertools.zlotemysli.pl/?c=ads&cv=UTF-8&adtype=8&num=4&cat=0'> </script><br /></center><br /><br />W umowie o wykonawstwo robót budowlanych, lub o generalne wykonawstwo<br />domu, powinny sie znalezc zapisy, zabezpieczajace nasze interesy, jako inwestora<br />i umo liwiajace skuteczna kontrole wykonywanych robót budowlanych na ka dym<br />z ich etapów. Trudno jest przedstawic uniwersalny wzór takiej umowy, z powodu<br />ró norodnosci mo liwych sposobów realizacji budowy, warunków prowadzenia<br />robót, sposobów finansowania prac, ró nego stopnia skomplikowania<br />wznoszonego budynku i innych czynników, wpływajacych na mo liwa forme i<br />tresc umowy.<br />Wielu wykonawców proponuje własne wzory umów. Przed ich podpisaniem nale y<br />je starannie przeczytac i przeanalizowac, a tak e w miare mo liwosci dac do<br />przeczytania i zaopiniowania np. znajomemu prawnikowi. Dobrze jest pamietac,<br /> e zapisy ka dej umowy mamy prawo negocjowac i jedynymi ograniczeniami w<br />tych negocjacjach sa przepisy kodeksu cywilnego, z którymi umowa musi byc<br />zgodna.<br />W niniejszym rozdziale Poradnika spróbujemy podac podstawowe zapisy, jakie<br />powinny sie znalezc w umowie, aby skutecznie chroniła nasze interesy.<br />Umowa o wykonawstwo robót budowlanych jest pewnym rodzajem umowy o<br />dzieło i zgodnie z wymogami kodeksu cywilnego, musi byc sporzadzona na<br />pismie. Jej podstawowe postanowienia zawarte sa w tresci Tytułu XVI kodeksu<br />cywilnego „Umowa o roboty budowlane”, w powiazaniu z Tytułem XV „Umowa o<br />dzieło”.<br />W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiazuje sie do oddania w<br />ustalonym terminie okreslonego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z<br />projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiazuje sie do<br />dokonania wymaganych prawem czynnosci zwiazanych z przygotowaniem robót,<br />w szczególnosci do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do<br />odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.<br />Przed podpisaniem umowy, powinnismy za adac dołaczenia do niej, zale nie od<br />formy prawnej firmy budowlanej, aktualnych wypisów z Krajowego Rejestru<br />Sadowego lub uwierzytelnionej kopii zaswiadczenia potwierdzajacego wpis do<br />rejestru działalnosci gospodarczej firmy, której zamierzamy zlecic wykonanie<br />robót.<br />Wypisy te podaja podstawowe dane o firmie wraz z zakresem jej działalnosci i<br />danymi osób, upowa nionych do zaciagania zobowiazan, wiec tak e podpisywania<br />prawnie wia acych umów. Tylko takie osoby powinny byc wpisane w umowie,<br />jako podpisujacy ja reprezentanci firmy. W umowie powinny te byc podane dane<br />stron umowy, wiec dla firmy jej pełna nazwa, siedziba, numery odpowiednich<br />rejestrów, numer REGON, numer NIP oraz nazwiska i funkcje reprezentantów. W<br />przypadku inwestora prywatnego powinno to byc imie, nazwisko, adres, zwykle<br />te nr dowodu osobistego i nr PESEL, czasem te nr NIP zleceniodawcy.<br />Nastepne postanowienia umowy, to dokładnie okreslony zakres robót objetych<br />umowa. Je eli nie jest on dokładnie okreslony, to zgodnie z Art. 649. kodeksu<br />cywilnego poczytuje sie, i wykonawca podjał sie wszystkich robót objetych<br />projektem stanowiacym czesc składowa umowy.<br />Zazwyczaj szczegółowy zakres zleconych robót jest wyszczególniony w<br />odpowiednich załacznikach do umowy, okreslajacych tak e standardy zleconych<br />prac, terminarz wykonywania poszczególnych etapów robót powiazany z<br />terminarzem płatnosci.<br />Poniewa kodeks cywilny stanowi, e Wymagana przez własciwe przepisy<br />dokumentacja stanowi czesc składowa umowy, wiec jednym z załaczników<br />powinien byc zatwierdzony projekt budowlany, lub projekt wykonawczy z<br />odpowiednimi uzgodnieniami, w przypadku np. przyłaczy mediów.<br />Kolejne postanowienia umowy to dane, dotyczace podstawowych terminów<br />wykonania robót. Beda to terminy przekazania placu budowy, rozpoczecia robót<br />oraz zakonczenia robót. W przypadku koniecznosci bardziej szczegółowego<br />okreslenia terminów wykonania poszczególnych etapów budowy, do umowy<br />dołacza sie harmonogram robót, jako jeden z załaczników, zwykle uzupełniony o<br />harmonogram płatnosci.<br />Zapisy dotyczace terminów, zwykle sa uzupełnione o wyszczególnienie<br />przypadków, w których jest mo liwe przesuniecie terminów. Zwykle sa to<br />przypadki wystapienia tzw. siły wy szej, zmian w projekcie, wprowadzonych na<br /> adanie inwestora, niekorzystne warunki atmosferyczne, uniemo liwiajace<br />poprawne technicznie i bezpieczne wykonywanie robót (np. mróz poni ej –10 °C<br />uniemo liwiajacy betonowanie), opóznienia w płatnosciach za wykonane roboty,<br />siegajace np. dłu ej ni 1 miesiac itp. Nale y starac sie ograniczac katalog<br />zdarzen, dajacych mo liwosc wykonawcy przesuwania terminu budowy i strac sie<br />okreslac je jak najbardziej precyzyjnie, np. w przypadku mrozu podanie<br />granicznej temperatury (–10 °C) i czasu jej pomiaru (7 rano).<br />Nastepnym elementem umowy jest zwykle okreslenie wartosci wynagrodzenia za<br />jej wykonanie. Powinna to byc kwota wyra ona w złotych, jako wartosc netto, z<br />okresleniem, e do tej wartosci zostanie w fakturach doliczony podatek VAT<br />zgodnie z obowiazujacymi przepisami. Obecnie dla budownictwa mieszkalnego<br />podatek ten wynosi 7%.<br />Nale y da yc do tego, eby wynagrodzenie wykonawcy było okreslone jako<br />ryczałt, bez mo liwosci jego zmiany, poza scisle okreslonymi przypadkami, co<br />zabezpieczy nas przed jego nieuzasadnionym wzrostem. Z uwagi na bardzo niska<br />obecnie inflacje i na stosunkowo krótki czas realizacji robót przy budowie domu<br />jednorodzinnego, nie powinna byc przewidziana w umowie mo liwosc waloryzacji<br />wynagrodzenia.<br />Mo liwosc zmiany wysokosci wynagrodzenia powinna istniec jedynie w przypadku<br />wprowadzenia zmian w projekcie na yczenie inwestora, lub na wniosek<br />wykonawcy zatwierdzony przez inwestora. Zmiana powinna byc mo liwa zarówno<br />w góre, jak i w dół, zale nie od rodzaju wprowadzonych zmian, np. zamiana<br />parkietu na panele powinna spowodowac odpowiednie obni enie wynagrodzenia.<br />Ka da zmiana wysokosci wynagrodzenia oraz innych postanowien umowy<br />powinna byc do niej wprowadzona w formie pisemnej jako numerowany kolejno<br />aneks do umowy.<br />W tej czesci zwykle okresla sie te , czego powy sza kwota nie obejmuje, czyli, za<br />co inwestor zobowiazuje sie płacic samodzielnie. Mo e to byc np. koszt nadzoru<br />inwestorskiego i autorskiego, koszt pradu i wody zu ytego na budowie, koszt<br />tymczasowego przyłacza energii elektrycznej i wody dla potrzeb budowy, koszty<br />czasowego zajecia terenu pasa drogowego dla wykonania przyłaczy i koszt<br />projektu organizacji ruchu na czas wykonywania tych robót itp. Zakres tych<br />wyłaczen jest uzgadniany wzajemnie w czasie negocjacji postanowien umowy. Tu<br />tak e nale y ograniczac katalog wyłaczen oraz dbac o jednoznacznosc zapisów.<br />Warto zadbac np. o to, aby wywóz smieci i nieczystosci z terenu budowy, a po<br />ostateczne wysprzatanie domu i otoczenia przed przekazaniem u ytkownikowi<br />nale ał do generalnego wykonawcy, i był ujety w ryczałtowym wynagrodzeniu<br />wykonawcy, gdy wtedy bedzie on dbał o to, eby kontenery na smieci nie były<br />wykorzystywane przez naszych sasiadów do usuwania nieczystosci na nasz koszt.<br />Tak e np. koszt wynajmu kabin sanitarnych powinien obcia ac generalnego<br />wykonawce, dopingujac go do zamawiania ich uzasadnionej ilosci.<br />Nastepne, wa ne zapisy, to sposób płatnosci poszczególnych rat wynagrodzenia.<br />W umowie powinny byc zapisy uzale niajace płatnosc kolejnych rat od wykonania<br />przez wykonawce poszczególnych etapów inwestycji, stwierdzonego protokołami<br />odbioru podpisanymi przez inspektora nadzoru. Nie powinnismy sie zgadzac na<br />płatnosci miesieczne, nie uzale nione od postepów budowy. Inna mo liwa do<br />przyjecia forma rozliczen mo e byc płatnosc miesieczna w wysokosci<br />odpowiadajacej procentowemu zaawansowaniu wykonanych robót,<br />stwierdzonemu na podstawie protokołów odbioru podpisanych przez inspektora<br />nadzoru.<br />W umowie powinien byc zapis, e dopiero uzyskanie decyzji o pozwoleniu na<br />u ytkowanie, jesli jest wymagane, lub brak zastrze en ze strony odpowiedniego<br />urzedu w czasie 21 dni od zgłoszenia zakonczenia robót, uzupełnione protokołem<br />koncowego odbioru, mo e byc podstawa do zapłacenia koncowej faktury<br />generalnego wykonawcy.<br />Płatnosci powinny byc dokonywane przelewem na wskazane w umowie konto.<br />Nale y unikac płacenia gotówka, chocia by dlatego, e chodzi tu o znaczne kwoty.<br />Je eli ju zaistnieje koniecznosc płacenia gotówka, to płacmy tylko osobom<br />upowa nionym do reprezentowania firmy i zawsze bierzmy pisemne pokwitowanie<br />z okresleniem numeru faktury, której płatnosc dotyczy, z czytelnym podpisem<br />odbiorcy pieniedzy i pieczatka firmy budowlanej. Na fakturze lub rachunku<br />powinna wtedy byc pieczatka „Opłacono gotówka”.<br />W umowie powinno byc uzgodnione zatrzymywanie okreslonych kwot z ka dej<br />faktury, jako gwarancji dobrego wykonania. Zwykle jest to kwota w wysokosci 5-<br />10% wartosci netto ka dej faktury (VAT powinien byc zapłacony w całosci,<br />zgodnie z przepisami obowiazujacymi w tym zakresie). Kaucja gwarancyjna<br />powinna byc rozliczona w dwóch etapach: połowa powinna byc wypłacona<br />wykonawcy po uzyskaniu pozwolenia na u ytkowanie domu, je eli jest<br />wymagane, lub po pozytywnym przeprowadzeniu obowiazkowej kontroli po<br />zakonczeniu budowy, oraz po usunieciu usterek stwierdzonych w czasie<br />koncowego odbioru robót. Druga połowa powinna zostac jako zabezpieczenie<br />obowiazku usuwania usterek w okresie gwarancyjnym. W przypadku gdyby<br />wykonawca nie przystapił do usuwania usterek w czasie gwarancji w<br />uzgodnionym terminie, inwestor mógłby wykorzystac zatrzymane kwoty na ich<br />usuniecie. Ostateczne rozliczenie zatrzymanej kaucji gwarancyjnej powinno<br />nastapic po zakonczeniu okresu gwarancji.<br />W przypadku uzgodnienia wpłacenia zaliczki wykonawcy przed rozpoczeciem<br />robót, powinnismy w umowie u ywac okreslenia „zadatek”, gdy wtedy, zgodnie z<br />kodeksem cywilnym, w przypadku nie wywiazania sie wykonawcy z umowy, musi<br />on zwrócic zadatek w podwójnej wysokosci. Poza tym powinnismy da yc do<br />rozliczania zadatku w kilku pierwszych fakturach, poprzez potracanie z nich<br />odpowiedniej jego czesci, a nie do potracenia zadatku np. z ostatniej faktury.<br />Kolejna czescia umowy powinny byc obowiazki stron. Obowiazki inwestora<br />wyszczególnione zostały na poczatku rozdziału 4 Poradnika. Uzupełnic je nale y o<br />obowiazek zapłaty za wykonane roboty.<br />W obowiazkach wykonawcy musimy wpisac wykonanie robót pod nadzorem osób<br />uprawnionych, zgodnie ze sztuka budowlana, wiedza techniczna oraz<br />obowiazujacymi przepisami prawnymi, dotrzymywanie terminów prac,<br />przestrzeganie przepisów BHP i p-po ., dostarczanie niezbednych atestów,<br />wyników oraz protokołów badan, sprawozdan i prób, skompletowanie<br />dokumentacji powykonawczej i przekazanie jej inwestorowi przed odbiorem<br />koncowym, dbanie o porzadek na placu budowy i w jego sasiedztwie oraz<br />uporzadkowanie ich po zakonczeniu prac, usuniecie tymczasowych obiektów<br />zaplecza i doprowadzenie otoczenia budynku do stanu zgodnego z planem<br />zagospodarowania z projektu budowlanego, a tak e usuwania wszelkich wad i<br />usterek stwierdzonych w czasie budowy i w trakcie okresu gwarancyjnego.<br />Dalsze postanowienia to sposób przeprowadzania odbiorów wykonanych robót i<br />odbioru koncowego, terminy zgłaszania robót zanikajacych i wykonanych<br />elementów do odbioru przez inspektora nadzoru, termin zgłoszenia wykonanych<br />robót do odbioru koncowego, sposób przeprowadzenia odbioru koncowego,<br />obowiazek skompletowania i przekazania inwestorowi dokumentacji<br />powykonawczej oraz wszystkich atestów, protokołów wykonanych odbiorów, prób<br />i przegladów, zwłaszcza przegladu kominiarskich i protokołów odbioru instalacji<br />gazowej, elektrycznej, centralnego ogrzewania, kotłowni itp., wraz z protokołami<br />przeprowadzonych prób cisnieniowych, testów, rozruchów, instrukcji i kart<br />gwarancyjnych zamontowanych urzadzen, oraz naniesionych na mape wyników<br />obowiazkowych pomiarów geodezyjnych budynku, przyłaczy, ogrodzenia i innych<br />elementów, ze stwierdzeniem zgodnosci ich usytuowania z zatwierdzonym<br />projektem.<br />Powinny te byc jasno i jednoznacznie okreslone obowiazki i terminy usuwania<br />wad stwierdzonych podczas odbiorów oraz stwierdzenie, e tylko protokół z<br />potwierdzeniem usuniecia wad uprawnia do wystawienia faktury za wykonane<br />prace.<br />Wykonawca powinien te zostac zobligowany do zawarcia ubezpieczenia budowy<br />od wszelkich szkód, do wysokosci wartosci wynagrodzenia, obejmujacego<br />wykonawce, inwestora i ewentualnych podwykonawców jako ubezpieczonych,<br />uzupełnionego o ubezpieczenie odpowiedzialnosci cywilnej z tytułu realizacji robót<br />budowlanych do wysokosci uzgodnionej z inwestorem. Je eli wykonawca nie<br />zgodzi sie na zawarcie takiego ubezpieczenia, to radzimy inwestorowi zawrzec je<br />samodzielnie. Mo e to uchronic go od du o wiekszych strat w przypadku np.<br />po aru na budowie domu. W takim wypadku nale y jednak wymagac od<br />wykonawcy i podwykonawców dostarczenia polis ubezpieczenia od<br />odpowiedzialnosci cywilnej z tytułu prowadzenia działalnosci zawodowej, z kwota<br />ubezpieczenia co najmniej dziesieciokrotnie przewy szajacej wartosc zleconych<br />prac.<br />Nastepny element umowy, to kary umowne za nie wywiazanie sie stron z<br />obowiazków. Kary nakładane wykonawcy za opóznienie w realizacji przedmiotu<br />umowy wynosic moga od 0,1% do 1% wartosci netto umowy za ka dy dzien<br />opóznienia. Przy opóznieniu w usuwaniu stwierdzonych wad kary moga wynosic<br />od 0,1% do 1% wartosci netto elementów, w których stwierdzono wady. Powinna<br />byc te okreslona górna granica kar za opóznienia, w wysokosci np. 10% wartosci<br />umowy, po przekroczeniu której, inwestor bedzie uprawniony do zerwania umowy<br />z winy wykonawcy. W przypadku zerwania umowy z winy wykonawcy, na<br />wykonawce mo e zostac nało ona kara w wysokosci np. 10% wartosci netto<br />umowy. Inwestor powinien miec tak e mo liwosc zerwania umowy z winy<br />wykonawcy, gdy np. została ogłoszona upadłosc wykonawcy lub został sadownie<br />zajety jego majatek, uniemo liwiajac wykonywanie umowy, gdy wykonawca nie<br />rozpoczał robót w przewidzianym terminie, lub, gdy je przerwał bez<br />uzasadnionych przyczyn ze strony inwestora i nie kontynuuje, pomimo pisemnego<br />wezwania, a przerwa trwa dłu ej, ni 30 dni.<br />Inwestor mo e byc tak e zobowiazany do zapłacenia kar umownych za zwłoke w<br />wykonywaniu swoich obowiazków, np. za zwłoke w przekazaniu placu budowy w<br />wysokosci analogicznej, jak wykonawca. W przypadku zwłoki w płatnosciach,<br />wykonawcy powinny przysługiwac ustawowe odsetki karne. W przypadku<br />zerwania umowy z winy inwestora, kara umowna powinna byc ustalona w<br />wysokosci analogicznej, jak kara dla wykonawcy. Prawo do zerwania umowy<br />powinno byc zagwarantowane wykonawcy w wypadku zwłoki w przekazaniu palcu<br />budowy np. ponad 2 tygodnie, przerwania realizacji budowy np. o ponad 30 dni z<br />winy le acej po stronie inwestora lub zwłoki w płatnosciach o ponad 30 dni w<br />stosunku do ustalonego w umowie terminu płatnosci faktu.<br />W przypadku przerwy w realizacji robót z powodu siły wy szej o np. ponad 60 dni,<br />strony powinny miec prawo do rozwiazania umowy bez naliczania kar umownych,<br />przy zachowaniu obowiazku rozliczenia robót wykonanych do dnia przerwania<br />prac.<br />Poza górnym ograniczeniem kwoty kar umownych, powinna byc wpisana w<br />umowe mo liwosc dochodzenia poniesionych rzeczywistych strat,<br />przewy szajacych kary umowne, na zasadach ogólnych.<br />W umowie powinny byc te okreslone obowiazki stron w przypadku rozwiazania<br />umowy, w zakresie inwentaryzacji i zabezpieczenia wykonanych robót, oraz<br />rozliczenia ich wartosci.<br />Pozostałe wa ne zapisy, to ustalenie długosci okresów gwarancji i rekojmi za<br />wykonane roboty, terminów przystapienia wykonawcy do usuwania wad i usterek<br />(zwykle 1 tydzien na rozpoczecie, a obustronnie ustalony, uzasadniony<br />technicznie termin zakonczenia), oraz postanowienia koncowe, okreslajace sposób<br />rozstrzygania sporów i lokalizacje sadu, przed którym strony moga dochodzic<br />swoich roszczen i wreszcie stwierdzenie, e wszelkie zmiany w umowie musza<br />miec forme pisemna.<br />Warto jeszcze wspomniec o uregulowaniach, dotyczacych podwykonawców.<br />Zgodnie z nowymi uregulowaniami w kodeksie cywilnym, wykonawca musi miec<br />zgode inwestora na zatrudnienie podwykonawców, a inwestor i wykonawca<br />solidarnie ponosza odpowiedzialnosc za opłacenia nale nosci podwykonawców.<br />Odmienne postanowienia umów sa niewa ne.<br />Po uzgodnieniu z wykonawca wszystkich zapisów umowy, i po jej podpisaniu,<br />mo emy przystepowac do wykonywania robót budowlanych.milkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8536403608979425533.post-67577677303717652382008-09-19T08:05:00.011-07:002008-09-19T08:38:20.467-07:00Wybór sposobu realizacji prac budowlanych.<center><br /><script type='text/javascript'><br />var zm_border="0";<br />var zm_title_size="9";<br />var zm_desc_size="";<br />var zm_link_size="9";<br />var zm_padding="0";<br />var zm_width="100";<br />var zm_height="130";<br />var zm_num="4";<br />var zm_cat="0";<br />var zm_new_window=0;<br />var zm_font_family="Arial, Helvetica";<br />var zm_border_color="black";<br />var zm_border_style="solid";<br />var zm_title_color="black";<br />var zm_desc_color="black";<br />var zm_link_color="black";<br />var zm_partner_link="milkus";<br /></script><br /><br /><script type='text/javascript' src='http://partnertools.zlotemysli.pl/?c=ads&cv=UTF-8&adtype=8&num=4&cat=0'> </script><br /></center><br /><br />Majac uprawomocnione pozwolenie na budowe, mo emy wprowadzic na budowe<br />wykonawce robót budowlanych. Oczywiscie, mo emy, a nawet, eby nie tracic<br />czasu, powinnismy rozpoczac starania o znalezienie wykonawcy przed<br />pozwoleniem na budowe, ale roboty mo na rozpoczac, pod grozba grzywny i<br />wstrzymania robót, a nawet rozbiórki wykonanych prac, jako samowoli<br />budowlanej, dopiero po uprawomocnieniu sie pozwolenia.<br />W zasadzie istnieja trzy podstawowe sposoby zlecania i prowadzenia robót<br />budowlanych przy wznoszeniu domu jednorodzinnego przez prywatnego<br />inwestora:<br />1 - budowa sposobem gospodarczym,<br />2 - budowa z indywidualnie zlecanymi poszczególnymi robotami<br />budowlanymi,<br />2 - zatrudnienie generalnego wykonawcy.<br />Pierwszy sposób, polegajacy na wznoszeniu budynku siłami własnymi, najbli szej<br />rodziny lub znajomych, polecany mo e byc jedynie w przypadku niewielkich,<br />prostych budynków, o nieskomplikowanej, typowej konstrukcji. Nale y jednak<br />pamietac, e niektóre prace, jak instalacje elektryczne, gazowe, czy wszystkie<br />zewnetrzne przyłacza, musza byc wykonywane przez wyspecjalizowanych<br />wykonawców, posiadajacych odpowiednie uprawnienia. Musimy te miec<br />wiadomosci o sposobie wykonawstwa poszczególnych robót budowlanych i<br />dysponowac odpowiednimi umiejetnosciami do ich poprawnego wykonania. Poza<br />tym musimy dysponowac du a iloscia wolnego czasu nie tylko na samo<br />budowanie, ale tak e na załatwianie zaopatrzenia w materiały, przeprowadzanie<br />odbiorów itp. Musimy te zatrudnic kierownika budowy z odpowiednimi<br />uprawnieniami do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie<br />(tzw. uprawnieniami wykonawczymi), który bedzie odpowiadał za prawidłowosc<br />wykonywanych robót budowlanych i prowadził dziennik budowy.<br />Drugi sposób, polega na wyszukiwaniu firm do wykonania poszczególnych robót<br />budowlanych (fundamentów, konstrukcji, prac wykonczeniowych, instalacji,<br />przyłaczy itd.) i zlecaniu im indywidualnie tych prac. W tym przypadku<br />prowadzenie budowy jest du o łatwiejsze i zajmuje mniej czasu, ale powinnismy<br />zadbac o zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego, z odpowiednimi<br />uprawnieniami, w celu nadzorowania jakosci wykonywanych prac przez<br />poszczególnych wykonawców i prowadzenia odbiorów wykonanych robót. pozwoli<br />to na unikniecie wielu usterek, wychodzacych pózniej na jaw w trakcie<br />u ytkowania budynku. W systemie tym nie ma zwykle jednego kierownika<br />budowy, a sa jedynie kierownicy robót z poszczególnych firm, którzy musza byc<br />zgłoszeni odpowiedniemu urzedowi i wpisani do dziennika budowy, odpowiadajacy<br />za prawidłowosc wykonywanych robót.<br />W trzecim sposobie całosc robót jest zlecana jednej firmie, generalnemu<br />wykonawcy, który odpowiada za wykonawstwo, formalnosci, odbiory itp.,<br />przekazujac gotowy budynek inwestorowi. Kierownik budowy jest wtedy<br />zatrudniany przez generalnego wykonawce, natomiast my, we własnym interesie,<br />powinnismy zadbac o zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego.<br />We wszystkich powy szych przypadkach nale y pamietac, e, zgodnie z Prawem<br />Budowlanym, niedopuszczalne jest łaczenie przez jedna osobe funkcji kierownika<br />budowy (robót) i inspektora nadzoru.<br />Teoretycznie, najtanszy powinien byc pierwszy sposób. Nale y jednak wziac pod<br />uwage du e upusty cenowe, jakie wielu wykonawców ma w hurtowniach<br />materiałów budowlanych, co pozwala na znaczne obni enie cen ich zakupu.<br />Dodajac do tego wartosc naszego własnego czasu, wło onego w budowe w<br />pierwszym sposobie, mo e sie okazac, e pierwszy sposób nie jest wcale<br />najtanszy. W drugim wypadku mo emy wybudowac dom tanio, ale musimy<br />poswiecic du o czasu na wyszukiwanie wykonawców, koordynacje ich robót,<br />odbiory czesciowe i koncowe. Du a zaleta tego sposobu jest mo liwosc<br />dostosowania tempa realizacji prac do własnych zasobów finansowych.<br />Trzeci sposób wymaga od nas poswiecenia najmniejszej ilosci własnego czasu na<br />budowe domu i zwykle sama budowa trwa najkrócej. Wybudowanie typowego<br />domu jednorodzinnego przez generalnego wykonawce powinno trwac nie dłu ej,<br />ni ok. 6 miesiecy. W przypadku wybrania do jego realizacji firmy wykonawczej,<br />majacej własne brygady do wykonania przynajmniej podstawowych robót<br />budowlanych, instalacyjnych i wykonczeniowych, mo e byc tak e atrakcyjne<br />finansowo. Obecnie, koszt wykonania w systemie generalnego wykonawstwa, 1<br />m2 budynku w stanie surowym, zale nie od powierzchni, waha sie od ok. 750 do<br />ok. 1600 zł/m2 (im mniejszy dom, tym wy sza cena 1 m2). Na roboty<br />wykonczeniowe trzeba jeszcze zarezerwowac, zale nie od standardu wykonczenia<br />i powierzchni domu, od ok. 750 do ok. 1100 zł/m2.<br />Powy szy koszt jest aktualny dla typowych projektów, oferowanych przez<br />generalnego wykonawce, i nie obejmuje wykonania przyłaczy poszczególnych<br />mediów, dróg dojazdowych, nietypowych ogrodzen.<br />Mo e sie on te wahac, zale nie od wielkosci miejscowosci, w której zamierzamy<br />zbudowac dom.<br />W ka dym wypadku, bedziemy musieli zawrzec co najmniej jedna umowe z<br />wykonawca okreslonych robót budowlanych. Nale y byc swiadomym, co powinna<br />zawierac taka umowa.milkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8536403608979425533.post-86666284968318428942008-09-19T08:05:00.010-07:002008-09-19T08:37:21.792-07:00Budowa domu<center><br /><script type='text/javascript'><br />var zm_border="0";<br />var zm_title_size="9";<br />var zm_desc_size="";<br />var zm_link_size="9";<br />var zm_padding="0";<br />var zm_width="100";<br />var zm_height="130";<br />var zm_num="4";<br />var zm_cat="0";<br />var zm_new_window=0;<br />var zm_font_family="Arial, Helvetica";<br />var zm_border_color="black";<br />var zm_border_style="solid";<br />var zm_title_color="black";<br />var zm_desc_color="black";<br />var zm_link_color="black";<br />var zm_partner_link="milkus";<br /></script><br /><br /><script type='text/javascript' src='http://partnertools.zlotemysli.pl/?c=ads&cv=UTF-8&adtype=8&num=4&cat=0'> </script><br /></center><br /><br />Budowa nawet najmniejszego domu, jest trudnym i czasochłonnym procesem,<br />który mo e sie w pełni powiesc jedynie w przypadku posiadania przez wszystkich<br />jego uczestników du ej dozy wiedzy, umiejetnosci i rzetelnosci w wykonywaniu<br />powierzonych im czynnosci.<br />Zgodnie z Prawem Budowlanym, uczestnikami procesu budowlanego, sa:<br />1) 1) inwestor,<br />2) 2) inspektor nadzoru inwestorskiego,<br />3) 3) projektant,<br />4) 4) kierownik budowy lub kierownik robót.<br />Ka dy z nich ma do spełnienia okreslone obowiazki, opisane w rozdziale 3, od art.<br />18 do art. 27 Prawa Budowlanego.<br />Jako inwestor, powinnismy przede wszystkim dopilnowac: opracowania projektu<br />budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów, objecia kierownictwa<br />budowy przez kierownika budowy, opracowania planu bezpieczenstwa i ochrony<br />zdrowia, wykonania i odbioru robót budowlanych, a w przypadkach<br />uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub<br />warunkami gruntowymi, objecia nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych,<br />przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.<br />Inwestor ma te prawo w ka dym przypadku, niezale nie od istnienia takiego<br />obowiazku w pozwoleniu na budowe, zatrudnic inspektora lub inspektorów<br />nadzoru, oraz zobowiazac projektanta do pełnienia nadzoru autorskiego nad<br />realizacja jego projektu.milkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8536403608979425533.post-85904382638968425022008-09-19T08:05:00.009-07:002008-09-19T08:36:22.094-07:00Pozwolenie na budowe.<center><br /><script type='text/javascript'><br />var zm_border="0";<br />var zm_title_size="9";<br />var zm_desc_size="";<br />var zm_link_size="9";<br />var zm_padding="0";<br />var zm_width="100";<br />var zm_height="130";<br />var zm_num="4";<br />var zm_cat="0";<br />var zm_new_window=0;<br />var zm_font_family="Arial, Helvetica";<br />var zm_border_color="black";<br />var zm_border_style="solid";<br />var zm_title_color="black";<br />var zm_desc_color="black";<br />var zm_link_color="black";<br />var zm_partner_link="milkus";<br /></script><br /><br /><script type='text/javascript' src='http://partnertools.zlotemysli.pl/?c=ads&cv=UTF-8&adtype=8&num=4&cat=0'> </script><br /></center><br /><br />Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowe jest ukoronowaniem etapu działan,<br />zwiazanych z załatwianiem najprzeró niejszych formalnosci urzedowych, dajacym<br />nam mo liwosc rozpoczecia robót budowlanych na naszej działce.<br />Wniosek o wydanie pozwolenia na budowe składamy do własciwego organu,<br />zgodnie z lokalizacja działki, na odpowiednim formularzu, którego wzór stanowi<br />załacznik nr 1 do Rozporzadzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003<br />r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowe, oswiadczenia o<br />posiadanym prawie do dysponowania nieruchomoscia na cele budowlane i decyzji<br />o pozwoleniu na budowe (Dz.U. nr 120, poz. 1127) Wzór wniosku o pozwolenie na<br />budowe załaczony został do Poradnika. Zgodnie z aktualnym Prawem<br />Budowlanym, własciwym organem wydajacym pozwolenia na budowe, jest<br />starosta. Wobec powy szego, wniosek o pozwolenie na budowe składamy w<br />odpowiednim wydziale w Starostwie Powiatowym, w przypadku miast na prawach<br />powiatu w wydziale lub referacie w Urzedzie Miasta, a w przypadku Warszawy w<br />odpowiedniej Delegaturze Naczelnego Architekta Warszawy.<br />Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowe nale y załaczyc:<br />1. 1. projekt budowlany w 4 egzemplarzach, wraz z uzgodnieniami, opiniami i<br />pozwoleniami, wymaganymi przepisami szczególnymi;<br />2. 2. oswiadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomoscia na<br />cele budowlane (oswiadczenie stanowi załacznik nr 2 do wspomnianego wy ej<br />Rozporzadzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. Wzór<br />oswiadczenia o prawie do dysponowania nieruchomoscia na cele budowlane<br />załaczony został do Poradnika);<br />3. 3. decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowani terenu (WZiZT), jesli<br />jest wymagana zgodnie z przepisami Ustawy o zagospodarowaniu<br />przestrzennym;<br />4. 4. specjalistyczna opinie, wydana przez osobe fizyczna lub jednostke<br />organizacyjna wskazana przez własciwego ministra, wymagana dla obiektów:<br />a. a. których wykonanie lub u ytkowanie mo e stwarzacb. powa ne<br />zagro enie dla u ytkowników, takich jak: obiekty energetyki jadrowej,<br />rafinerie, zakłady chemiczne, zapory wodne lub<br />c. b. których projekty budowlane zawieraja nowe, nie sprawdzone w<br />krajowej praktyce, rozwiazania techniczne, nie znajdujace podstaw w<br />przepisach i Polskich Normach<br />5. 5. Upowa nienie, udzielone osobie działajacej w imieniu inwestora.<br />Urzad, wydajacy pozwolenie na budowe, sprawdza zgodnosc projektu<br />budowlanego z odpowiednimi zapisami w miejscowym planie zagospodarowania<br />przestrzennego lub zapisami z WZiZT i wymaganiami ochrony srodowiska,<br />przepisami szczególnymi, w tym techniczno-budowlanymi, warunkami<br />technicznymi, Polskimi Normami itp. kompletnosc projektu budowlanego i<br />posiadanie wymaganych opinii, uzgodnien, pozwolen i sprawdzen, oraz wykonanie<br />- a w przypadku obowiazku sprawdzenia projektu tak e sprawdzenie projektu -<br />przez osobe posiadajaca wymagane uprawnienia budowlane.<br />W przypadku stwierdzenie niezgodnosci wzywa inwestora do skorygowania<br />projektu budowlanego, podajac termin na wprowadzenie korekty. Po stwierdzeniu<br />poprawnosci wykonania projektu i zgodnosci z wszystkimi wymogami formalnymi<br />i prawnymi, urzad zatwierdza projekt i wydaje decyzje o pozwoleniu na budowe,<br />załaczajac do niej zatwierdzony projekt budowlany.<br />Wa ne jest, e w razie spełnienia okreslonych wymagan urzad nie mo e odmówic<br />wydania pozwolenia na budowe.<br />W przypadku, gdy własciwy organ nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na<br />budowe w terminie 2 miesiecy od dnia zło enia wniosku o wydanie takiej decyzji,<br />organ wy szego stopnia (w przypadku domku, bedzie to wojewoda) wymierza<br />temu organowi kare w wysokosci 500 zł za ka dy dzien zwłoki. Kara ta stanowi<br />dochód Skarbu Panstwa.<br />W decyzji o pozwoleniu na budowe własciwy organ, w razie potrzeby:<br />1. 1. okresla szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia<br />robót budowlanych,<br />2. 2. okresla czas u ytkowania tymczasowych obiektów budowlanych,<br />3. 3. okresla terminy rozbiórki:<br />d. a. istniejacych obiektów budowlanych nie przewidzianych do dalszego<br />u ytkowania,<br />e. b. b) tymczasowych obiektów budowlanych,<br />4. 4. okresla szczegółowe wymagania dotyczace nadzoru na budowie w tym<br />obowiazek ustanowienia, w razie koniecznosci, inspektora nadzoru<br />inwestorskiego lun nadzoru autorskiego,<br />5. 5. nakłada obowiazek uzyskania pozwolenia na u ytkowanie, je eli jest to<br />uzasadnione wzgledami bezpieczenstwa ludzi lub mienia badz ochrony<br />srodowiska,<br />6. 6. zamieszcza informacje o obowiazkowej kontroli budowy, przeprowadzanej<br />na wezwanie inwestora, po zawiadomieniu o zakonczeniu budowy lub zło eniu<br />wniosku o wydanie pozwolenia na u ytkowanie.<br />Wydana decyzje urzad wysyła do inwestora oraz innym stronom postepowania.<br />Stronami w postepowaniu w sprawie pozwolenia na budowe sa: inwestor oraz<br />własciciele, u ytkownicy wieczysci lub zarzadcy nieruchomosci znajdujacych sie w<br />obszarze oddziaływania obiektu. W przypadku domu jednorodzinnego stronami<br />beda posiadacze działek, graniczacych z nasza działka. Nie istnieje wiec ju <br />mo liwosc oprotestowywania inwestycji przez ró norakie stowarzyszenia itp.,<br />wycofujace swoje protesty dopiero po uzyskaniu sowitych dotacji (czyt. łapówek).<br />Wa na zmiana jest te to, e w przypadku wniesienia skargi do sadu<br />administracyjnego na decyzje o pozwoleniu na budowe, wstrzymanie wykonania<br />tej decyzji na wniosek skar acego sad mo e uzale nic od zło enia przez<br />skar acego kaucji na zabezpieczenie roszczen inwestora z powodu wstrzymania<br />wykonania decyzji. W przypadku uznania skargi za słuszna w całosci lub w czesci<br />kaucja podlega zwrotowi, a w przypadku oddalenia skargi kaucje przeznacza sie<br />na zaspokojenie roszczen inwestora.<br />Strony maja czas 14 dni od otrzymania kopii pozwolenia na budowe na zło enie<br />skargi na decyzje. Po tym czasie pozwolenie staje sie prawomocne i inwestor<br />mo e przystapic do wykonywania robót budowlanych.milkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8536403608979425533.post-32995705013236872762008-09-19T08:05:00.008-07:002008-09-19T08:35:25.835-07:00Projekt budowlany<center><br /><script type='text/javascript'><br />var zm_border="0";<br />var zm_title_size="9";<br />var zm_desc_size="";<br />var zm_link_size="9";<br />var zm_padding="0";<br />var zm_width="100";<br />var zm_height="130";<br />var zm_num="4";<br />var zm_cat="0";<br />var zm_new_window=0;<br />var zm_font_family="Arial, Helvetica";<br />var zm_border_color="black";<br />var zm_border_style="solid";<br />var zm_title_color="black";<br />var zm_desc_color="black";<br />var zm_link_color="black";<br />var zm_partner_link="milkus";<br /></script><br /><br /><script type='text/javascript' src='http://partnertools.zlotemysli.pl/?c=ads&cv=UTF-8&adtype=8&num=4&cat=0'> </script><br /></center><br /><br />Projekt budowlany jest podstawowym dokumentem wymaganym przez Prawo<br />Budowlane, umo liwiajacym uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowe. Projekt<br />ten musi byc wykonany przez architekta, posiadajacego odpowiednie<br />uprawnienia. Poniewa jest to wymóg ustawowy, wiec musimy znalezc biuro<br />projektowe lub architekta, z którym zawrzemy umowe o wykonanie projektu<br />budowlanego i uzyskanie pozwolenia na budowe naszego domu.<br />Wa ne jest pamietanie o tym, e celem pracy projektanta powinno byc uzyskanie<br />pozwolenia na budowe domu, gdy sam projekt budowlany, bez uzgodnienia i<br />wydanego na jego podstawie pozwolenia, jest do niczego nieprzydatny. Projektant<br />powinien odpowiadac za uzyskanie pozwolenia na budowe, gdy w razie<br />koniecznosci uzupełnienia lub poprawienia projektu budowlanego, zło onego z<br />wnioskiem o pozwolenie na budowe, tylko on mo e szybko i sprawnie dokonac<br />takich korekt. Poza tym, jako fachowcowi, jest mu łatwiej załatwiac wszystkie<br />formalnosci zwiazane z uzyskaniem pozwolenia, ni włascicielowi działki, nie<br />majacemu zazwyczaj adnych doswiadczen ani odpowiedniej wiedzy w tym<br />zakresie.<br />Dla du ych i skomplikowanych inwestycji projektowanie składa sie z kilku etapów:<br />koncepcji, słu acej do oceny funkcjonalnosci i efektywnosci ekonomicznej<br />inwestycji, projektu budowlanego do uzyskania pozwolenia na budowe, nastepnie<br />projektu przetargowego dla celów wyboru wykonawcy i wreszcie projektu<br />wykonawczego, czesto wykonywanego przez samego wykonawce, słu acego<br />bezposrednio do budowy inwestycji. Ka da z kolejnych faz jest bardziej<br />szczegółowa, ni poprzednia, lecz kluczowa role pełni tu projekt budowlany, gdy <br />jest on zatwierdzany przez odpowiednie organy wydajace pozwolenie na budowe i<br />nastepne fazy moga byc jedynie jego uszczegółowieniem, bez mo liwosci zmiany<br />jego zasadniczych rozwiazan.<br />Poniewa budowa domku jednorodzinnego nie jest skomplikowana, rozciagnieta w<br />czasie i wieloetapowa inwestycja, a firmy budowlane, budujace takie obiekty dla<br />klientów indywidualnych sa zazwyczaj niewielkie, nie dysponujace własnymi<br />biurami projektowymi, wiec nale y da yc do tego, eby projekt budowlany był<br />sporzadzony od razu w zakresie i szczegółowosci projektu wykonawczego,<br />umo liwiajacego zaanga owanej przez nas firmie wybudowanie domu bez<br />koniecznosci uzupełniania projektu o dodatkowe szczegóły lub wykonania<br />odrebnego projektu wykonawczego.<br />Umowa z architektem powinno sie objac tak e, razem z projektem budowlanym w<br />zakresie zagospodarowania działki, architektury, konstrukcji oraz podstawowych<br />danych i wytycznych do projektów poszczególnych instalacji, zaprojektowanie<br />wszystkich instalacji, przyłaczy i sieci zewnetrznych, oraz dróg chodników i<br />wjazdów, niezbednych do poprawnego funkcjonowania całosci inwestycji. Takie<br />rozwiazanie pozwala na obni enie kosztu wykonania projektu w porównaniu ze<br />zlecaniem projektowania instalacji wewnetrznych i przyłaczy do sieci<br />zewnetrznych oddzielnym projektantom oraz pozwala na uproszczenie spraw<br />formalnych poprzez objecie przyłaczy jednym pozwoleniem na budowe, razem z<br />pozwoleniem dla samego domu, zamiast wystepowania o odrebne pozwolenia na<br />budowe poszczególnych przyłaczy.<br />Wada takiego rozwiazania jest wydłu enie czasu na przygotowywanie i<br />uzgadnianie projektu budowlanego. Rozwiazaniem alternatywnym jest<br />sporzadzenie projektu budowlanego w minimalnym zakresie wymaganym przez<br />Prawo Budowlane, uzyskanie pozwolenia na budowe, rozpoczecie budowy i w<br />czasie jej trwania wykonanie projektów odpowiednich przyłaczy i instalacji,<br />uzgodnienie ich z dostawcami mediów i uzyskanie odrebnych pozwolen na<br />budowe, umo liwiajacych w odpowiednim czasie ich wykonanie.<br />Powinnismy te zawrzec w umowie obowiazek wykonania przez architekta, na<br />jego zlecenie, wszystkich badan i ekspertyz, niezbednych do wykonania projektu<br />budowlanego. Je eli koniecznosc wykonania takich badan (dotyczy to zwłaszcza<br />badan geotechnicznych) wynika z warunków ujetych w planie zagospodarowania<br />lub w WZiZT, to wynagrodzenie za ich wykonanie powinno byc od razu właczone<br />w wynagrodzenie za projekt, a je eli koniecznosc ich wykonania wyniknie w<br />trakcie projektowania, to wynagrodzenie za te czesc usług powinno byc<br />negocjowane po wystapieniu takiej koniecznosci.<br />Niektórzy dostawcy mediów, zwłaszcza energii elektrycznej, gazu i telefonów,<br />oferuja, lub nawet zalecaja, mo liwosc wykonania projektów przyłaczy przez<br />swoje własne biura projektowe, a czasem nawet mo liwe jest zlecenie im<br />wykonania w całosci odpowiednich przyłaczy do budynku. Jest to rozwiazanie,<br />które warto polecic, gdy projekty takie kosztuja taniej, ni zlecane<br />indywidualnie, nie ma problemów z ich uzgadnianiem z dostawca mediów, a w<br />przypadku własnego wykonawstwa znikaja tak e kłopoty z odbiorami i<br />koniecznoscia zorganizowania nadzoru inwestorskiego nad ich realizacja. Nale y<br />tylko, tak jak w przypadku innych projektów, dopilnowac uzyskania pozwolen na<br />budowe przyłaczy przez ich projektanta. Niestety, mamy wtedy niewielki wpływ<br />na terminowosc projektowania i wykonawstwa tych przyłaczy, co mo e skutkowac<br />przedłu eniem czasu trwania budowy domu.<br />Podstawowym dokumentem do sporzadzenia projektu budowlanego, jest aktualna<br />mapa do celów projektowych, obejmujaca nasza działke i jej otoczenie, zazwyczaj<br />dostarczana projektantowi przez inwestora. Mape taka uzyskujemy w składnicach<br />map powiatowych lub miejskich osrodków dokumentacji geodezyjnej i<br />kartograficznej. Koszt takiej mapy nie powinien przekroczyc paruset złotych.<br />Je eli mapy w składnicy nie ma, nale y zlecic jej wykonanie uprawnionemu<br />geodecie, ale wtedy jej koszt bedzie znacznie wy szy. Uzyskanie takiej mapy<br />mo emy te zlecic architektowi, w ramach umowy o wykonanie projektu<br />budowlanego.<br />Zgodnie z Art. 34. ust. 1. Prawa Budowlanego, projekt budowlany powinien<br />zawierac:<br />1. 1). projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporzadzony na aktualnej<br />mapie, obejmujacy: okreslenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i<br />układy istniejacych i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia<br />terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania scieków, układ komunikacyjny<br />i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów,<br />rzednych i wzajemnych odległosci obiektów, w nawiazaniu do istniejacej i<br />projektowanej zabudowy terenów sasiednich,<br />2. 2). projekt architektoniczno-budowlany, okreslajacy funkcje, forme i<br />konstrukcje obiektu budowlanego, jego charakterystyke energetyczna i<br />ekomateriałowa, ukazujace zasady nawiazania do otoczenia, a w stosunku do<br />obiektów budowlanych u ytecznosci publicznej i mieszkaniowego budownictwa<br />wielorodzinnego - równie opis dostepnosci dla osób niepełnosprawnych,<br />3. 3). stosownie do potrzeb, oswiadczenia własciwych jednostek organizacyjnych<br />o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru scieków oraz o<br />warunkach przyłaczenia obiektu do sieci wodociagowych, kanalizacyjnych,<br />cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg<br />ladowych,<br />4. 4). w zale nosci od potrzeb, wyniki badan geologiczno-in ynierskich oraz<br />geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.<br />Szczegółowe wymogi odnosnie formy i tresci projektu budowlanego zawarte sa w<br />Rozporzadzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie<br />szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. nr 120, poz. 1133).<br />Projekt budowlany musi tak e spełniac wymogi Rozporzadzenia Ministra<br />Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych,<br />jakim powinny odpowiadac budynki i ich usytuowanie. (Dz. U. Nr 75, poz. 690).<br />Za tresc, forme i zgodnosc z odpowiednimi przepisami projektu budowlanego oraz<br />powiazanych z nim projektów bran owych, odpowiadaja poszczególni projektanci,<br />podpisujacy wykonane przez siebie projekty swoim imieniem i nazwiskiem, z<br />podaniem numeru i zakresu posiadanych uprawnien projektowych. Do projektów<br />obowiazkowo musza te byc dołaczone kopie decyzji posiadanych przez ka dego z<br />projektantów, nadajacych im uprawnienia do pełnienia samodzielnych funkcji<br />technicznych w budownictwie, w zakresie projektowania, w odpowiedniej<br />specjalnosci (tzw. uprawnien projektowych).<br />Zgodnie z zapisami Art. 6 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorzadach<br />zawodowych architektów, in ynierów budownictwa oraz urbanistów (Dz. U. z<br />2001 r. Nr 5, poz. 42), ka dy z projektantów, jako osoba wykonujaca<br />samodzielne funkcje techniczne z zakresu projektowania w budownictwie, musi<br />byc wpisany na liste członków odpowiedniej izby samorzadu zawodowego i<br />posiadac wykupione ubezpieczenie odpowiedzialnosci cywilnej za szkody, które<br />moga wyniknac w zwiazku z wykonywaniem samodzielnych funkcji technicznych<br />w budownictwie.<br />Ostatecznym efektem pracy wszystkich projektantów powinien byc kompleksowy<br />projekt budowlany, o szczegółowosci projektu wykonawczego, w zakresie<br />architektury, konstrukcji i zagospodarowania terenu, wraz z projektami<br />wykonawczymi wszystkich instalacji wewnetrznych, przyłaczy zewnetrznych, dróg<br />oraz obiektów małej architektury, wraz z uzyskanym na jego podstawie<br />kompleksowym pozwoleniem na budowe lub z oddzielnymi pozwoleniami na<br />budowe domu i poszczególnych przyłaczy oraz dróg, z niezbednymi<br />uzgodnieniami wszystkich projektów instalacji i przyłaczy z poszczególnymi<br />dostawcami mediów.<br />Na rynku funkcjonuje bardzo wiele biur projektowych, wykonujacych usługi na<br />rzecz osób budujacych samodzielnie domy mieszkalne. Wybierajac jedno z tych<br />biur, czy to za posrednictwem ogłoszen prasowych, czy korzystajac z innych<br />informacji, nale y kierowac sie przede wszystkim ich udokumentowanym<br />dorobkiem. Powinno to byc, w miare mo liwosci, biuro działajace dłu szy czas na<br />rynku lokalnym, obejmujacym obszar, na którym poło ona jest nasza działka,<br />gdy daje ono szanse sprawnego załatwienia wszystkich niezbednych formalnosci.<br />Poza tym ułatwia to bezposrednie zapoznanie sie z dotychczasowymi realizacjami<br />biura, a nawet porozmawianie z u ytkownikami domów, zaprojektowanych przez<br />to biuro, dla poznania ich opinii o fachowosci projektantów. Wybierajac<br />projektanta, nale y te zapoznac sie z jak najobszerniejszymi materiałami<br />(projekty, zdjecia, wizualizacje), przedstawiajacymi tak e inne dotychczasowe<br />realizacje, zaprezentowanymi nam przez poszczególnych architektów, dla<br />poznania stylu ich projektów i zdecydowania, styl którego z nich bedzie nam<br />najbardziej odpowiadał.<br />Warto te przeprowadzic rozeznanie wsród kilku biur, proponowanych przez nie<br />poziomów kosztów projektu,. Pozwoli to na wyrobienie sobie pogladu na srednie<br />ceny opracowan projektowych na rynku lokalnym.<br />Z uwagi na to, e ceny projektów sa cenami umownymi, okreslanymi<br />samodzielnie przez projektantów i biura, trudno jest podac dokładne informacje o<br />ich obecnej wysokosci. Cena zale y głównie od wielkosci projektu, stopnia jego<br />skomplikowania, oraz zlecanego zakresu prac projektowych. Poziom cen waha sie<br />tak e zale nie od lokalizacji biura. W du ych miastach ceny sa zazwyczaj wy sze,<br />ni w mniejszych miejscowosciach.<br />Najtanszym rozwiazaniem jest kupno gotowego projektu typowego, w cenie ok.<br />1000 – 2000 zł i zlecenie jego adaptacji. Kupujac gotowy projekt, nale y<br />pamietac, e musi on byc zgodny z zapisami miejscowego planu<br />zagospodarowania dla naszej działki, lub z posiadanymi WZiZT, gdy w<br />przeciwnym razie zostanie odrzucony przez organ, wydajacy pozwolenie na<br />budowe.<br />Wybierajac projekt typowy, który mo na zakupic korzystajac z katalogów<br />kupowanych w ksiegarniach, publikowanych na stronach internetowych biur<br />projektowych i czasopism z zakresu budownictwa i architektury, wybierajac z<br />dodatków do tych czasopism i bezposrednio w biurach architektonicznych, nale y<br />starannie przemyslec własne potrzeby i mo liwosci finansowe i wybrac dom,<br />najlepiej je spełniajacy. Oczywiscie, niebagatelnym czynnikiem jest te estetyka<br />projektu, a tak e jego funkcjonalnosc.<br />Ka dy typowy projekt wymaga adaptacji do warunków konkretnej lokalizacji.<br />Adaptacje taka mo e wykonac jedynie projektant posiadajacy odpowiednie<br />uprawnienia do projektowania.<br />Poniewa w skład typowego projektu wchodzi jedynie czesc architektoniczno–<br />konstrukcyjna i wytyczne do szczegółowych projektów instalacji wewnetrznych,<br />wiec aby projekt taki stał sie projektem budowlanym, potrzebnym do uzyskania<br />pozwolenia na budowe, wymaga uzupełnienia, co najmniej o projekt<br />zagospodarowania działki. Konieczne jest te dostosowanie projektu, wraz z<br />wykonaniem odpowiednich obliczen fundamentów i innych elementów, do<br />miejscowych warunków gruntowych, oraz do strefy klimatycznej, w jakiej bedzie<br />wznoszony, je eli warunki te sa ró ne, od przyjetych w projekcie.<br />Zgodnie z uwagami zamieszczonymi powy ej, wskazanym mo e te byc<br />wykonanie brakujacych projektów przyłaczy i dróg. W takim przypadku nale y sie<br />liczyc z łacznym kosztem rzedu dalszych 1000 – 2000 zł, zale nie od zakresu<br />adaptacji i stopnia skomplikowania projektów przyłaczy.<br />Je eli chcemy wybudowac niepowtarzalny, oryginalny, scisle dopasowany do<br />naszych potrzeb dom naszych marzen, wtedy musimy znalezc architekta, który<br />podejmie sie wykonac taki projekt według naszych wytycznych. Aby powstajacy<br />projekt w pełni odpowiadał naszym potrzebom, nale y po podpisaniu umowy z<br />projektantem, poswiecic czas na dokonanie wyboru konkretnych, szczegółowych<br />rozwiazan, sposród zaproponowanych przez architekta, dotyczacych kształtu<br />architektonicznego domu, jego rozkładu, usytuowania na działce, kolorystyki<br />elewacji, materiałów wykonczeniowych oraz wielu innych szczegółów zwiazanych<br />z estetyka i funkcjonalnoscia przyszłego domu. Zaowocuje to dokładnym<br />dostosowaniem projektu do naszych potrzeb i pózniejszym zadowoleniem z<br />wieloletniego jego u ytkowania.<br />Jednak, w porównaniu z kosztami typowego projektu, koszt projektu<br />indywidualnego jest znacznie wy szy. Zale nie od biura projektowego, oraz od<br />powierzchni domu i stopnia skomplikowania projektu, koszt jego wykonania mo e<br />sie wahac od ok. 20 zł/m2 do ok. 60 zł/m2, przy czym im wieksza jest<br />powierzchnia całkowita domu, tym ni sza jest cena jednostkowa projektu. Jednak<br />w przypadku korzystania z usług renomowanych architektów, a tak e przy<br />szczególnie nietypowych i skomplikowanych projektach, koszty te moga znacznie<br />wzrosnac.<br />Niektóre firmy projektowe współpracujac z firmami wykonawczymi, projektu<br />oferuja wykonanie zawarte w cenie wybudowania budynku. Oferta taka warta jest<br />zastanowienia, je eli nie powoduje znacznego zwiekszenia kosztów wykonawstwa<br />domku i zawiera wykonanie kompletnego projektu z uzyskaniem pozwolenia na<br />budowe. Oceny oferty mo emy dokonac z grubsza, zakładajac, e koszt<br />wykonania projektu nie przekracza zazwyczaj 4-6%, ale w skomplikowanych<br />przypadkach dochodzi nawet do 8% całkowitego kosztu robót budowlanych.<br />Proponowany przez architekta czas wykonania naprawde indywidualnego projektu<br />domu wynosi zazwyczaj kilka miesiecy. Znacznie krócej potrwac mo e jedynie<br />adaptacja typowego, lub gotowego projektu, wykonanego ju na czyjes zlecenie.<br />W czasie wykonywania projektu, w kolejnych etapach pracy projektowej<br />projektant najpierw opracowuje wstepny program, obejmujacy ustalenie, we<br />współpracy z klientem, ilosci pomieszczen w domu, ich przewidywanych funkcji i<br />powierzchni, rozkładu, wielkosci i ilosci pomieszczen pomocniczych, wielkosci<br />gara u, tarasów, balkonów itp. Nastepnym krokiem jest opracowanie koncepcji<br />domu, na podstawie opracowanego programu oraz ustalen z wypisu i wyrysu z<br />miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z WZiZT, jesli zostały<br />opracowane dla danego terenu. W ramach koncepcji ustalany jest wyglad bryły<br />budynku, rozkład pomieszczen na poszczególnych kondygnacjach, plany budynku,<br />rzuty, charakterystyczne przekroje, wyglad i kolorystyka elewacji oraz wszystkie<br />inne szczegóły projektu architektonicznego, poza projektem konstrukcji budynku.<br />Jest to najbardziej pracochłonny etap projektowania, w czasie którego, powstaje<br />zasadniczy kształt przyszłego domu.<br />Po zatwierdzeniu koncepcji przez klienta, ostatnia faza pracy jest przygotowanie<br />gotowego projektu budowlanego w pełnym zakresie i wystapienie o pozwolenie na<br />budowe.<br />Projekt budowlany w zakresie usytuowania budynku i innych obiektów na terenie<br />działki, oraz w zakresie przebiegu projektowanych przyłaczy, powinien byc<br />uzgodniony w Zespole Uzgadniania Dokumentacji Projektowej przy Starostwie<br />Powiatowym lub Urzedzie Miasta, w formie protokołu uzgodnien i mapy do celów<br />projektowych z naniesiona lokalizacja powy szych obiektów.<br />Umowa o projektowanie domu musi byc zawarta w formie pisemnej. Jest to<br />wymóg ustawowy, warunkujacy jej wa nosc. W ramach umowy, oprócz<br />precyzyjnie okreslonego zakresu zleconych prac, terminu ich wykonania z<br />podziałem na poszczególne fazy projektu oraz całkowitej wartosci i ewentualnego<br />terminarza płatnosci, uzale nionego scisle od wykonania kolejnych etapów<br />projektu, nale y tak e okreslic obowiazki obu stron umowy.<br />W ramach swoich obowiazków architekt powinien sie zobowiazac:<br />1 - opracowac projekt budowlany w sposób zgodny z warunkami<br />okreslonymi w otrzymanym wypisie i wyrysie z miejscowego planu<br />zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy i<br />zagospodarowania terenu, zgodnie z przepisami, obowiazujacymi<br />Polskimi Normami oraz zasadami wiedzy technicznej;<br />4 - zapewnic udział projektantów bran owych majacych uprawnienia<br />do projektowania w odpowiedniej specjalnosci (konstrukcyjnej,<br />instalacyjnej, projektantów sieci zewnetrznych itp.), koordynowac<br />wykonywanie przez nich projektów bran owych;<br />6 - uzyskac wymagane przepisami Prawa Budowlanego uzgodnienia i<br />opinie, potrzebne do zatwierdzenia projektu budowlanego, na<br />podstawie pisemnego upowa nienia klienta;<br />8 - uzyskac, z upowa nienia klienta, decyzje o pozwoleniu na<br />budowe, zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego, przy czym koszty z<br />tym zwiazane ponosi klient;<br />10 - pełnic nadzór autorski na adanie inwestora lub uprawnionego<br />organu, za odrebnie ustalonym wynagrodzeniem;<br />13 - wyjasniac watpliwosci dotyczace projektu i uzgadniac z klientem<br />zawarte w nim rozwiazania.<br />Do obowiazków klienta powinno nale ec:<br />15 - dostarczenie wypisu i wyrysu z miejscowego planu<br />zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i<br />zagospodarowania terenu oraz aktualnej mapy do celów projektowych,<br />w skali 1:500 (załatwianie mapy do celów projektowych mo emy zlecic<br />architektowi);<br />16 - dostarczenie mapy do celów projektowych, uzgodnien z<br />dostawcami mediów, wyników badan gruntu itp., chyba, e obowiazki<br />te scedujemy na architekta;<br />17 - regulowanie płatnosci w terminach i wysokosciach ustalonych<br />umowa;<br />Poza powy szymi ustaleniami, w umowie powinny byc okreslone konsekwencje<br />niedotrzymania postanowien umowy, jak kary umowne dla architekta za<br />niedotrzymanie terminów wykonania dokumentacji. Zwykle jest to okreslony<br />procent od wartosci umowy. Procent nale y ustalic w wysokosci, stanowiacej<br />znaczaca kwote dla architekta, jednoczesnie wyznaczajac maksymalna górna<br />granice kar umownych, np. 10% wartosci umowy. Jednoczesnie opóznienie,<br />powodujace przekroczenie wyznaczonej maksymalnej wysokosci kar, mo e byc<br />podstawa do zerwania umowy przez klienta z winy architekta, co skutkuje<br />naliczeniem kary umownej w wysokosci np. 10% wartosci umowy.<br />W umowie powinny sie te znalezc zapisy, e w przypadku, gdy przedstawiona<br />koncepcja nie zyska aprobaty klienta, architekt jest zobowiazany do ponownego<br />przygotowania i przedstawienia jej nastepnej wersji według wskazówek klienta,<br />zgodnie z ustalonym wczesniej programem i zapisami planu zagospodarowania<br />lub WZiZT, w ramach kwoty umowy, przy przedłu eniu terminu jej wykonania.<br />Jednoczesnie, je eli klient zmieni ustalenia programu w czasie przygotowywania<br />koncepcji, zmieniajac ustalenia umowne, architekt ma prawo do przedłu enia<br />terminu wykonania umowy i odpowiedniego zwiekszenia wynagrodzenia.<br />W umowie powinny te byc okreslone warunki i zasady zmiany wysokosci<br />wynagrodzenia w przypadku zmniejszenia lub zwiekszenia zakresu zleconych prac<br />projektowych.<br />Architekt powinien te miec prawo do karnych odsetek, przy przeciaganiu terminu<br />płatnosci powy ej np. 14 dni i zerwaniu umowy z winy klienta w przypadku braku<br />płatnosci w czasie dalszych np. 30 dni. W przypadku zerwania umowy z winy<br />klienta, architektowi powinno przysługiwac prawo do naliczenia kary umownej w<br />wysokosci analogicznej, jak kary naliczane przez klienta.<br />Podane powy ej ceny i udziały procentowe kosztu wykonania projektu w koszcie<br />wykonania inwestycji, maja zastosowanie w przypadku typowego projektu<br />budowlanego. Dodatkowe elementy i usługi, wynikajace z potrzeb i zlecen klienta,<br />sa wyceniane dodatkowo. Do usług takich nale y np. konsultacje i pomoc w<br />wyborze działki, pomoc w zgromadzeniu dokumentów i przygotowaniu<br />wystapienia o WZiZT, wystapienie i uzyskanie mapy do celów projektowych,<br />wyników badan geotechnicznych, uzyskanie wymaganych przepisami uzgodnien i<br />opinii, poza wymaganiami prawa budowlanego, wykonanie makiet i wizualizacji<br />komputerowych, wykonanie projektów wykraczajacych poza zakres typowego<br />projektu budowlanego, projektów wnetrz oraz pełnienie nadzoru autorskiego.<br />Wszystkie ceny za powy sze usługi projektowe sa cenami umownymi.<br />Wykonany projekt chroni prawo autorskie, wiec nie mo emy go zmienic w czasie<br />realizacji, ani wykorzystac ponownie, bez zgody projektanta. Mo emy oczywiscie<br />wykupic prawa autorskie do projektu, co nam zagwarantuje, e nigdzie nie pojawi<br />sie drugi, identyczny dom, ale bedzie to powodowało znaczacy wzrost kosztów.<br />Gotowy projekt budowlany, przygotowany przez architekta, jest składany w 4<br />egzemplarzach wraz z załaczonym wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na<br />budowe, do starostwa powiatowego, które po sprawdzeniu jego kompletnosci i<br />zgodnosci z warunkami z wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania<br />przestrzennego, wydaje decyzje o pozwoleniu na budowe.<br />Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowe powinno stanowic podstawe do<br />zapłacenia architektowi ostatniej raty jego wynagrodzenia za projekt budowlany.milkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8536403608979425533.post-7040606380153997252008-09-19T08:05:00.007-07:002008-09-19T08:33:58.971-07:00Uzyskanie warunków podłaczenia mediów.<center><br /><script type='text/javascript'><br />var zm_border="0";<br />var zm_title_size="9";<br />var zm_desc_size="";<br />var zm_link_size="9";<br />var zm_padding="0";<br />var zm_width="100";<br />var zm_height="130";<br />var zm_num="4";<br />var zm_cat="0";<br />var zm_new_window=0;<br />var zm_font_family="Arial, Helvetica";<br />var zm_border_color="black";<br />var zm_border_style="solid";<br />var zm_title_color="black";<br />var zm_desc_color="black";<br />var zm_link_color="black";<br />var zm_partner_link="milkus";<br /></script><br /><br /><script type='text/javascript' src='http://partnertools.zlotemysli.pl/?c=ads&cv=UTF-8&adtype=8&num=4&cat=0'> </script><br /></center><br /><br />Do uzyskania warunków technicznych podłaczenia poszczególnych mediów<br />(pradu, wody, kanalizacji, gazu), obliguja nas zapisy zawarte w miejscowym<br />planie zagospodarowania przestrzennego, lub zapisy decyzji o warunkach<br />zabudowy i zagospodarowania terenu, je eli musimy je uzyskac zgodnie z<br />przepisami Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, okreslajace<br />sposób zaopatrzenia w poszczególne media, usuwania scieków i odpadów.<br />Zazwyczaj wszystkie te warunki uzyskiwane sa przez architekta, wykonujacego<br />projekt budowlany, we współpracy z odpowiednimi projektantami bran owymi. O<br />podanie warunków technicznych przyłaczenia nale y wystapic do odpowiednich<br />dostawców poszczególnych mediów, przy u yciu formularzy o wzorach<br />okreslonych przez te firmy, mo liwych do uzyskania w ich siedzibach. Trudno jest<br />podac przykładowe formularze wniosków, gdy ka dy z dostawców mediów<br />stosuje swoje własne formularze i przyjmuje wnioski jedynie zawierajace własne<br />wzory.<br />Do wniosków o wydanie warunków przyłaczenia nale y dołaczyc mape sytuacyjno<br />– wysokosciowa z zaznaczonymi liniami rozgraniczajacymi teren inwestycji, kopie<br />wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub<br />decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku<br />koniecznosci jej uzyskania, a tak e dokumenty stwierdzajace prawo do<br />dysponowania nieruchomoscia na cele budowlane (akt własnosci, wypis z ksiegi<br />wieczystej, kopia aktu notarialnego).<br />We wniosku trzeba podac odpowiednie dane techniczne, charakteryzujace<br />zapotrzebowanie planowanej inwestycji na poszczególne media, wymagane<br />parametry, oraz inne dane, wymagane przez dostawców mediów do oceny<br />mo liwosci zaopatrzenia w media, zgodnych z potrzebami inwestora, przy<br />wykorzystaniu istniejacych sieci w pobli u inwestycji.<br />Dane techniczne, potrzebne do wydania warunków technicznych podłaczenia<br />mediów, sa wyszczególnione na formularzach ka dej z firm. Przykładowo, dla sieci<br />wodociagowej i kanalizacyjnej musimy podac przewidywana maksymalna dobowa<br />ilosc zu ywanej wody i odprowadzanych scieków oraz wymagane cisnienie wody,<br />dla sieci elektrycznej podac powinnismy przewidywana moc zainstalowana w<br />obiekcie i moc szczytowa.<br />Oprócz danych technicznych, podac te musimy dane zleceniodawcy, podstawowe<br />dane charakteryzujace inwestycje, jej adres oraz dane inwestora.<br />Z uwagi na zakres i szczegółowosc danych, potrzebnych w poszczególnych<br />wnioskach, powinni je przygotowywac i składac z upowa nienia inwestora<br />odpowiedni projektanci bran owi, współpracujacy z architektem przygotowujacym<br />projekt budowlany, gdy tylko oni potrafia okreslic potrzebne dane z<br />wystarczajaca dokładnoscia i wiarygodnoscia.<br />Firmy wydaja warunki w terminach zazwyczaj nie przekraczajacych 30 dni.<br />Zazwyczaj za wydanie warunków technicznych nie pobierane sa opłaty.<br />Wydane warunki okreslaja szczegółowo sposób i miejsce wykonania właczenia do<br />sieci zewnetrznych, ilosc mo liwych do czerpania mediów (ilosc wody, mo liwy<br />przydział mocy itp.), warunki techniczne wykonania podłaczen, zakres<br />ewentualnej koniecznej rozbudowy sieci zewnetrznych, zakres prac do wykonania<br />przez dostawce mediów (wykonanie właczenia, zało enie wodomierzy,<br />gazomierzy, liczników energii itp.), zazwyczaj te załaczony zostaje do nich<br />projekt umowy na podłaczenie odpowiednich mediów lub wniosek o zawarcie<br />umowy o przyłaczenie do odpowiedniej sieci.<br />Uzyskujac warunki techniczne podłaczenia poszczególnych mediów, nale y zadbac<br />od razu o uzyskanie oswiadczen własciwych jednostek organizacyjnych o<br />zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru scieków, wymaganych<br />przez Prawo Budowlane przy staraniu sie o pozwolenie na budowe.<br />Wydane warunki stanowic beda podstawe dla projektantów bran owych do<br />pózniejszego zaprojektowania, zgodnie z zawartymi w nich wytycznymi,<br />odpowiednich przyłaczy i instalacji. Takie projekty beda mogły byc pózniej bez<br />kłopotów uzgodnione przez firmy, które wydały warunki.<br />Majac wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub<br />decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), uzupełnione o<br />warunki techniczne przyłaczenia potrzebnych mediów, mo emy przystapic do<br />sporzadzenia projektu budowlanego inwestycji i wystapienia o wydanie decyzji o<br />pozwoleniu na budowe.milkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8536403608979425533.post-7035873091844885002008-09-19T08:05:00.006-07:002008-09-19T08:32:45.538-07:00Kiedy jest potrzebna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?<center><br /><script type='text/javascript'><br />var zm_border="0";<br />var zm_title_size="9";<br />var zm_desc_size="";<br />var zm_link_size="9";<br />var zm_padding="0";<br />var zm_width="100";<br />var zm_height="130";<br />var zm_num="4";<br />var zm_cat="35";<br />var zm_new_window=0;<br />var zm_font_family="Arial, Helvetica";<br />var zm_border_color="black";<br />var zm_border_style="solid";<br />var zm_title_color="black";<br />var zm_desc_color="black";<br />var zm_link_color="black";<br />var zm_partner_link="milkus";<br /></script><br /><br /><script type='text/javascript' src='http://partnertools.zlotemysli.pl/?c=ads&cv=UTF-8&adtype=8&num=4&cat=35'> </script><br /></center><br /><br />Zgodnie z ostatnimi zmianami w Prawie Budowlanym i Ustawie o planowaniu i<br />zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku, kiedy dla danego terenu istnieje<br />miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony po 1995 r., to<br />stanowi on podstawe do wydawania pozwolen na budowe dla działek, le acych w<br />obrebie objetym planem. W przeciwnym wypadku, gdy planu nie ma, lub jest<br />starszy, ni z 1995 r., Rada Gminy została zapisami Ustawy o planowaniu i<br />zagospodarowaniu przestrzennym, zobowiazana do uchwalenie nowego planu,<br />poprzedzonego uchwaleniem studium zagospodarowania przestrzennego,<br />okreslajacym kierunki i uwarunkowania rozwoju gminy oraz ustalajacym obszary,<br />dla których konieczne jest opracowanie szczegółowych miejscowych planów<br />zagospodarowania przestrzennego.<br />Je eli do konca 2002 r. gmina zda yła uchwalic co najmniej studium<br />zagospodarowania przestrzennego i podjeła uchwałe o przystapieniu do<br />uchwalenia nowych planów zagospodarowania, to mo liwe jest do konca 2003 r.<br />korzystanie ze starych planów w zakresie wydawania pozwolen na budowe. Je eli<br />tych czynnosci w powy szym terminie nie wykonała, to sytuacja przedstawia sie<br />tak, jakby tych planów nie było wcale.<br />W obu przypadkach, przed uzyskaniem pozwolenia na budowe, nale y uzyskac<br />najpierw decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, okreslajaca<br />szczegółowo, co, i po spełnieniu jakich warunków, mo na wybudowac na działce,<br />której dotyczy decyzja.<br />Zgodnie z Art. 61. 1. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,<br />wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest mo liwe jedynie w przypadku<br />łacznego spełnienia nastepujacych warunków:<br />1. 1). co najmniej jedna działka sasiednia, dostepna z tej samej drogi publicznej,<br />jest zabudowana w sposób pozwalajacy na okreslenie wymagan dotyczacych<br />nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i<br />wskazników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym<br />gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy<br />oraz intensywnosci wykorzystania terenu (Warunek ten nie jest jednak<br />wymagany w przypadku istnienia planu sprzed 1995 r.);<br />2. 2). teren ma dostep do drogi publicznej;<br />3. 3). istniejace lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczajace dla<br />zamierzenia budowlanego (wystarczajace jest jednak, e wykonanie<br />uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w umowie zawartej miedzy<br />własciwa jednostka organizacyjna a inwestorem);<br />4. 4). teren nie wymaga uzyskania zgody na zmiane przeznaczenia gruntów<br />rolnych i lesnych na cele nierolnicze i nielesne albo jest objety zgoda uzyskana<br />przy sporzadzaniu miejscowych planów, które utraciły moc z dniem 1 stycznia<br />2003 r., gdy rada gminy nie uchwaliła w tym terminie studium<br />zagospodarowania przestrzennego i nie przystapiła w zwiazku z tym do<br />sporzadzania nowych planów;<br />5. 5). decyzja jest zgodna z przepisami odrebnymi.<br />Wszystkie powy sze warunki musza byc spełnione łacznie, aby mo liwe było<br />uzyskania WZiZT.<br />WZiZT moga byc wydane osobom, które nie maja adnych praw do terenu,<br />których warunki dotycza. Daje to mo liwosc upewnienia sie przed kupnem działki,<br />czy obiekt, jaki planujemy wybudowac, mo e zostac wzniesiony na interesujacej<br />nas działce, w przypadku braku aktualnego planu zagospodarowania. Je eli plan<br />taki istnieje, to z jego ustalen powinno jednoznacznie wynikac, co mo na na<br />danym obszarze wybudowac.<br />WZiZT nie rodza adnych praw do terenu i gmina mo e je wydac wielu<br />wnioskodawcom, doreczajac odpis decyzji do wiadomosci pozostałym<br />wnioskodawcom i włascicielowi lub u ytkownikowi wieczystemu nieruchomosci.<br />Otrzymane WZiZT organ wydajacy mo e przeniesc na inna osobe na wniosek<br />zainteresowanych stron, je eli strona przejmujaca wyrazi zgode na wszystkie<br />warunki zawarte w decyzji.<br />W przypadku, gdy któras z osób majacych wydane WZiZT dostanie pozwolenie na<br />budowe, pozostałe decyzje wygasaja.<br />WZiZT wydawane sa na podstawie wniosku zło onego we własciwym wydziale w<br />Urzedzie Gminy, Urzedzie Miasta i Gminy lub Urzedzie Miasta, a w Warszawie w<br />Urzedzie Dzielnicy. Wzór odpowiedniego wniosku o wydanie WZiZT załaczony<br />został do Poradnika.<br />We wniosku o WZiZT nale y podac dane, które pózniej powinny znalezc sie w<br />projekcie budowlanym, razem ze szkicem przyszłych rozwiazan projektowych. Z<br />tego powodu o pomoc w wypełnieniu wniosku, przygotowaniu i skompletowaniu<br />załaczników do niego mo na poprosic architekta, któremu zamierzamy zlecic<br />wykonanie projektu budowlanego do pozwolenia na budowe, właczajac te<br />czynnosci do zlecenia wykonania projektu.<br />Wniosek powy szy powinien zawierac nastepujace dane:<br />1 - okreslenie granic terenu objetego wnioskiem, przedstawionych na<br />kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy<br />katastralnej, przyjetych do panstwowego zasobu geodezyjnego i<br />kartograficznego, obejmujacych teren, którego wniosek dotyczy, i<br />obszaru, na który ta inwestycja bedzie oddziaływac, w skali 1:500 lub<br />1:1.000,<br />3 - charakterystyke inwestycji, obejmujaca m. in. okreslenie<br />zapotrzebowania na wode, energie, sposobu odprowadzania lub<br />oczyszczania scieków, a tak e innych potrzeb w zakresie infrastruktury<br />technicznej, w tym sposobu unieszkodliwiania odpadów.<br />Charakterystyka inwestycji powinna zawierac okreslenie planowanego<br />sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i<br />zagospodarowania terenu w tym przeznaczenia i gabarytów<br />projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie<br />opisowej i graficznej,<br />4 - okreslenie charakterystycznych parametrów technicznych<br />inwestycji oraz, w przypadku braku obowiazku przeprowadzenia<br />postepowania w sprawie oceny oddziaływania na srodowisko, danych<br />charakteryzujacych jej wpływ na srodowisko.<br />Decyzje o warunkach zabudowy wydaje wójt (w miastach - burmistrz, prezydent<br />miasta) po uzyskaniu uzgodnien od stosownych organów i uzyskaniu uzgodnien<br />lub decyzji wymaganych przepisami odrebnymi. W nieskomplikowanych<br />przypadkach czas wydania decyzji nie powinien przekroczyc 30 dni.<br />W przypadku nie uzyskania uzgodnienia od stosownych organów (np. z zarzadem<br />powiatu lub województwa w zakresie planowanych zadan zwiazanych przykładowo<br />z budowa dróg publicznych itp. inwestycjami celu publicznego), wydanie decyzji<br />zawiesza sie maksymalnie na 12 miesiecy od dnia zło enia wniosku o ustalenie<br />warunków zabudowy. Je eli Rada Gminy w tym czasie nie uchwali miejscowego<br />planu zagospodarowania przestrzennego, albo odpowiedni urzad nie ustali<br />lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzje o warunkach zabudowy wydaje sie<br />mimo nie uzyskania tego uzgodnienia.<br />W przypadku, gdy gmina stwierdzi, e wzniesienie opisanego we wniosku obiektu<br />stoi w sprzecznosci z planowanym zagospodarowaniem danego terenu, mo e<br />zawiesic postepowanie o wydanie warunków na okres do 12 miesiecy, aby móc w<br />tym czasie uchwalic miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.<br />Postepowanie jest wznawiane i wydawana jest decyzja w sprawie ustalenia<br />warunków zabudowy, je eli w ciagu 2 miesiecy od dnia jego zawieszenia rada<br />gminy nie podejmie uchwały o przystapieniu do sporzadzania planu miejscowego<br />albo do konca zawieszenia postepowania nie uchwali miejscowego planu lub jego<br />zmiany.<br />Zawieszenie postepowania, tym razem bezterminowe, jest mo liwe, gdy wniosek<br />dotyczy terenu, dla którego istnieje obowiazek sporzadzenia planu miejscowego.<br />Wtedy trzeba niestety czekac na uchwalenie przez gmine takiego planu i na jego<br />podstawie wystapic od razu o pozwolenie na budowe.<br />Za wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla<br />terenów pod budownictwo mieszkaniowe nie pobiera sie opłaty skarbowej.<br />Wydana decyzja zawiera:<br />1 - rodzaj inwestycji objetej decyzja;<br />2 - informacje o przeznaczeniu terenu (np. na cele mieszkaniowousługowe);<br />2 - warunki zabudowy terenu (maksymalna liczba kondygnacji,<br />kształt dachu, nieprzekraczalna linia zabudowy);<br />5 - warunki wynikajace z przepisów szczególnych, z podaniem ustaw,<br />rozporzadzen i zarzadzen, które musza byc spełnione przy uzyskiwaniu<br />pozwolenia na budowe (np. koniecznosc wyłaczenia terenu z produkcji<br />rolnej);<br />6 - warunki techniczne realizacji inwestycji, jak sposób zaopatrzenia<br />w wode, energie, gaz, odprowadzenia lub oczyszczania scieków i<br />deszczówki, zapewnienia dojazdu;<br />7 - wymagania dotyczace ochrony interesów osób trzecich (np.<br />okreslenie odległosci od granicy sasiednich działek);<br />8 - zaznaczone na mapie linie rozgraniczajace oddzielajace tereny o<br />ró nym przeznaczeniu (np. teren pod zabudowe od rolnego);<br />11 - inne dokumenty i opinie, jakie trzeba zgromadzic, by starac sie o<br />pozwolenie na budowe.<br />12 - okres wa nosci decyzji (ustawowo 1 rok);<br />13 - uzasadnienie decyzji.<br />Majac wydana decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,<br />mo emy przystepowac do sporzadzenia projektu budowlanego inwestycji,<br />koniecznego do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowe.milkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8536403608979425533.post-65160113116968520782008-09-19T08:05:00.005-07:002008-09-19T08:31:43.241-07:00ZANIM ZACZNIEMY BUDOWE<center><br /><script type='text/javascript'><br />var zm_border="0";<br />var zm_title_size="9";<br />var zm_desc_size="";<br />var zm_link_size="9";<br />var zm_padding="0";<br />var zm_width="100";<br />var zm_height="130";<br />var zm_num="4";<br />var zm_cat="35";<br />var zm_new_window=0;<br />var zm_font_family="Arial, Helvetica";<br />var zm_border_color="black";<br />var zm_border_style="solid";<br />var zm_title_color="black";<br />var zm_desc_color="black";<br />var zm_link_color="black";<br />var zm_partner_link="milkus";<br /></script><br /><br /><script type='text/javascript' src='http://partnertools.zlotemysli.pl/?c=ads&cv=UTF-8&adtype=8&num=4&cat=35'> </script><br /></center><br /><br />Zanim wbijemy pierwsza łopate i rozpoczniemy kopania wykopów pod<br />fundamenty naszego domu, czeka nas długa droga, prowadzaca do uzyskania<br />decyzji o pozwoleniu na budowe, która dopiero umo liwi nam rozpoczecie robót<br />budowlanych.<br />Ogólnie mo na stwierdzic, e zgodnie z aktualna trescia Ustawy z dnia 7 lipca<br />1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 z<br />pózn. zm.) i Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu<br />przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717), obowiazujacymi od 11 lipca 2003 r.,<br />decyzja o pozwoleniu na budowe, potocznie zwana „pozwoleniem na budowe”,<br />wydawana jest przez Starostwo Powiatowe na podstawie obowiazujacego<br />miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan uchwalany jest przez<br />gmine dla obszarów wskazanych w opracowanym uprzednio, tak e przez gmine,<br />studium zagospodarowania przestrzennego, okreslajacym ogólne kierunki i<br />uwarunkowania rozwoju gminy. Zniesiono wiec obowiazek uzyskiwania decyzji o<br />warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. WZiZT), na podstawie<br />którego dopiero wydawana była decyzja o pozwoleniu na budowe, po wykonaniu i<br />zło eniu w gminie projektu budowlanego. Obecnie zakłada sie, e miejscowe<br />plany zagospodarowania przestrzennego powinny byc tak szczegółowe, e na ich<br />podstawie mo liwe bedzie wydawanie pozwolen na budowe, bez posredniego<br />stadium WZiZT.<br />Obecnie jednak utrzymuje sie stan przejsciowy, gdy czesc gmin nie uporała sie<br />jeszcze z uchwaleniem nowych planów, umo liwiajacych wydawanie pozwolen na<br />budowe, co powa nie utrudnia inwestorom uzyskiwanie nowych pozwolen na<br />budowe.<br />Inna istotna zmiana, wprowadzona powy szymi przepisami, jest przeniesienie<br />wydawania odpowiednich decyzji z gmin do Starostw Powiatowych, bez<br />mo liwosci zlecania wykonywania tych uprawnien gminom, jako zadan zleconych.<br />W zwiazku z tym nastapiły zmiany w organizacji Urzedów Gminy i Starostw<br />Powiatowych, gdzie powstały nowe wydziały, zajmujace sie sprawami z zakresu<br />budownictwa i gdzie powinnismy załatwiac całosc formalnosci przy uzyskiwaniu<br />pozwolen na budowe.<br />W nastepnych rozdziałach Poradnika omówiony zostanie tryb postepowania,<br />prowadzacego do uzyskania pozwolen na budowe, z oddzielnym omówieniem<br />sytuacji, gdy w gminie nie ma jeszcze uchwalonych nowych planów<br />zagospodarowania przestrzennego.<br />Dalsze nasze czynnosci beda zale ały od tego, czy nasza działka jest poło ona na<br />obszarze, dla którego został sporzadzony miejscowy plan zagospodarowania<br />przestrzennego zatwierdzony po 1 stycznia 1995 r., czy te dla tego obszaru plan<br />nie istnieje lub jest wczesniejszy, ni z 1995 r.milkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8536403608979425533.post-49170098826814965922008-09-19T08:05:00.004-07:002008-09-19T08:30:38.507-07:00Zakup działki.<center><br /><script type='text/javascript'><br />var zm_border="0";<br />var zm_title_size="9";<br />var zm_desc_size="";<br />var zm_link_size="9";<br />var zm_padding="0";<br />var zm_width="100";<br />var zm_height="130";<br />var zm_num="4";<br />var zm_cat="35";<br />var zm_new_window=0;<br />var zm_font_family="Arial, Helvetica";<br />var zm_border_color="black";<br />var zm_border_style="solid";<br />var zm_title_color="black";<br />var zm_desc_color="black";<br />var zm_link_color="black";<br />var zm_partner_link="milkus";<br /></script><br /><br /><script type='text/javascript' src='http://partnertools.zlotemysli.pl/?c=ads&cv=UTF-8&adtype=8&num=4&cat=35'> </script><br /></center><br /><br />Podstawowy wymóg prawny, obowiazujacy przy nabywaniu dowolnej<br />nieruchomosci, w tym tak e działki gruntu, czy jako przedmiotu własnosci, czy<br />te u ytkowania wieczystego, to koniecznosc zawarcia umowy kupna-sprzeda y w<br />formie aktu notarialnego. Umowy nabycia nieruchomosci, zawarte w innej formie,<br />sa z mocy prawa niewa ne. W zwiazku z tym, musimy znalezc odpowiadajace<br />nam biuro notarialne i umówic sie z notariuszem i dotychczasowym włascicielem<br />działki na spisanie aktu notarialnego. Trzeba brac pod uwage fakt, e załatwienie<br />wszystkich formalnosci, zwiazanych z przeprowadzeniem transakcji, mo e zajac<br />kilka godzin, a nieraz nawet jeden lub dwa dni. Oczywiscie, nie spedzimy całego<br />tego czasu w biurze notariusza, lecz przede wszystkim załatwiajac sprawy<br />płatnosci.<br />Przed przystapieniem do zawarcia aktu notarialnego nale y zgromadzic komplet<br />niezbednych dokumentów. Wiekszosc z nich mamy skompletowane, je eli<br />zrobilismy dokładne rozeznanie stanu formalnego i prawnego. Zazwyczaj te<br />dokumenty dostarcza dotychczasowy własciciel działki, ale mo emy mu pomóc,<br />je eli zale y nam na kupnie tej konkretnie działki.<br />Wsród koniecznych dokumentów, wymaganych przez notariusza do spisania aktu,<br />znajduje sie, przede wszystkim, dowód własnosci działki. Dla działek, które maja<br />zało ona ksiege wieczysta, takim dowodem bedzie aktualny odpis z ksiegi<br />wieczystej nieruchomosci. Je eli własciciel nie posiada takiego odpisu, lub odpis<br />jest starszy, ni trzy miesiace od daty wydania, a nie mamy czasu, eby czekac<br />niekiedy pare tygodni na wydanie nowego odpisu, mo emy umówic sie z<br />notariuszem, e osobiscie, lub przez swojego przedstawiciela sprawdzi stan ksiegi<br />wieczystej, najlepiej w dniu podpisania aktu.<br />Niestety, ze wzgledu na procedure i prace sadów w Polsce nigdy nie mo emy miec<br />stuprocentowej pewnosci, e stan prawny ujawniony w ksiedze wieczystej<br />odpowiada w pełni stanowi rzeczywistemu i czy np. nieuczciwy sprzedawca nie<br />obcia ył działki hipoteka w czasie miedzy wydaniem wypisu a podpisaniem aktu<br />notarialnego lub nie sprzedał działki dwukrotnie, lub nawet wielokrotnie, ró nym<br />nabywcom. W przypadku stwierdzenia takiego faktu po podpisaniu aktu<br />notarialnego, pozostaje nam jedynie droga sadowa dochodzenia zwrotu<br />poniesionych strat w procesie cywilnym. Z tych powodów wa ne jest sprawdzenie<br />stanu ksiegi wieczystej w jak najkrótszym terminie przed podpisaniem aktu<br />notarialnego.<br />Gdy działka nie ma zało onej ksiegi wieczystej, wtedy własciciel musi dostarczyc<br />inne, wiarygodne dokumenty dajace pewnosc, e jest on uprawniony do<br />rozporzadzania dana nieruchomoscia. Mo e to byc akt własnosci, akt kupna lub<br />inne dokumenty, jednoznacznie okreslajace posiadacza prawa własnosci lub<br />u ytkownika wieczystego działki. Niekiedy te dokumenty moga pochodzic nawet<br />sprzed kilkudziesieciu lat.<br />W przypadku, gdy działka nale y do wiecej ni jednego własciciela, wtedy albo do<br />aktu notarialnego stana wszyscy współwłasciciele nieruchomosci, albo sprawy<br />sprzeda y załatwiac bedzie upowa niony przedstawiciel wszystkich lub tylko<br />nieobecnych współwłascicieli, którym mo e byc jeden z nich lub inna osoba. W<br />ka dym wypadku pełnomocnik musi sie wylegitymowac pisemnym<br />upowa nieniem, obowiazkowo sporzadzonym przez notariusza. Notarialne<br />upowa nienie potrzebne jest tak e osobom wystepujacym w imieniu instytucji,<br />przedsiebiorstwa, spółdzielni lub urzedu, bedacych włascicielami lub<br />rozporzadzajacymi działka, je eli nie sa one wpisane do odpowiedniego rejestru<br />sadowego lub urzedowego (KRS, RHB, ewidencja działalnosci w gminie) jako<br />pełnomocnicy uprawnieni do działania w imieniu tych instytucji lub firm. Aktualny<br />odpis takiego rejestru, gdy do sporzadzenia aktu notarialnego staja osoby w nim<br />wpisane, powinien byc okazany notariuszowi i nabywcy.<br />Dalsze dokumenty, to aktualny wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,<br />okreslajacy poło enie i oznaczenie nieruchomosci. Zamiast niego mo e byc<br />dostarczona te aktualna mapa do celów prawnych z zaznaczona kupowana przez<br />nas działka. Mape taka mo na uzyskac w składnicach map powiatowych lub<br />miejskich osrodków dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Koszt takiej<br />mapy nie powinien przekroczyc kilkudziesieciu złotych. Je eli mapy w składnicy<br />nie ma, nale y zlecic jej wykonanie uprawnionemu geodecie, ale wtedy jej koszt<br />bedzie znacznie wy szy.<br />Kolejny konieczny dokument, to wypis i wyrys z miejscowego planu<br />zagospodarowania przestrzennego, okreslajacy obecny status działki i<br />przeznaczenie terenu, mo liwy do uzyskania w siedzibie Urzedu Gminy, a w<br />miastach w siedzibie Urzedu Miasta lub Urzedu Miasta i Gminy.<br />W Warszawie plany miejscowe udostepniane sa obecnie w siedzibach<br />odpowiednich Delegatur Naczelnego Architekta Warszawy przy Urzedach<br />Dzielnicowych. Koszt uzyskania takiego dokumentu, składajacy sie z opłaty<br />administracyjnej, ustalanej samodzielnie przez gmine i z opłat skarbowych za<br />zło ony wniosek nie przekracza zwykle kilkudziesieciu złotych.<br />Warto te poprosic obecnego własciciela działki o dostarczenie zaswiadczenia o<br />zapłaceniu nale nego podatku od nieruchomosci oraz, je eli działka została przez<br />niego nabyta jako spadek, dokumentów potwierdzajacych przejecie spadku i<br />zaswiadczenia o zapłaceniu podatku od spadków.<br />Majac zgromadzone wszystkie powy sze dokumenty, mo emy przystapic do<br />sporzadzenia aktu notarialnego.<br />Pierwsza rzecza, jaka sprawdza notariusz, jest to samosc stron umowy, okreslana<br />na podstawie dokumentów to samosci (dowód osobisty lub paszport), wiec nie<br />mo na zapomniec wziac ich ze soba udajac sie do biura notariusza. Nastepnie, w<br />przypadku takiej potrzeby, sprawdza pełnomocnictwa osób majacych podpisac akt<br />notarialny. Nastepnie, po sprawdzeniu pozostałych dokumentów i ustaleniu ceny<br />sprzeda y, przystepuje do spisywania aktu. Spisany akt, po wydrukowaniu,<br />zostaje przekazany stronom do sprawdzenia, czy wszystkie dane sa w nim<br />wpisane bez błedów<br />i po ewentualnych poprawkach jest drukowany na czysto, przygotowany do<br />podpisania.<br />W akcie notarialnym musza zostac uwzglednione przede wszystkim nastepujace<br />informacje:<br />1 - dane dotyczace stron umowy,<br />2 - dokładne opisanie przedmiotu umowy z podaniem oznaczenia<br />nieruchomosci na podstawie wypisu z ewidencji gruntów i budynków i<br />numerem ksiegi wieczystej,<br />2 - wytyczenie granic nieruchomosci na podstawie wyrysu z ewidencji<br />gruntów i budynków,<br />3 - aktualny wypis z czterech działów ksiegi wieczystej,<br />4 - dokładnie okreslona cena zakupu,<br />5 - okreslenie sposobu i terminu zapłaty sprzedajacemu,<br />6 - informacja o przeniesieniu praw własnosci na kupujacego oraz o<br />sporzadzeniu wniosku do Wydziału Ksiag Wieczystych własciwego<br />terytorialnie Sadu Rejonowego dotyczacych wpisania zmian w ksiedze<br />wieczystej w dziale II i IV,<br />7 - informacja o pobranych opłatach i podatkach, zwiazanych z<br />przeniesieniem własnosci nieruchomosci.<br />Dalszy tryb postepowania zale y od przyjetego przez strony sposobu zapłaty za<br />nabyta nieruchomosc. Kupujacy mo e płacic za nabyta nieruchomosc gotówka,<br />potwierdzonym czekiem lub przelewem bankowym, a nabywca, na którym<br />zwyczajowo cia y obowiazek zapłacenia podatków i poniesienia opłat, zwiazanych<br />ze sporzadzeniem aktu notarialnego i przeniesieniem własnosci, mo e je wpłacic<br />gotówka lub czekiem w kancelarii notariusza, albo przelac je na jego rachunek<br />bankowy.<br />Zapłata za nieruchomosc gotówka jest najprostszym rozwiazaniem. W takim<br />przypadku, po podpisaniu aktu przez strony umowy i przekazaniu pieniedzy w<br />obecnosci notariusza oraz po opłaceniu nale nych opłat i podatków, podpisuje on i<br />stempluje akt notarialny oraz wciaga go do repertorium, czyli rejestru aktów<br />notarialnych, pod kolejnym numerem, nadajac mu status aktu urzedowego.<br />Poniewa jednak kupno nieruchomosci wia e sie z du ymi wydatkami, a wo enie<br />ze soba du ych kwot pieniedzy w dzisiejszych czasach mo e byc niebezpieczne, a<br />na pewno jest stresujace dla obu stron transakcji, wiec coraz powszechniejsze<br />staja sie transakcje bezgotówkowe. Mo na posłu yc sie potwierdzonym czekiem<br />bankowym, wystawionym na sprzedajacego, który, analogicznie jak gotówke,<br />przekazujemy w obecnosci notariusza, płacac za nabyta działke, albo zapłacic<br />przelewem bankowym. W tym drugim przypadku akt notarialny, po podpisaniu<br />przez strony, zostaje w kancelarii, a kupujacy, zwykle razem ze sprzedajacym,<br />jedzie do banku, składa przelew na ustalona kwote i wraca do kancelarii.<br />Notariusz, po okazaniu mu potwierdzenia dokonania przelewu, podpisuje akt,<br />stempluje i wciaga do repertorium.<br />Przeprowadzenie transakcji kupna-sprzeda y nieruchomosci i sporzadzenie aktu<br />notarialnego wia e sie z koniecznoscia poniesienia okreslonych kosztów. Na<br />koszty te składaja sie:<br />1. 1. Podatek od czynnosci cywilnoprawnych, w wysokosci 2% wartosci<br />rynkowej nieruchomosci, zgodnie Art. 7. 1. Ustawy z dnia 9 wrzesnia 2000<br />r. o podatku od czynnosci cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 86, poz. 959).<br />2. 2. Opłata sadowa za wpis do ksiegi wieczystej, obliczona zgodnie z<br />Rozporzadzeniem Ministra Sprawiedliwosci z dnia 17 grudnia 1996 r. w<br />sprawie okreslenia wysokosci wpisów w sprawach cywilnych. (Dz. U. Nr<br />154 poz. 753 z pózn. zm.), wg nastepujacych zasad:<br />§ 1. Cały wpis stosunkowy w sprawie cywilnej oraz w sprawie<br />gospodarczej wynosi:<br />1) do 10.000 zł - 8%, nie mniej jednak ni 30 zł;<br />2) od 10.001 zł do 50.000 zł: od pierwszych 10.000 zł - 800 zł,<br />a od nadwy ki ponad 10.000 zł - 7%;<br />3) od 50.001 zł do 100.000 zł: od pierwszych 50.000 zł - 3.600<br />zł, a od nadwy ki ponad 50.000 zł - 6%;<br />4) powy ej 100.000 zł: od pierwszego 100.000 zł - 6.600 zł, a<br />od nadwy ki ponad 100.000 zł - 5%, nie wiecej jednak ni <br />100.000 zł.<br />(...)<br />§31. Piata czesc wpisu stosunkowego pobiera sie od wniosku o wpis:<br />1) własnosci (prawa u ytkowania wieczystego), je eli przepis<br />szczególny nie stanowi inaczej,<br />2) ograniczonego prawa rzeczowego, je eli przepis szczególny<br />nie stanowi inaczej<br />(...)<br />3. 3. Opłata notarialna za sporzadzenie aktu, obliczana zgodnie z<br />Rozporzadzeniem Ministra Sprawiedliwosci z dnia 12 kwietnia 1991 r. w<br />sprawie taksy notarialnej (Dz. U. Nr 33 poz. 146 z pózn. zm.), zale nie od<br />wartosci przedmiotu czynnosci notarialnej, wg nastepujacych zasad:<br />a. a. Do 5.000 zł - 200 zł<br />b. b. Powy ej 5.000 zł do 15.000 zł - 200 zł + 3% nadwy ki powy ej<br />5.000 zł<br />c. c. Powy ej 15.000 zł do 30.000 zł - 500 zł + 2% nadwy ki powy ej<br />15.000 zł<br />d. d. Powy ej 30.000 zł do 60.000 zł - 800 zł + 1% nadwy ki powy ej<br />30.000 zł<br />e. e. Powy ej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1100 zł + 0,5% nadwy ki<br />powy ej 60.000 zł<br />f. f. Powy ej 1.000.000 zł - 5.800 z ł + 0,25% nadwy ki powy ej<br />1.000.000 zł<br />Podane powy ej wartosci sa stawkami maksymalnymi, wiec istnieje<br />mo liwosc negocjowania z notariuszem ni szych stawek.<br />4. 4. Opłata za wypis z aktu notarialnego w wysokosci 6 zł za ka da<br />rozpoczeta strone, zgodnie z § 12. 1. Rozporzadzenia Ministra<br />Sprawiedliwosci w sprawie taksy notarialnej.<br />5. 5. Podatek VAT wg stawki 22% od opłaty notarialnej i opłaty za wypis z<br />aktu notarialnego.<br />Opłaty powy sze dotycza obu stron transakcji, które wzajemnie uzgadniaja, kto i<br />ile płaci. Zwyczajowo opłaty ponosi zwykle nabywca nieruchomosci. Opłata<br />sadowa za wpis do ksiegi wieczystej zawsze obcia a kupujacego.<br />Nale y pamietac, e zgodnie z Ustawa z 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie<br />(tekst jednolity Dz. U. z 2002r. nr 42 poz. 369) mo liwe jest całkowite lub<br />czesciowe zwolnienie z płacenia taksy notarialnej. Mo liwosc taka daje Art. 6<br />Ustawy, który mówi, e cyt.: "§ 1. Je eli strona czynnosci notarialnej nie jest w<br />stanie bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny poniesc<br /> adanego przez notariusza wynagrodzenia, mo e wystapic z wnioskiem do sadu<br />rejonowego własciwego ze wzgledu na jej miejsce zamieszkania o zwolnienie w<br />całosci lub w czesci od ponoszenia tego wynagrodzenia. (...) § 4. Za strone<br />zwolniona od ponoszenia wynagrodzenia za dokonana czynnosc notarialna<br />wynagrodzenie ponosi Skarb Panstwa. Wynagrodzenie przyznaje notariuszowi, na<br />jego wniosek, sad, który wyznaczył notariusza, na podstawie taksy, o której<br />mowa w art. 5. (...)". Wynika z tego, e je eli sad uzna nasze argumenty, e nie<br />stac nas na opłate notarialna, to notariuszowi w takim przypadku zapłaci skarb<br />panstwa.<br />Oprócz wymienionych opłat urzedowych, w przypadku skorzystania przy nabyciu<br />działki z posrednictwa agencji nieruchomosci, nale y jeszcze przewidziec opłaty<br />za posrednictwo, wynoszace zazwyczaj 1,5 – 3 % wartosci nieruchomosci,<br />płacone przez obie strony transakcji, zgodnie z zapisami umowy z agencja.<br />Oczywiscie, podstawowym warunkiem naliczenia tych opłat, jest wywiazanie sie<br />agencji z podstawowych obowiazków, czyli znalezienie i skontaktowanie ze soba<br />obu stron transakcji. Niedopuszczalnym zapisem w umowie powinno byc<br />naliczanie opłat przez agencje w ka dym przypadku sprzeda y nieruchomosci,<br />nawet wtedy, gdy druga strona umowy została przez nas znaleziona całkowicie<br />samodzielnie, bez udziału i pomocy agencji.<br />W przypadku korzystania z usług agencji posrednictwa w obrocie<br />nieruchomosciami, nale y pamietac, e działaja one na podstawie przepisów<br />Ustawy o gospodarce nieruchomosciami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst<br />jednolity. Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 z pózniejszymi zmianami).<br />Posrednikiem w obrocie nieruchomosciami mo e byc jedynie osoba fizyczna<br />posiadajaca licencje zawodowa, wydawana po skonczeniu odpowiedniego kursu,<br />odbyciu praktyki zawodowej i zadaniu egzaminu przed własciwa komisja<br />kwalifikacyjna. Je eli agencja posrednictwa jest prowadzona przez przedsiebiorce,<br />to ma on ustawowy obowiazek zatrudnienie do prowadzenia czynnosci<br />posrednictwa licencjonowanego posrednika. Ustawa narzuca na posrednika i<br />odpowiednio na przedsiebiorce, obowiazek posiadania ubezpieczenia<br />odpowiedzialnosci cywilnej za szkody, które moga wyniknac w zwiazku z<br />wykonywaniem czynnosci posrednictwa. Je eli posrednik wykonuje czynnosci<br />posrednictwa przy pomocy innych osób, działajacych pod jego nadzorem, podlega<br />obowiazkowi ubezpieczenia równie od odpowiedzialnosci za szkody, które moga<br />wyniknac z działania tych osób. W umowie posrednictwa posrednik składa<br />oswiadczenie o posiadanym ubezpieczeniu. Podpisujac umowe z posrednikiem<br />powinnismy sprawdzic, czy posiada licencje i czy ma wykupiona aktualna polise<br />ubezpieczeniowa.<br />W umowach z posrednikami niedopuszczalne sa klauzule uniemo liwiajace<br />rozwiazanie takiej umowy, lub uzale niajace mo liwosc jej rozwiazania od<br />zapłacenia kary umownej, siegajacej niekiedy 20% wartosci nieruchomosci, albo<br />zapisy nakładajace na klienta obowiazek zapłacenia prowizji od transakcji z osoba<br />znaleziona przez nas samodzielnie, bez udziału posrednika, lub, gdy transakcja<br />dojdzie do skutku po rozwiazaniu lub wygasnieciu umowy, zwłaszcza, gdy dojdzie<br />do niej z osoba nie wskazana przez posrednika w czasie jej trwania.<br />Po podpisaniu aktu notarialnego stajemy sie pełnoprawnym włascicielem lub<br />najemca wieczystym działki i mo emy rozpoczac przygotowania do wybudowania<br />na niej naszego wymarzonego domu. Podpisanie aktu notarialnego wia e sie te z<br />powstaniem obowiazku płacenia podatku od nieruchomosci.milkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8536403608979425533.post-41637437756520152562008-09-19T08:05:00.003-07:002008-09-19T08:28:42.400-07:00Przed zakupem działki<center><br /><script type='text/javascript'><br />var zm_border="0";<br />var zm_title_size="9";<br />var zm_desc_size="";<br />var zm_link_size="9";<br />var zm_padding="0";<br />var zm_width="100";<br />var zm_height="130";<br />var zm_num="4";<br />var zm_cat="35";<br />var zm_new_window=0;<br />var zm_font_family="Arial, Helvetica";<br />var zm_border_color="black";<br />var zm_border_style="solid";<br />var zm_title_color="black";<br />var zm_desc_color="black";<br />var zm_link_color="black";<br />var zm_partner_link="milkus";<br /></script><br /><br /><script type='text/javascript' src='http://partnertools.zlotemysli.pl/?c=ads&cv=UTF-8&adtype=8&num=4&cat=35'> </script><br /></center><br /><br />W przypadku kupna działki przy korzystaniu z usług wyspecjalizowanej agencji<br />posrednictwa obrotu nieruchomosciami, sprawdzenie wszystkich danych<br />formalnych i prawnych, dotyczacych kupowanej działki, wchodzi w zakres jej<br />usług, ale poniewa nie wszystkie agencje działaja w sposób<br />w pełni profesjonalny, powinnismy byc sami swiadomi, co i gdzie nale y<br />sprawdzic.<br /><br />Po pierwsze, powinnismy sprawdzic, czy na wybranej przez nas działce mo na<br />cokolwiek wybudowac, a je eli tak, to przy spełnieniu jakich warunków.<br />Informacje te uzyskamy, sprawdzajac miejscowy plan zagospodarowania<br />przestrzennego.<br /><br />Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa gminnego.<br />Plan uchwala rada gminy na podstawie wczesniej uchwalonego studium<br />uwarunkowan i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Procedure<br />uchwalania planu i jego zawartosc okresla Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o<br />planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717).<br />Uchwalony plan składa sie z czesci opisowej, zawierajacej tresc uchwały rady<br />gminy, oraz czesci rysunkowej, bedacej załacznikiem do uchwały. Najwa niejsze<br />informacje zawiera czesc rysunkowa, bedaca mapa, zazwyczaj w skali 1:1000,<br />terenu, dla którego opracowano dany plan,<br />z zaznaczonymi ró nymi kolorami i opisami literowymi obszarami o ró norodnym<br />przeznaczeniu planistycznym, jak np. obszar zabudowy mieszkaniowej, u ytków<br />rolnych, lasów itp.<br /><br />Na planie naniesione sa tak e, przy u yciu ró nych rodzajów linii, granice<br />obszarów i inne linie, majace znaczenie dla planowania inwestycji, jak np. linie<br />zabudowy lub osie i linie rozgraniczajace istniejacych i planowanych dróg itp. Plan<br />uzupełniony jest legenda, podajaca znaczenie u ytych przy jego sporzadzeniu<br />oznaczen literowych, symboli, kolorów i rodzajów linii.<br />Zgodnie z wy ej wymieniona Ustawa, miejscowy plan zagospodarowania<br />przestrzennego powinien zawierac m.in.:<br /><br />1 - przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczajace tereny o ró nych<br />funkcjach lub ró nych zasadach zagospodarowania; np. tereny, które<br />moga byc przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe o ró nej<br />intensywnosci, zabudowe usługowa, handlowa (w tym np.<br />przeznaczone pod budowe obiektów handlowych o powierzchni<br />sprzeda y powy ej 2.000 m2) itp.,<br />2 - linie rozgraniczajace ulice, place oraz drogi publiczne,<br />3 - tereny przeznaczone dla realizacji celów publicznych oraz linie<br />rozgraniczajace te tereny,<br />4 - szczególne warunki zagospodarowania terenu wynikajace z<br />potrzeb ochrony srodowiska przyrodniczego jak np. zakaz zabudowy,<br />5 - granice i zasady zagospodarowania terenów lub obiektów<br />podlegajacych ochronie, w tym terenów górniczych, a tak e nara onych<br />na niebezpieczenstwo powodzi oraz zagro onych osuwaniem sie mas<br />ziemnych,<br />6 - zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej oraz linie<br />rozgraniczajace tereny tej infrastruktury,<br />7 - parametry i wskazniki kształtowania zabudowy oraz<br />zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i<br />wskazniki intensywnosci zabudowy,<br />8 - szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomosci<br />jak np. zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane,<br />9 - tereny rekreacyjno-wypoczynkowe oraz słu ace organizacji imprez<br />masowych.<br /><br />Szczegółowy zakres informacji, które musi lub mo e zawierac plan,<br />wyszczególniony został w art. 15. ust. 2. i 3. Ustawy.<br />Z punktu widzenia osoby pragnacej nabyc działke pod zabudowe jednorodzinna,<br />najistotniejsze informacje dotycza przeznaczenia terenu, na którym działka jest<br />zlokalizowana. Je eli jest to np. teren rolny, to wybudowanie na nim czegokolwiek<br />jest bardzo trudne, a niekiedy w ogóle niemo liwe. Tryb postepowania w takim<br />wypadku opisany został w poprzednim rozdziale Poradnika.<br />W miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego okreslone sa tak e<br />inne obszary, które wykluczaja lokalizowanie budynków mieszkalnych, jak<br />ró nego rodzaju strefy ochronne, tereny przyszłych dróg, rejony lokalizacji<br />przemysłu, handlu, usług, lotnisk, portów, tereny parków narodowych<br />i wiele innych. Zabudowy jednorodzinnej nie mo na te lokalizowac na terenach<br />przeznaczonych wyłacznie pod zabudowe mieszkalna wielorodzinna.<br />Dodatkowe informacje, umieszczane w miejscowych planach zagospodarowania<br />przestrzennego, u yteczne dla osób chcacych budowac dom jednorodzinny, to np.<br />maksymalna wysokosc zabudowy, minimalne powierzchnie działek budowlanych,<br />linie zabudowy, wyznaczajace minimalna odległosc domu od drogi, linie<br />rozgraniczajace pokazujace np. przebieg przyszłej drogi, która mo e zajac czesc<br />naszej działki, uniemo liwiajac na tej czesci budowe czegokolwiek, zasady<br />podziału lub scalania nieruchomosci, wymagany minimalny udział terenów<br />zielonych w całkowitej powierzchni działki itp.<br />Jak widac, znajomosc miejscowego planu zagospodarowania ma bardzo du e<br />znaczenie dla przyszłego inwestora, zwłaszcza, e zgodnie z obecnie<br />obowiazujacym Prawem Budowlanym, pozwolenia na budowe wydawane sa na<br />podstawie postanowien miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,<br />bez koniecznosci uzyskiwania Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania<br />terenu (tzw. WZiZT), co było konieczne przed 11 lipca.<br /><br />Art. 30. ust. 1. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi, e<br />cyt.: „Ka dy ma prawo wgladu do studium lub planu miejscowego oraz<br />otrzymania z nich wypisów i wyrysów”. Dlatego zainteresowane osoby i instytucje<br />moga sie z nim zapoznac i uzyskac wypisy w siedzibie Urzedu Gminy, a w<br />miastach w siedzibie Urzedu Miasta lub Urzedu Miasta i Gminy. W Warszawie<br />plany miejscowe udostepniane sa obecnie w siedzibach odpowiednich Delegatur<br />Naczelnego Architekta Warszawy przy Urzedach Dzielnicowych.<br />Za wydanie wypisów i wyrysów pobierana jest opłata administracyjna, ustalana<br />samodzielnie przez gminy, wiec ró niaca sie niekiedy znacznie, zale nie od<br />konkretnego urzedu. Zwykle sa to koszty rzedu kilkudziesieciu złotych.<br />Wypis i wyrys z planu wydawany jest na podstawie zło onego wniosku, w którym<br />podac nale y lokalizacje interesujacej nas działki, jej numer i numer obrebu, z<br />którego działka pochodzi. Zazwyczaj do wniosku nale y tak e załaczyc 1 lub 2<br />egz. aktualnej kopii mapy zasadniczej w skali 1:500 z naniesionymi granicami<br />terenu objetego wnioskiem. Na wniosku nale y nakleic znaczki opłaty skarbowej<br />w kwocie 5 zł za wniosek i 0,50 zł za ka dy załacznik do wniosku. Przykładowy<br />formularz wniosku o wypis i wyrys z planu miejscowego zamieszczony został w<br />czesci Poradnika zawierajacej wzory dokumentów, ale ka dy urzad posługuje sie<br />własnymi wzorami wniosków.<br /><br />Na tym etapie posiadanie wypisu i wyrysu z planu miejscowego nie jest nam<br />niezbedne, ale powinnismy przynajmniej zapoznac sie z jego ustaleniami, zanim<br />podejmiemy decyzje o zakupie działki, eby miec pewnosc, e bedziemy mogli na<br />niej wybudowac dom, jaki spełni nasze potrzeby. Natomiast te dokumenty beda<br />potrzebne projektantowi do przygotowania projektu budowlanego, potrzebnego<br />do uzyskania pozwolenia na budowe.<br /><br />Dalsze informacje, jakie nale y uzyskac, to dane ewidencyjne dotyczace wybranej<br />przez nas działki. Konieczne jest sprawdzenie, kto jest uprawniony do jej<br />sprzeda y. Dane te, to informacje o włascicielu gruntu, osobie fizycznej lub<br />prawnej dysponujacej gruntem (np. wieczystym u ytkowniku gruntu gminnego)<br />wraz z ich miejscem zamieszkania lub siedziba. Dokładne dane o poło eniu i<br />granicach działki, jej powierzchni, rodzajach u ytków gruntowych oraz ich klasach<br />gleboznawczych, numerach ksiag wieczystych lub oznaczeniach innych zbiorów<br />dokumentów, je eli zostały zało one dla nieruchomosci, w skład której wchodza<br />interesujace nas grunty.<br /><br />Dane te zawarte sa w wypisie i wyrysie z ewidencji gruntów i budynków, zwanej<br />tak e katastrem nieruchomosci.<br /><br />Ewidencja gruntów i budynków prowadzona jest dla wszystkich nieruchomosci<br />(działek gruntu zabudowanych i nie zabudowanych, budynków i lokali<br />mieszkalnych, stanowiacych samodzielne nieruchomosci) z danego obszaru przez<br />starostów (w miastach przez burmistrzów i prezydentów miast na prawach<br />powiatu). Gromadzone w ewidencji informacje dla konkretnej nieruchomosci<br />zawarte sa w operacie ewidencyjnym, zawierajacym mapy, rejestry i dokumenty<br />uzasadniajace wpisy dokonane w rejestrach. Informacje z ewidencji sa jawne i<br />udostepniane zainteresowanym odpłatnie.<br />Poza wyszczególnionymi powy ej informacjami, w ewidencji gruntów i budynków,<br />w przypadku budynków wchodzacych w skład zabudowanych nieruchomosci lub<br />stanowiacych samodzielna nieruchomosc, znalezc mo na te dane dotyczace ich<br />poło enia, przeznaczenia, funkcji u ytkowych<br />i ogólnych danych technicznych, a w przypadku lokali mieszkalnych lub<br />u ytkowych bedacych wydzielonymi nieruchomosciami, dane o ich poło eniu,<br />funkcjach u ytkowych oraz powierzchni u ytkowej. Poza tymi danymi w ewidencji<br />znajdziemy te informacje dotyczace wpisania nieruchomosci do rejestru<br />zabytków, a tak e o wartosci nieruchomosci, je eli została ona kiedykolwiek<br />okreslona przez rzeczoznawce majatkowego.<br /><br />Dane z ewidencji gruntów i budynków uzyskamy w odpowiednim wydziale w<br />Starostwie Powiatowym, wydziale lub referacie w Urzedzie Miasta,<br />a w przypadku Warszawy w odpowiedniej Delegaturze Naczelnego Architekta<br />Warszawy.<br /><br />W celu uzyskania wypisu i wyrysu z ewidencji, nale y zło yc w odpowiednim<br />urzedzie pisemny wniosek, według wzoru ustalonego przez ten urzad, zawierajacy<br />co najmniej numer działki i numer obrebu, w którym działka jest zlokalizowana,<br />zakres adanych informacji, oraz ich przeznaczenie.<br /><br />Je eli nie znamy wszystkich wymaganych we wniosku informacji, ale znamy<br />dokładna lokalizacje interesujacej nas działki, to mo emy je ustalic samodzielnie<br />lub przy pomocy urzednika, przegladajac na miejscu odpowiednie mapy<br />ewidencyjne, co jest mo liwe po uiszczeniu odpowiedniej kilkuzłotowej opłaty za<br />ka dy przegladany arkusz mapy.<br /><br />Przykładowy formularz powy szego wniosku o wypis i wyrys z ewidencji gruntów i<br />budynków zamieszczony został w czesci Poradnika zawierajacej wzory<br />dokumentów, ale ka dy urzad posługuje sie własnymi wzorami wniosków.<br />Je eli chcemy uzyskac tak e informacje objete ochrona danych osobowych, czyli<br />imie, nazwisko oraz adres własciciela lub władajacego nieruchomoscia, to musimy<br />zło yc tak e wniosek o udostepnienie danych ze zbioru danych osobowych wg<br />wzoru okreslonego w załaczniku nr 1 do Rozporzadzenia Ministra Spraw<br />Wewnetrznych i Administracji z dn. 3.06.1998 r. w sprawie okreslenia wzorów<br />wniosku o udostepnianie danych osobowych, zgłoszenia zbioru danych do<br />rejestracji oraz imiennego upowa nienia i legitymacji słu bowej inspektora Biura<br />Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych (Dz. U. z 1998r. Nr 80 poz.<br />522 z pózn. zm.). We wniosku musimy wiarygodnie uzasadnic potrzebe uzyskania<br />powy szych danych, np. koniecznoscia sprawdzenia prawdziwosci danych<br />własciciela działki przed jej kupnem. Formularz powy szego wniosku o<br />udostepnienie danych osobowych zamieszczony został w czesci Poradnika<br />zawierajacej wzory dokumentów.<br /><br />Opłaty za przegladanie zasobów i wydawanie wypisów i wyrysów z ewidencji<br />gruntów i budynków reguluje Rozporzadzenie Ministra Rozwoju Regionalnego I<br />Budownictwa z dnia 14 listopada 2000 r. w sprawie wysokosci opłat za czynnosci<br />geodezyjne i kartograficzne oraz udzielanie informacji, a tak e za wykonywanie<br />wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego.(Dz. U. Nr 115, poz. 1209).<br />Opłaty zawarte w rozporzadzeniu sa corocznie rewaloryzowane wskaznikiem cen<br />towarów i usług konsumpcyjnych z roku minionego w stosunku do roku<br />poprzedzajacego miniony rok, ogłaszanym przez Prezesa GUS w Monitorze<br />Polskim. W 2003 r. przy sporzadzaniu wypisu i wyrysu wynosza one: za pierwsza<br />działke na wyrysie 118,37 zł, za ka da nastepna 11,84 zł. Opłaty te wnosi sie<br />przy odbiorze dokumentów.<br /><br />Poza tym na wniosku o wydanie wypisu i wyrysu nale y nakleic znaczki opłaty<br />skarbowej w wysokosci 5,00 zł za wniosek i 0,50 zł za ka dy załacznik.<br />Kiedy mamy ju wiarygodne informacje o włascicielu działki oraz jej pełne dane,<br />w tym jej numer ksiegi wieczystej, mo emy sprawdzic jej status dotyczacy<br />ewentualnych obcia en i ustanowionych hipotek, potwierdzajac dane podane nam<br />przez własciciela. Jest to czynnosc niezbedna, gdy tylko w ksiegach wieczystych<br />zawarte sa w pełni wiarygodne, urzedowo potwierdzone dane, dotyczace statusu<br />prawnego i finansowego nieruchomosci, wykorzystywane przez notariusza przy<br />spisywaniu aktu przeniesienia własnosci przy jej sprzeda y i inne.<br />Ksiegi wieczyste prowadzone sa przez sad rejonowy własciwy dla miejsca<br />poło enia danej nieruchomosci i sa jawne, wiec ka dy mo e je przegladac<br />w siedzibie sadu i w obecnosci jego pracownika. Przegladanie jest bezpłatne i<br />mo liwe po podaniu numeru ksiegi, tzw. numeru KW interesujacej nas<br />nieruchomosci. Nie bedac jej włascicielami, otrzymamy jedynie zestaw<br />chronologicznie uło onych decyzji sadu, dotyczacych kolejnych wpisów<br />i wykreslen w poszczególnych działach ksiegi. Własciciel mo e otrzymac<br />dodatkowo do wgladu całosc dokumentów dołaczonych do akt ksiegi, na<br />podstawie których, sad podejmował poszczególne decyzje dotyczace wpisów i<br />wykreslen oraz wypis z ksiegi wieczystej.<br /><br />Ksiega wieczysta danej nieruchomosci składa sie z czterech działów. W pierwszym<br />umieszczone sa wpisy, dotyczace oznaczenia i poło enia nieruchomosci oraz<br />wpisy praw zwiazanych z jej własnoscia, np. okres trwania u ytkowania<br />wieczystego lub udział własciciela lokalu mieszkalnego<br />w czesciach wspólnych budynku i działce gruntu, na której stoi budynek. W dziale<br />drugim wpisane sa dane dotyczace własciciela i ewentualnego u ytkownika<br />wieczystego. Dział trzeci to wpisy dotyczace ograniczonych praw rzeczowych,<br />oprócz hipotek, wpisy ograniczen w rozporzadzaniu nieruchomoscia lub<br />u ytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczen, np. wpisy o<br />toczacych sie postepowaniach komorniczych,<br />z wyjatkiem roszczen dotyczacych hipotek. W dziale czwartym zamieszczone sa<br />wpisy o hipotekach ustanowionych na nieruchomosci.<br /><br />Zasady prowadzenia ksiag wieczystych okresla Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o<br />ksiegach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2001 r. nr 124 poz. 1361<br />z pózn. zm.) i Rozporzadzenie Ministra Sprawiedliwosci z dnia 17 wrzesnia 2001<br />r. w sprawie prowadzenia ksiag wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. nr 102<br />poz. 1122).<br /><br />Przegladajac wpisy w ksiegach uzyskujemy najbardziej wiarygodne informacje o<br />włascicielu nieruchomosci lub jej dzier awcy, ale tak e o ewentualnych<br />obcia eniach i ograniczeniach w u ytkowaniu, ustanowionych na nieruchomosci i<br />cia acych na jej włascicielu. Mo e to byc np. prawo do ywocia na rzecz osoby,<br />która przekazała nieruchomosc obecnemu włascicielowi, prawo drogi koniecznej,<br />zapewniajace dojazd do sasiedniej działki przez dana nieruchomosc lub inne<br />prawa, roszczenia i obcia enia, ustanowione sadownie lub notarialnie. Inne<br />informacje, to dane o toczacych sie ewentualnie postepowaniach egzekucyjnych,<br />dotyczacych odzyskania wierzytelnosci w drodze np. zajecia nieruchomosci w celu<br />sprzeda y na licytacji. Bardzo istotne sa te informacje z działu IV o ustanowieniu<br />hipotek na nieruchomosci, czyli notarialnego zabezpieczenia wierzytelnosci<br />pienie nych, np. kredytów bankowych, umo liwiajacego, w przypadku<br />niespłacenia wierzytelnosci, zajecie i sprzedanie nieruchomosci przez wierzyciela<br />dla odzyskania zabezpieczonych kwot.<br /><br />Znajomosc wpisów w ksiegach wieczystych jest bardzo istotna dla przyszłego<br />nabywcy, gdy wszystkie wpisane obcia enia, jako zwiazane<br />z nieruchomoscia, a nie jej włascicielem, pozostaja w ksiedze wieczystej po<br />zmianie własciciela lub dzier awcy wieczystego i dalej obcia aja nabywce. Mówiac<br />jasno, je eli kupimy działke z wpisana przez bank hipoteka zabezpieczajaca<br />kredyt wziety przez poprzedniego własciciela, to je eli on nie bedzie spłacał rat<br />kredytu, to bank wyegzekwuje nale ne kwoty sprzedajac nasza działke, a my<br />bedziemy mogli dochodzic pokrycia poniesionych strat od poprzedniego<br />własciciela przed sadem w procesie cywilnym.<br /><br />Poniewa ksiegi wieczyste sa jawne, wiec nikt nie mo e sie powoływac na<br />nieznajomosc wpisów ani wniosków o wpisy, o których uczyniono wzmianki w<br />ksiedze wieczystej, dla uwolnienia sie od obcia en z nich wynikajacych (Art. 2.<br />Ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece)<br />Jednoczesnie, zgodnie z Art. 5 powy szej Ustawy, w przypadku rozbie nosci<br />miedzy stanem prawnym nieruchomosci ujawnionym w ksiedze wieczystej a<br />rzeczywistym stanem prawnym, tresc ksiegi rozstrzyga na korzysc tego, kto przez<br />czynnosc prawna z osoba uprawniona według tresci ksiegi nabył własnosc lub inne<br />prawo rzeczowe. Jest to rekojmia wiary publicznej ksiag wieczystych, chroniaca<br />nabywce działajacego w dobrej wierze.<br /><br />Art. 6 ust. 2 Ustawy mówi, e w złej wierze jest ten, kto wie, e tresc ksiegi<br />wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z<br />łatwoscia mógł sie o tym dowiedziec.<br /><br />Przegladajac ksiegi wieczyste nale y pamietac, e wpis w ksiedze wieczystej ma<br />moc wsteczna od chwili zło enia wniosku o dokonanie wpisu, lub od chwili<br />wszczecia tego postepowania z urzedu. W zwiazku z tym zgłoszone wnioski, o<br />których sa wzmianki w ksiedze wieczystej, po pozytywnym rozpatrzeniu przez<br />sad, stana sie wpisami z moca działania od daty, godziny i minuty zło enia<br />wniosku w sadzie, wiec np. kupujac nieruchomosc z wpisana w ksiedze wzmianka o zło onym wniosku o wpisanie hipoteki, postepujemy praktycznie tak, jakbysmy kupili nieruchomosc obcia ona hipoteka, gdy wpis o niej bedzie wyprzedzał nasz wpis o przeniesieniu własnosci, a skutki<br />wpisów wynikaja z ich kolejnosci w ksiedze.<br /><br />Oczywiscie, wszystkie powy sze dokumenty moga zostac dostarczone przez<br />własciciela działki. Nale y wtedy zadbac, eby nie były one starsze, ni 3<br />miesiace, a w stosunku do wypisu z ksiag wieczystych, je eli nie mo emy<br />sprawdzic osobiscie stanu ksiegi w dniu transakcji, to powinnismy ustalic z<br />notariuszem, e on sprawdzi stan ksiegi i wpisze poczynione ustalenia do aktu<br />notarialnego kupna działki.<br /><br />Gdy ju upewnimy sie, e wybrana przez nas działka nie kryje adnych niemiłych<br />niespodzianek, a jej stan prawny jest dla nas całkowicie jasny i nie budzi naszych<br />zastrze en, mo emy przystapic do sfinalizowania transakcji kupna.milkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8536403608979425533.post-10741060539267028182008-09-19T08:05:00.002-07:002008-09-19T08:21:18.108-07:00Wybór działki<center><br /><script type='text/javascript'><br />var zm_border="0";<br />var zm_title_size="9";<br />var zm_desc_size="";<br />var zm_link_size="9";<br />var zm_padding="0";<br />var zm_width="100";<br />var zm_height="130";<br />var zm_num="4";<br />var zm_cat="35";<br />var zm_new_window=0;<br />var zm_font_family="Arial, Helvetica";<br />var zm_border_color="black";<br />var zm_border_style="solid";<br />var zm_title_color="black";<br />var zm_desc_color="black";<br />var zm_link_color="black";<br />var zm_partner_link="milkus";<br /></script><br /><br /><script type='text/javascript' src='http://partnertools.zlotemysli.pl/?c=ads&cv=UTF-8&adtype=8&num=4&cat=35'> </script><br /></center><br /><br /><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: arial;">Wybierajac działke, na której chcemy wybudowac dom, kierujemy sie przede</span><br /><span style="font-family: arial;">wszystkim jej poło eniem, okolica, powierzchnia, cena, a tak e jej otoczeniem,</span><br /><span style="font-family: arial;">dostepem do infrastruktury (dróg, sieci elektrycznej, wodociagu, kanalizacji,</span><br /><span style="font-family: arial;">gazu), zagospodarowaniem samej działki i najbli szego otoczenia oraz wieloma</span><br /><span style="font-family: arial;">innymi, indywidualnymi czynnikami, zale nymi od naszych potrzeb oraz</span><br /><span style="font-family: arial;">mo liwosci finansowych. Taka ilosc ró norakich czynników, mogacych wpłynac na</span><br /><span style="font-family: arial;">nasz wybór, powinna skłaniac nas do rozwa nego podejmowania decyzji,</span><br /><span style="font-family: arial;">zwłaszcza, e konsekwencje niewłasciwego wyboru bedziemy odczuwac zapewne</span><br /><span style="font-family: arial;">przez wiele nastepnych lat.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">W przypadku działek pod zabudowe, oprócz łacznej powierzchni, bardzo istotne sa</span><br /><span style="font-family: arial;">wymiary działki i jej kształt, limitujacy, zwłaszcza przy niewielkich rozmiarach,</span><br /><span style="font-family: arial;">mo liwosc zabudowy domem odpowiednim dla naszych potrzeb. Szerokosc działki</span><br /><span style="font-family: arial;">musi byc taka, eby mo liwe było wybudowanie na niej domu z pozostawieniem</span><br /><span style="font-family: arial;">odstepu od jej granic, zgodnego z przepisami ujetymi w Rozporzadzeniu Ministra</span><br /><span style="font-family: arial;">Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadac budynki i ich</span><br /><span style="font-family: arial;">usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690). Zgodnie z § 12. ust. 3 Rozporzadzenia,</span><br /><span style="font-family: arial;">odległosci te nie moga byc mniejsze, ni 4 m, w przypadku sciany z oknami i 3 m,</span><br /><span style="font-family: arial;">w przypadku sciany bez okien. Mo liwe jest bli sze usytuowanie sciany bez okien</span><br /><span style="font-family: arial;">wznoszonego budynku w stosunku do granicy działki, lecz nie bli ej ni w</span><br /><span style="font-family: arial;">odległosci 1,5 m, je eli na sasiedniej działce istnieje ju budynek postawiony</span><br /><span style="font-family: arial;">bli ej granicy ni 3 m, przy zachowaniu minimalnej odległosci miedzy budynkami</span><br /><span style="font-family: arial;">nie mniejszej, ni 3 m. Poza tym, w ka dym przypadku, przy okreslaniu odległosci</span><br /><span style="font-family: arial;">od granicy działki i miedzy budynkami na sasiednich działkach konieczne jest</span><br /><span style="font-family: arial;">spełnienie dodatkowych warunków, opisanych w § 12, 13, 60 i 271</span><br /><span style="font-family: arial;">Rozporzadzenia, dotyczacych naturalnego oswietlenia, nasłonecznienia i ochrony</span><br /><span style="font-family: arial;">przeciwpo arowej budynków.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Budowa budynków ze scianami przylegajacymi do granicy działki mo liwa jest</span><br /><span style="font-family: arial;">praktycznie jedynie, dla domów jednorodzinnych W przypadku zabudowy</span><br /><span style="font-family: arial;">blizniaczej lub szeregowej mo liwosc taka wynika z uzyskanej decyzji o</span><br /><span style="font-family: arial;">warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. WZiZT), pozwolenia na</span><br /><span style="font-family: arial;">budowe i zawsze wymaga uzgodnienia takiego rozwiazania z włascicielem</span><br /><span style="font-family: arial;">sasiedniej działki.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Z powy szych zasad wynika, e minimalna szerokosc działki, umo liwiajaca</span><br /><span style="font-family: arial;">prawidłowe usytuowanie wznoszonego budynku, wynosi co najmniej</span><br /><span style="font-family: arial;">16-20 m.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Trudno jest podac uniwersalne zasady, obowiazujace przy wyborze działki pod</span><br /><span style="font-family: arial;">budowe własnego domu. Nale y zawsze kierowac sie własnymi potrzebami i</span><br /><span style="font-family: arial;">przewidywaniami. Dotyczy to wielkosci planowanego budynku, jego powierzchni,</span><br /><span style="font-family: arial;">wysokosci, mo liwosci lub braku mo liwosci wykonania podpiwniczenia (zwiazane</span><br /><span style="font-family: arial;">to jest z istniejacym poziomem wód gruntowych). Musimy równie sprecyzowac</span><br /><span style="font-family: arial;">nasze wymagania dotyczace działki; jej powierzchni, usytuowania i</span><br /><span style="font-family: arial;">przeznaczenia. Musimy okreslic jak zamierzamy ja wykorzystywac w przyszłosci -</span><br /><span style="font-family: arial;">czy dla potrzeb rekreacji, upraw warzyw, owoców czy kwiatów lub innych celów.</span><br /><span style="font-family: arial;">Wa nym czynnikiem koniecznym do sprawdzenia, jest dostep do sieci uzbrojenia</span><br /><span style="font-family: arial;">terenu. Nale y sprawdzic przede wszystkim istnienie w pobli u</span><br /><span style="font-family: arial;">i odległosc od sieci elektrycznej oraz mo liwosc podłaczenia do niej planowanego</span><br /><span style="font-family: arial;">budynku. Trudno wyobrazic sobie obecnie mieszkanie w domu bez energii</span><br /><span style="font-family: arial;">elektrycznej, a du a odległosc od sieci energetycznej powoduje wysoki koszt</span><br /><span style="font-family: arial;">wykonania podłaczenia. Odnosnie innych sieci, to najistotniejsza jest mo liwosc</span><br /><span style="font-family: arial;">podłaczenia sie do wodociagu, gdy nie wszedzie mo liwe jest łatwe zaopatrzenie</span><br /><span style="font-family: arial;">w wode przy pomocy studni, lub jakosc wody gruntowej jest nieodpowiednia.</span><br /><span style="font-family: arial;">Mo liwosc podłaczenia budynku do kanalizacji obni a koszt budowy domu, gdy </span><br /><span style="font-family: arial;">nie trzeba budowac kosztownego szczelnego szamba lub indywidualnej</span><br /><span style="font-family: arial;">przydomowej oczyszczalni scieków. Mo liwosc podłaczenia do sieci gazowej</span><br /><span style="font-family: arial;">pozwala na obni enie kosztów eksploatacji domu. Przy obecnych cenach gazu i</span><br /><span style="font-family: arial;">energii elektrycznej, ogrzewanie gazowe i korzystanie z kuchni gazowej jest</span><br /><span style="font-family: arial;">najbardziej ekonomiczne.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Z drugiej strony, je eli odległosc od sieci uzbrojenia terenu do działki jest</span><br /><span style="font-family: arial;">znaczna, zwiazany z tym wysoki koszt budowy przyłaczy mo e zniwelowac</span><br /><span style="font-family: arial;">korzysci ekonomiczne przy korzystaniu z poszczególnych mediów.</span><br /><span style="font-family: arial;">Warto jest te przemyslec usytuowanie działki wzgledem stron swiata oraz dojazd</span><br /><span style="font-family: arial;">do posesji. Najkorzystniejsze jest usytuowanie ulicy przy północnej lub</span><br /><span style="font-family: arial;">wschodniej granicy działki, co daje mo liwosc najkorzystniejszego rozplanowania</span><br /><span style="font-family: arial;">zagospodarowania działki i rozkładu pomieszczen w budynku. Taras i ogród</span><br /><span style="font-family: arial;">usytuowac mo na wtedy od południa lub zachodu, dzieki czemu oddzielony bedzie</span><br /><span style="font-family: arial;">od ulicy domem. Natomiast w domu kuchnie i wejscie mo na zlokalizowac od</span><br /><span style="font-family: arial;">ulicy, z widokiem na wjazd i furtke wejsciowa. Przy innej orientacji działki ogród i</span><br /><span style="font-family: arial;">taras znajdowac sie musi od strony ulicy lub byc zacieniony przez dom, je eli</span><br /><span style="font-family: arial;">bedzie usytuowany za nim.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Wa ne jest te ukształtowanie terenu. Najkorzystniejsze sa działki płaskie, które</span><br /><span style="font-family: arial;">sa najłatwiejsze i najtansze w zagospodarowaniu. Działki poło one na stoku lub o</span><br /><span style="font-family: arial;">du ych ró nicach wysokosci terenu w jej obrebie, wymagaja wiekszych nakładów</span><br /><span style="font-family: arial;">finansowych i sprawiaja trudnosci przy projektowaniu domu wydłu ajac czas jego</span><br /><span style="font-family: arial;">budowy. Mo na jednak na nich wybudowac niejednokrotnie bardzo efektowne</span><br /><span style="font-family: arial;">budynki z ciekawym i niebanalnie zagospodarowanym otoczeniem.</span><br /><span style="font-family: arial;">Dobrze jest te sie upewnic, czy na interesujacej nas działce nie było w</span><br /><span style="font-family: arial;">przeszłosci zlokalizowanych, a obecnie zasypanych glinianek, wyrobisk piasku lub</span><br /><span style="font-family: arial;"> wiru albo smietnisk. Fakt taki wykryty w trakcie inwestycji mo e powa nie</span><br /><span style="font-family: arial;">podniesc koszt wykonania fundamentów pod budynek, albo,</span><br /><span style="font-family: arial;">w skrajnym wypadku, bedzie wymagał wymiany lub wzmocnienia gruntu pod</span><br /><span style="font-family: arial;">fundamentami, dla umo liwienia wybudowania domu. W takim przypadku na</span><br /><span style="font-family: arial;">pewno konieczne bedzie wykonanie ekspertyzy geotechnicznej, okreslajacej</span><br /><span style="font-family: arial;">warunki posadowienia fundamentów budynku.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Wa ne jest te sprawdzenie, jak wyglada otoczenie działki, czy nie ma w</span><br /><span style="font-family: arial;">sasiedztwie ucia liwych zakładów przemysłowych i warsztatów oraz czy nie</span><br /><span style="font-family: arial;">istnieja plany budowy takich obiektów. Mo emy równie sprawdzic jakie sa</span><br /><span style="font-family: arial;">połaczenia komunikacyjne przechodzace w pobli u, jaki jest stan dróg</span><br /><span style="font-family: arial;">dojazdowych, jak wyglada siec pobliskich obiektów handlowych, szkół,</span><br /><span style="font-family: arial;">przedszkoli, łobków itp., czy nie wystepuja ucia liwosci zwiazane</span><br /><span style="font-family: arial;">z zanieczyszczeniem powietrza lub wody albo z hałasem komunikacyjnym. O te</span><br /><span style="font-family: arial;">sprawy warto spytac przyszłych sasiadów.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Przy wyborze działki mo e okazac sie, e interesujacy nas grunt jest oddany w</span><br /><span style="font-family: arial;">u ytkowanie wieczyste, potocznie zwane dzier awa wieczysta. U ytkowanie</span><br /><span style="font-family: arial;">wieczyste polega na oddaniu prawa do dysponowania nieruchomoscia, stanowiaca</span><br /><span style="font-family: arial;">własnosc Skarbu Panstwa, gminy lub innych jednostek samorzadu terytorialnego,</span><br /><span style="font-family: arial;">na okres co najmniej 40 lat, a zazwyczaj na okres 99 lat, u ytkownikowi, który w</span><br /><span style="font-family: arial;">zamian wnosi jednorazowa opłate w wysokosci 15-25% ceny nieruchomosci, a</span><br /><span style="font-family: arial;">nastepnie przez okres trwania u ytkowania opłaty roczne w wysokosci, w</span><br /><span style="font-family: arial;">przypadku budownictwa jednorodzinnego, 1% wartosci gruntu.</span><br /><span style="font-family: arial;">U ytkowanie wieczyste jest ograniczonym prawem rzeczowym zbywalnym i jest</span><br /><span style="font-family: arial;">wpisywane do ksiegi wieczystej nieruchomosci.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">U ytkownik wieczysty jest włascicielem budynków znajdujacych sie na</span><br /><span style="font-family: arial;">u ytkowanej działce gruntu tylko w czasie trwania u ytkowania, zgodnie z Art.</span><br /><span style="font-family: arial;">235 §1 i 2 kodeksu cywilnego. Po jego wygasnieciu własnosc budynków</span><br /><span style="font-family: arial;">przechodzi na rzecz własciciela gruntu, a dotychczasowemu u ytkownikowi</span><br /><span style="font-family: arial;">zostaje wypłacona jego wartosc rynkowa, ustalona przez rzeczoznawce</span><br /><span style="font-family: arial;">majatkowego na dzien wygasniecia u ytkowania, zgodnie z § 34 Rozporzadzenia</span><br /><span style="font-family: arial;">Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny</span><br /><span style="font-family: arial;">nieruchomosci oraz zasad i trybu sporzadzania operatu szacunkowego.</span><br /><span style="font-family: arial;">Je eli zamierzamy kupic niezabudowana działke, a własciwie prawo wieczystego</span><br /><span style="font-family: arial;">u ytkowania, od jej dotychczasowego u ytkownika wieczystego, to musimy</span><br /><span style="font-family: arial;">wiedziec o tym, e gmina lub Skarb Panstwa, bedacy włascicielem działki, ma</span><br /><span style="font-family: arial;">prawo pierwokupu takiej nieruchomosci za cene wpisana w akcie notarialnym. W</span><br /><span style="font-family: arial;">takim wypadku notariusz spisuje umowe warunkowa, stanowiaca, e wejdzie ona</span><br /><span style="font-family: arial;">w ycie, je eli odpowiednio gmina lub Skarb Panstwa nie skorzysta z prawa</span><br /><span style="font-family: arial;">pierwokupu, na co ma czas 2 miesiace od podpisania aktu. Gminy rzadko</span><br /><span style="font-family: arial;">korzystaja z prawa pierwokupu działek w u ytkowaniu wieczystym, ale trzeba miec na uwadze fakt, e ujecie w akcie notarialnym zbyt niskiej ceny nieruchomosci, mo e skłonic gmine do jej kupna.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Poniewa nabywca prawa wieczystego u ytkowania niezabudowanej działki musi</span><br /><span style="font-family: arial;">rozpoczac na niej budowe w ciagu 2 lat, pod rygorem uniewa nienia umowy</span><br /><span style="font-family: arial;">nabycia, rzadko spotyka sie w obrocie niezabudowane działki oddane w wieczyste</span><br /><span style="font-family: arial;">u ytkowanie.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Mo emy te starac sie nabyc prawo wieczystego u ytkowania działki bezposrednio</span><br /><span style="font-family: arial;">od gminy lub Skarbu Panstwa na przetargach organizowanych bezposrednio przez</span><br /><span style="font-family: arial;">gmine lub Agencje Nieruchomosci Rolnych. W przypadku wygrania przetargu, za</span><br /><span style="font-family: arial;">nabycie wieczystego u ytkowania wpłacamy jednorazowa opłate w wysokosci</span><br /><span style="font-family: arial;">15-25% ceny wynegocjowanej w czasie przetargu, a nastepnie przez okres</span><br /><span style="font-family: arial;">trwania u ytkowania odpowiednie opłaty roczne. Wieczyste u ytkowanie</span><br /><span style="font-family: arial;">ustanawiane jest na okres od 40 do 99 lat, który pozostaje nie zmieniony w</span><br /><span style="font-family: arial;">przypadku zmiany u ytkownika w czasie jego trwania, wiec ka dy nowy u ytkownik nabywa tylko prawo do niewykorzystanego dotychczas okresu u ytkowania. U ytkowanie wieczyste</span><br /><span style="font-family: arial;">mo na przedłu yc na nastepny okres na wniosek dotychczasowego u ytkownika zło ony w czasie ostatnich pieciu lat jego trwania.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">W art. 15 obowiazujacej od 16 lipca 2003 r. Ustawiy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o</span><br /><span style="font-family: arial;">kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) ustawodawca wprowadził</span><br /><span style="font-family: arial;">nieodpłatne przekształcenie z mocy prawa u ytkowania wieczystego we własnosc,</span><br /><span style="font-family: arial;">dla osób fizycznych, bedacych w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejscia w</span><br /><span style="font-family: arial;"> ycie ustawy u ytkownikami wieczystymi lub współu ytkownikami wieczystymi</span><br /><span style="font-family: arial;">nieruchomosci zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiacych</span><br /><span style="font-family: arial;">nieruchomosci rolne, oraz dla osób fizycznych bedacych ich nastepcami</span><br /><span style="font-family: arial;">prawnymi. Poniewa jednak zapisy te spotkały sie z powszechna krytyka</span><br /><span style="font-family: arial;">przedstawicieli gmin, słusznie uwa ajacych, e w ten sposób gminy zostały</span><br /><span style="font-family: arial;">nieodpłatnie pozbawione du ej czesci swojego majatku, przypuszczac nale y, e</span><br /><span style="font-family: arial;">zostana zło one do Trybunału Konstytucyjnego pozwy w tej sprawie. Po</span><br /><span style="font-family: arial;">rozpatrzeniu przez Trybunał zapewne powy sze zapisy zostana z ustawy usuniete,</span><br /><span style="font-family: arial;">przywracajac dotychczasowe zasady odpłatnego przekształcania wieczystego</span><br /><span style="font-family: arial;">u ytkowania we własnosc dla powy szych u ytkowników, poza ziemiami</span><br /><span style="font-family: arial;">odzyskanymi, gdzie bezpłatne przekazanie wieczystym u ytkownikom</span><br /><span style="font-family: arial;">u ytkowanych w dniu 26 maja 1990 r. działek zostało wprowadzone Ustawa z</span><br /><span style="font-family: arial;">dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez u ytkowników wieczystych prawa</span><br /><span style="font-family: arial;">własnosci nieruchomosci (Dz. U. Nr 113, poz. 1209 z pózn. zmianami).</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Oprócz powy szej grupy u ytkowników, ka dy z u ytkowników wieczystych ma</span><br /><span style="font-family: arial;">prawo wystapienia z wnioskiem wykupienia na własnosc u ytkowanego przez</span><br /><span style="font-family: arial;">siebie gruntu za cene okreslona zgodnie z zapisami § 30 Rozporzadzenia Rady</span><br /><span style="font-family: arial;">Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny</span><br /><span style="font-family: arial;">nieruchomosci oraz zasad i trybu sporzadzania operatu szacunkowego.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Kolejny, wa ny i wymagajacy omówienia problem, to sprawa ewentualnego kupna</span><br /><span style="font-family: arial;">gruntu rolnego z zało eniem wykorzystania go pod budowe domu. Grunty rolne sa</span><br /><span style="font-family: arial;">znacznie tansze od budowlanych, ale takie rozwiazanie, w efekcie, mo e okazac</span><br /><span style="font-family: arial;">sie nieopłacalne. Po pierwsze, musimy miec pewnosc, e przekształcenie gruntu</span><br /><span style="font-family: arial;">rolnego w budowlany, w przypadku konkretnej działki, która jestesmy</span><br /><span style="font-family: arial;">zainteresowani, jest w ogóle mo liwe. Taka pewnosc daje nam jedynie ustalenie</span><br /><span style="font-family: arial;">w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenia</span><br /><span style="font-family: arial;">interesujacego nas gruntu i sprawdzenia czy teren przewidziany jest pod</span><br /><span style="font-family: arial;">zabudowe mieszkaniowa lub rekreacyjna.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Je eli takich ustalen nie ma w istniejacym, uchwalonym przez Rade Gminy planie,</span><br /><span style="font-family: arial;">to, aby uzyskac pozwolenie na budowe domu na takim terenie, nale y</span><br /><span style="font-family: arial;">doprowadzic do zmiany jego przeznaczenia w miejscowym planie</span><br /><span style="font-family: arial;">zagospodarowania przestrzennego, co wia e sie z uchwaleniem zmiany przez</span><br /><span style="font-family: arial;">Rade Gminy. Trzeba wziac pod uwage, e wedle procedury istnieje mo liwosc</span><br /><span style="font-family: arial;">oprotestowania jej uchwały przez inne osoby i instytucje, co wielokrotnie jest</span><br /><span style="font-family: arial;"> mudna, czasochłonna i przeciagajaca sie procedura urzedowa. Dodatkowo, w</span><br /><span style="font-family: arial;">przypadku istnienia na interesujacym nas terenie gleb o dobrej klasie, czesto</span><br /><span style="font-family: arial;">przekształcenie gruntu jest praktycznie niewykonalne.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Je eli ju uda sie doprowadzic do zmiany planu, lub, gdy w miejscowym planie</span><br /><span style="font-family: arial;">przewidziano przeznaczenie interesujacego nas terenu pod budownictwo, to</span><br /><span style="font-family: arial;">nastepnym etapem jest uzyskanie decyzji o wyłaczeniu danego obszaru z</span><br /><span style="font-family: arial;">produkcji rolnej, czyli tzw. „odrolnienie”. Zale nie od klasy gleby wymaga to</span><br /><span style="font-family: arial;">zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Hywnosciowej lub wojewody, na podstawie</span><br /><span style="font-family: arial;">wniosku wójta (burmistrza lub prezydenta miasta). W przypadku terenów lesnych</span><br /><span style="font-family: arial;">obowiazuje podobna procedura, lecz zgode wydaje Minister Ochrony Srodowiska</span><br /><span style="font-family: arial;">lub wojewoda.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Je eli uzyskamy odpowiednie zgody, to pozostaje jeszcze wniesc jednorazowa</span><br /><span style="font-family: arial;">opłate za wyłaczenie gruntów z produkcji rolnej lub lesnej, wahajaca sie zale nie</span><br /><span style="font-family: arial;">od klasy gruntu rolnego. Jest to opłata w wysokosci równowartosci od 150 do 750</span><br /><span style="font-family: arial;">ton yta za 1 hektar, a dla lasów w wysokosci równowartosci od 250 do 2000 m3</span><br /><span style="font-family: arial;">drewna za 1 hektar, zale nie od typu siedliskowego lasu oraz dodatkowo dla</span><br /><span style="font-family: arial;">działek lesnych opłaty za przedwczesny wyrab drzew, zale nej od wieku, stanu</span><br /><span style="font-family: arial;">drzewostanu i stopnia zadrzewienia. Nastepnie, przez 10 lat nale y uiszczac</span><br /><span style="font-family: arial;">roczne opłaty</span><br /><span style="font-family: arial;">w wysokosci 1/10 opłaty jednorazowej.</span><br /><span style="font-family: arial;">Od powy szych opłat zwolnione sa jedynie grunty rolne klasy IV, V i VI,</span><br /><span style="font-family: arial;">wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, chyba, e gmina obejmie ochrona</span><br /><span style="font-family: arial;">tak e takie grunty dla klas IV i V. Opłaty nie dotycza te wyłaczenia gruntów z</span><br /><span style="font-family: arial;">produkcji rolniczej lub lesnej na cele budownictwa mieszkaniowego, przy</span><br /><span style="font-family: arial;">powierzchniach:</span><br /><span style="font-family: arial;">1) 1) do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego,</span><br /><span style="font-family: arial;">2) 2) do 0,02 ha, na ka dy lokal mieszkalny, w przypadku budynku</span><br /><span style="font-family: arial;">wielorodzinnego.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Szczegóły, dotyczace powy szych procedur i opłat, reguluje Ustawa z dnia 3</span><br /><span style="font-family: arial;">lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i lesnych (Dz. U. nr 16 poz. 78</span><br /><span style="font-family: arial;">z pózniejszymi zmianami).</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Dodatkowym czynnikiem obni ajacym opłacalnosc kupna gruntów rolnych na cele</span><br /><span style="font-family: arial;">budownictwa mieszkaniowego, to koniecznosc poniesienia wiekszych nakładów na</span><br /><span style="font-family: arial;">uzbrojenie nabytej działki. Wynika to z braku takiej infrastruktury na terenach</span><br /><span style="font-family: arial;">rolnych.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Odrebnym zagadnieniem jest zakup gospodarstwa rolnego o powierzchni ponad 1</span><br /><span style="font-family: arial;">ha z istniejaca zabudowa siedliskowa lub w celu wykorzystania mo liwosci</span><br /><span style="font-family: arial;">wybudowania budynku mieszkalnego jako siedliska.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Dotychczas takie rozwiazanie cieszyło sie popularnoscia, z powodu braku</span><br /><span style="font-family: arial;">ograniczen w nabywaniu ziemi rolnej przez nierolników, braku koniecznosci</span><br /><span style="font-family: arial;">wyłaczania takiego gruntu z produkcji rolnej, nawet, gdy sie jej nie uprawia i przy</span><br /><span style="font-family: arial;">niskich cenach gruntów rolnych. Za takie gospodarstwo z siedliskiem płaci sie te </span><br /><span style="font-family: arial;">podatek rolny, a nie du o wy szy podatek od nieruchomosci.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Obecnie weszła w ycie Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju</span><br /><span style="font-family: arial;">rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592), której zało eniem jest, w mysl zało en</span><br /><span style="font-family: arial;">ustawodawców, poprawa struktury obszarowej gospodarstw rolnych,</span><br /><span style="font-family: arial;">przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomosci rolnych oraz powierzenie</span><br /><span style="font-family: arial;">prowadzenia działalnosci rolniczej osobom o odpowiednich kwalifikacjach.</span><br /><span style="font-family: arial;">Ostatni z celów ma byc osiagniety przez wprowadzenie wymogu posiadania przez</span><br /><span style="font-family: arial;">nabywce gruntu rolnego wykształcenia co najmniej zasadniczego rolniczego, lub</span><br /><span style="font-family: arial;">dowolnego sredniego badz wy szego, albo minimum piecioletniej praktyki rolnej</span><br /><span style="font-family: arial;">oraz przez zarezerwowanie prawa pierwokupu realizowanego przez nowo powstała</span><br /><span style="font-family: arial;">Agencje Nieruchomosci Rolnych gruntu rolnego na rzecz Skarbu Panstwa, w</span><br /><span style="font-family: arial;">przypadku obrotu gruntami rolnymi.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Agencja nie mo e realizowac prawa pierwokupu jedynie, gdy nabywca bedzie</span><br /><span style="font-family: arial;">powiekszał rodzinne gospodarstwo i spełni warunki przewidziane</span><br /><span style="font-family: arial;">w ustawie (nie powiekszy obszaru swojego gospodarstwa powy ej 300 hektarów i</span><br /><span style="font-family: arial;">spełni warunki wynikajace z definicji rolnika indywidualnego), oraz gdy grunt</span><br /><span style="font-family: arial;">rolny bedzie nabywał jego dotychczasowy dzier awca.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">We wszystkich innych przypadkach urzednicy Agencji maja decydowac, czy</span><br /><span style="font-family: arial;">umowa przeniesienia własnosci nieruchomosci rolnej jest korzystna</span><br /><span style="font-family: arial;">z punktu widzenia kształtowania ustroju rolnego, czy te nie. W przypadku</span><br /><span style="font-family: arial;">stwierdzenia, e taka umowa nie przynosi korzysci dla ustroju rolnego, Agencja</span><br /><span style="font-family: arial;">mo e skorzystac z prawa pierwokupu, w terminie 30 dni od daty otrzymania</span><br /><span style="font-family: arial;">stosownych informacji o transakcji i nabywcy, kupujac nieruchomosc bedaca</span><br /><span style="font-family: arial;">przedmiotem transakcji za cene z umowy. W przypadku, gdy cena umowna</span><br /><span style="font-family: arial;">przekracza ra aco poziom cen rynkowych przy takich transakcjach, Agencja mo e</span><br /><span style="font-family: arial;">sie zwrócic do sadu o ustalenie ceny nieruchomosci, w terminie 14 dni od zło enia</span><br /><span style="font-family: arial;">oswiadczenia o skorzystaniu z pierwokupu.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Zawiadomienie Agencji o transakcji, w wypadku, kiedy Agencja mo e skorzystac z</span><br /><span style="font-family: arial;">prawa pierwokupu, jest obowiazkowe i niedopełnienie tego obowiazku skutkuje</span><br /><span style="font-family: arial;">niewa noscia zawartej umowy.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Aby Agencja nie mogła skorzystac z prawa pierwokupu, musza zostac</span><br /><span style="font-family: arial;">zgromadzone dokumenty stwierdzajace wypełnienie wymogów ustawowych, wiec</span><br /><span style="font-family: arial;">oswiadczenia nabywcy, e osobiscie prowadzi gospodarstwo rolne,</span><br /><span style="font-family: arial;">poswiadczonego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), dokumentów</span><br /><span style="font-family: arial;">potwierdzajacych odpowiednie wykształcenie lub oswiadczenia, potwierdzonego</span><br /><span style="font-family: arial;">przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o posiadaniu co najmniej</span><br /><span style="font-family: arial;">piecioletniej praktyki rolnej oraz potwierdzenie o zameldowaniu na pobyt stały w</span><br /><span style="font-family: arial;">gminie, w której znajduje sie nabywana nieruchomosc. Poza tym konieczne jest</span><br /><span style="font-family: arial;">zło enie oswiadczenia, podajacego łaczna powierzchnie i miejsce poło enia</span><br /><span style="font-family: arial;">nieruchomosci rolnych, których nabywca jest włascicielem lub dzier awca.</span><br /><span style="font-family: arial;">Na podstawie tych dokumentów Agencja ocenia transakcje i jej urzednicy</span><br /><span style="font-family: arial;">decyduja, czy mo na do niej dopuscic, czy nale y skorzystac z prawa pierwokupu.</span><br /><span style="font-family: arial;">Skorzystanie z prawa pierwokupu nie jest obligatoryjne, a od decyzji urzedników</span><br /><span style="font-family: arial;">nie ma trybu odwoławczego.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Poniewa Ustawa dopiero weszła w ycie, wiec trudno jest ocenic jej wpływ na</span><br /><span style="font-family: arial;">transakcje zawierane na rynku nieruchomosci rolnych. Nie wiadomo jeszcze, jaka</span><br /><span style="font-family: arial;">wykształci sie praktyka wsród urzedników Agencji, w sprawie interesujacej nas w</span><br /><span style="font-family: arial;">niniejszym Poradniku praktyki kupowania niewielkich gospodarstw rolnych dla</span><br /><span style="font-family: arial;">wykorzystania ich do wznoszenia budynków mieszkalnych jako siedlisk, ale</span><br /><span style="font-family: arial;">istnieje mo liwosc nie dopuszczania przez urzedników Agencji do takich</span><br /><span style="font-family: arial;">transakcji, je eli nabywca nie bedzie spełniał kryteriów Ustawy.</span><br /><br /><span style="font-family: arial;">Kiedy ju przebrniemy przez etap wstepnej selekcji dostepnych ofert sprzeda y,</span><br /><span style="font-family: arial;">zgromadzimy odpowiednie informacje o działce i jej otoczeniu oraz zdecydujemy</span><br /><span style="font-family: arial;">sie na konkretna oferte, nastepnym krokiem powinno byc sprawdzenie wszystkich</span><br /><span style="font-family: arial;">uwarunkowan formalnych i prawnych, dotyczacych wybranej działki.</span></div>milkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8536403608979425533.post-8006297592201420012008-09-19T08:05:00.001-07:002008-09-19T08:16:20.529-07:00KUPUJEMY DZIAŁKE BUDOWLANA.<center><br /><script type='text/javascript'><br />var zm_border="0";<br />var zm_title_size="9";<br />var zm_desc_size="";<br />var zm_link_size="9";<br />var zm_padding="0";<br />var zm_width="100";<br />var zm_height="130";<br />var zm_num="4";<br />var zm_cat="35";<br />var zm_new_window=0;<br />var zm_font_family="Arial, Helvetica";<br />var zm_border_color="black";<br />var zm_border_style="solid";<br />var zm_title_color="black";<br />var zm_desc_color="black";<br />var zm_link_color="black";<br />var zm_partner_link="milkus";<br /></script><br /><br /><script type='text/javascript' src='http://partnertools.zlotemysli.pl/?c=ads&cv=UTF-8&adtype=8&num=4&cat=35'> </script><br /></center><br /><br /><div style="text-align: justify;"><span style="font-family:arial;">Podejmując decyzje o budowie własnego domu jednorodzinnego, musimy</span><br /><span style="font-family:arial;">pamiętać o podstawowej zasadzie, panującej w polskim prawie, właściciel</span><br /><span style="font-family:arial;">gruntu jest zawsze właścicielem wszystkiego, co sie na jego gruncie znajduje, a</span><br /><span style="font-family:arial;">wiec tak e wzniesionych na nim budynków i budowli.</span><br /><br /><span style="font-family:arial;">Z zasady tej wynika m.in. to, e je żeli zawrzemy z deweloperem umowe o</span><br /><span style="font-family:arial;">wybudowanie domu na działce, stanowiącej jego własnosc i w trakcie budowy</span><br /><span style="font-family:arial;">deweloper zbankrutuje, to dom, którego własnosc, razem z działka, nie została</span><br /><span style="font-family:arial;">jeszcze przeniesiona na nas aktem notarialnym, przechodzi w rece syndyka. My</span><br /><span style="font-family:arial;">stajemy sie jedynie wierzycielem upadłej firmy i mo emy wystepowac o zwrot</span><br /><span style="font-family:arial;">wpłaconych na budowe pieniedzy, je eli syndyk dysponowac bedzie jakimikolwiek</span><br /><span style="font-family:arial;">srodkami po spłaceniu wierzycieli majacych pierwszenstwo w zaspokajaniu swoich</span><br /><span style="font-family:arial;">nale nosci, takich jak Urzad Skarbowy, ZUS czy banki.</span><br /><br /><span style="font-family:arial;">W zwiazku z tym, niezale nie, czy bedziemy budowac dom samodzielnie,</span><br /><span style="font-family:arial;">zatrudniajac odpowiednia firme, czy dom bedzie budował dla nas deweloper,</span><br /><span style="font-family:arial;">bardzo wa ne jest, aby przed rozpoczeciem inwestycji zostac włascicielem gruntu,</span><br /><span style="font-family:arial;">na którym rozpoczniemy inwestycje.</span><br /><br /><span style="font-family:arial;">Wyjatkiem od powy szej zasady jest budowa domu na działce oddanej w</span><br /><span style="font-family:arial;">u ytkowanie wieczyste, gdy grunt stanowi własnosc gminy lub Skarbu Panstwa, a</span><br /><span style="font-family:arial;">wzniesiony budynek jest własnoscia u ytkownika. Zachowanie własnosci</span><br /><span style="font-family:arial;">wybudowanego budynku, do czasu wygasniecia umowy u ytkowania wieczystego,</span><br /><span style="font-family:arial;">gwarantuja u ytkownikowi zapisy Art. 235 §1 i 2 kodeksu cywilnego. Dopiero po</span><br /><span style="font-family:arial;">ewentualnym wygasnieciu umowy u ytkowania wieczystego, je eli nie zostanie</span><br /><span style="font-family:arial;">ona przedłu ona, budynek zostanie przejety przez własciciela gruntu, a</span><br /><span style="font-family:arial;">dotychczasowemu u ytkownikowi zostanie wypłacona jego wartosc rynkowa,</span><br /><span style="font-family:arial;">ustalona przez rzeczoznawce majatkowego (§ 34 Rozporzadzenia Rady Ministrów</span><br /><span style="font-family:arial;">z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny nieruchomosci oraz</span><br /><span style="font-family:arial;">zasad i trybu sporzadzania operatu szacunkowego – Dz. Ust. nr 230 poz. 1924).</span><br /><span style="font-family:arial;">Zanim podejmiemy ostateczna decyzje o zakupie działki warto upewnic sie, e</span><br /><span style="font-family:arial;">bedziemy mogli wybudowac na niej dom naszych marzen. Poni ej znajdziecie</span><br /><span style="font-family:arial;">Panstwo porady, jakie informacje nale y uzyskac i gdzie je zdobyc, przed</span><br /><span style="font-family:arial;">podjeciem ostatecznej decyzji o nabyciu działki.</span></div>milkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8536403608979425533.post-59764455756298689012008-09-19T08:05:00.000-07:002008-09-19T08:13:11.857-07:00Zaczynamy<center><br /><script type='text/javascript'><br />var zm_border="0";<br />var zm_title_size="9";<br />var zm_desc_size="";<br />var zm_link_size="9";<br />var zm_padding="0";<br />var zm_width="100";<br />var zm_height="130";<br />var zm_num="4";<br />var zm_cat="35";<br />var zm_new_window=0;<br />var zm_font_family="Arial, Helvetica";<br />var zm_border_color="black";<br />var zm_border_style="solid";<br />var zm_title_color="black";<br />var zm_desc_color="black";<br />var zm_link_color="black";<br />var zm_partner_link="milkus";<br /></script><br /><br /><script type='text/javascript' src='http://partnertools.zlotemysli.pl/?c=ads&cv=UTF-8&adtype=8&num=4&cat=35'> </script><br /></center><br /><div style="text-align: justify; font-family: arial;"><br /><br />Zamierzeniem twórców Poradnika jest pomoc osobom, które planuja samodzielnie<br />wybudowac własny dom jednorodzinny na posiadanej lub nabytej przez siebie<br />działce, w przebrnieciu przez mudny i czasochłonny proces inwestycyjny.<br /><br />Poradnik zawiera chronologicznie uło ony opis czynnosci formalno-prawnych,<br />niezbednych do rozpoczecia, prowadzenia i finalizacji inwestycji budowlanej.<br />W zało eniu twórców stanowic ma swego rodzaju instrukta , jak przygotowac sie<br />do zakupu gruntu, uzyskac niezbedne informacje dotyczace planów<br />zagospodarowania przestrzennego, przygotowac sie do rozpoczecia inwestycji,<br />stworzyc prawidłowy projekt umo liwiajacy wystapienie o pozwolenie na budowe,<br />uzyskac pozwolenie na budowe domu, znalezc odpowiedniego wykonawce robót,<br />zgodnie z przepisami rozpoczac i prowadzic budowe, uzyskujac niezbedne<br />pozwolenia i decyzje, a po zakonczenie budowy i odbiór domu.<br /><br />Inne cele, stawiane sobie przez twórców Poradnika, to przekazanie praktycznych<br />porad i informacji, dotyczacych trybu załatwiania licznych formalnosci w trakcie<br />poszczególnych etapów procesu inwestycyjnego; zapoznanie z obowiazujacymi<br />formularzami, które sa konieczne do wypełnienia i zło enia we własciwych<br />instytucjach przed rozpoczeciem budowy, w trakcie jej trwania i po zakonczeniu;<br />oraz przekazanie aktualnych, ujednoliconych tekstów ustaw i podstawowych<br />przepisów zwiazanych z przygotowaniem do realizacji inwestycji i prowadzeniem<br />budowy domu.<br /><br />Jednoczesnie informujemy, e w Poradniku nie zamiescilismy informacji o<br />architektonicznych i technicznych aspektach budowy domu. Tworzac Poradnik<br />skupilismy sie na formalno-prawnych i organizacyjnych aspektach procesu<br />inwestycyjnego.<br /><br />Poradnik sporzadzony został zgodnie z aktualnym na dzien 31 lipca 2003 r.<br />stanem prawnym i przepisami zwiazanymi z budownictwem, po znacznych<br />zmianach w Prawie Budowlanym, które weszły w ycie dnia 11 lipca 2003 r.<br><br><br /></div>milkushttp://www.blogger.com/profile/08155123517645843457noreply@blogger.com0