Zakup działki.

Podstawowy wymóg prawny, obowiazujacy przy nabywaniu dowolnej
nieruchomosci, w tym take działki gruntu, czy jako przedmiotu własnosci, czy
te uytkowania wieczystego, to koniecznosc zawarcia umowy kupna-sprzeday w
formie aktu notarialnego. Umowy nabycia nieruchomosci, zawarte w innej formie,
sa z mocy prawa niewane. W zwiazku z tym, musimy znalezc odpowiadajace
nam biuro notarialne i umówic sie z notariuszem i dotychczasowym włascicielem
działki na spisanie aktu notarialnego. Trzeba brac pod uwage fakt, e załatwienie
wszystkich formalnosci, zwiazanych z przeprowadzeniem transakcji, moe zajac
kilka godzin, a nieraz nawet jeden lub dwa dni. Oczywiscie, nie spedzimy całego
tego czasu w biurze notariusza, lecz przede wszystkim załatwiajac sprawy
płatnosci.
Przed przystapieniem do zawarcia aktu notarialnego naley zgromadzic komplet
niezbednych dokumentów. Wiekszosc z nich mamy skompletowane, jeeli
zrobilismy dokładne rozeznanie stanu formalnego i prawnego. Zazwyczaj te
dokumenty dostarcza dotychczasowy własciciel działki, ale moemy mu pomóc,
jeeli zaley nam na kupnie tej konkretnie działki.
Wsród koniecznych dokumentów, wymaganych przez notariusza do spisania aktu,
znajduje sie, przede wszystkim, dowód własnosci działki. Dla działek, które maja
załoona ksiege wieczysta, takim dowodem bedzie aktualny odpis z ksiegi
wieczystej nieruchomosci. Jeeli własciciel nie posiada takiego odpisu, lub odpis
jest starszy, ni trzy miesiace od daty wydania, a nie mamy czasu, eby czekac
niekiedy pare tygodni na wydanie nowego odpisu, moemy umówic sie z
notariuszem, e osobiscie, lub przez swojego przedstawiciela sprawdzi stan ksiegi
wieczystej, najlepiej w dniu podpisania aktu.
Niestety, ze wzgledu na procedure i prace sadów w Polsce nigdy nie moemy miec
stuprocentowej pewnosci, e stan prawny ujawniony w ksiedze wieczystej
odpowiada w pełni stanowi rzeczywistemu i czy np. nieuczciwy sprzedawca nie
obciaył działki hipoteka w czasie miedzy wydaniem wypisu a podpisaniem aktu
notarialnego lub nie sprzedał działki dwukrotnie, lub nawet wielokrotnie, rónym
nabywcom. W przypadku stwierdzenia takiego faktu po podpisaniu aktu
notarialnego, pozostaje nam jedynie droga sadowa dochodzenia zwrotu
poniesionych strat w procesie cywilnym. Z tych powodów wane jest sprawdzenie
stanu ksiegi wieczystej w jak najkrótszym terminie przed podpisaniem aktu
notarialnego.
Gdy działka nie ma załoonej ksiegi wieczystej, wtedy własciciel musi dostarczyc
inne, wiarygodne dokumenty dajace pewnosc, e jest on uprawniony do
rozporzadzania dana nieruchomoscia. Moe to byc akt własnosci, akt kupna lub
inne dokumenty, jednoznacznie okreslajace posiadacza prawa własnosci lub
uytkownika wieczystego działki. Niekiedy te dokumenty moga pochodzic nawet
sprzed kilkudziesieciu lat.
W przypadku, gdy działka naley do wiecej ni jednego własciciela, wtedy albo do
aktu notarialnego stana wszyscy współwłasciciele nieruchomosci, albo sprawy
sprzeday załatwiac bedzie upowaniony przedstawiciel wszystkich lub tylko
nieobecnych współwłascicieli, którym moe byc jeden z nich lub inna osoba. W
kadym wypadku pełnomocnik musi sie wylegitymowac pisemnym
upowanieniem, obowiazkowo sporzadzonym przez notariusza. Notarialne
upowanienie potrzebne jest take osobom wystepujacym w imieniu instytucji,
przedsiebiorstwa, spółdzielni lub urzedu, bedacych włascicielami lub
rozporzadzajacymi działka, jeeli nie sa one wpisane do odpowiedniego rejestru
sadowego lub urzedowego (KRS, RHB, ewidencja działalnosci w gminie) jako
pełnomocnicy uprawnieni do działania w imieniu tych instytucji lub firm. Aktualny
odpis takiego rejestru, gdy do sporzadzenia aktu notarialnego staja osoby w nim
wpisane, powinien byc okazany notariuszowi i nabywcy.
Dalsze dokumenty, to aktualny wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
okreslajacy połoenie i oznaczenie nieruchomosci. Zamiast niego moe byc
dostarczona te aktualna mapa do celów prawnych z zaznaczona kupowana przez
nas działka. Mape taka mona uzyskac w składnicach map powiatowych lub
miejskich osrodków dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Koszt takiej
mapy nie powinien przekroczyc kilkudziesieciu złotych. Jeeli mapy w składnicy
nie ma, naley zlecic jej wykonanie uprawnionemu geodecie, ale wtedy jej koszt
bedzie znacznie wyszy.
Kolejny konieczny dokument, to wypis i wyrys z miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego, okreslajacy obecny status działki i
przeznaczenie terenu, moliwy do uzyskania w siedzibie Urzedu Gminy, a w
miastach w siedzibie Urzedu Miasta lub Urzedu Miasta i Gminy.
W Warszawie plany miejscowe udostepniane sa obecnie w siedzibach
odpowiednich Delegatur Naczelnego Architekta Warszawy przy Urzedach
Dzielnicowych. Koszt uzyskania takiego dokumentu, składajacy sie z opłaty
administracyjnej, ustalanej samodzielnie przez gmine i z opłat skarbowych za
złoony wniosek nie przekracza zwykle kilkudziesieciu złotych.
Warto te poprosic obecnego własciciela działki o dostarczenie zaswiadczenia o
zapłaceniu nalenego podatku od nieruchomosci oraz, jeeli działka została przez
niego nabyta jako spadek, dokumentów potwierdzajacych przejecie spadku i
zaswiadczenia o zapłaceniu podatku od spadków.
Majac zgromadzone wszystkie powysze dokumenty, moemy przystapic do
sporzadzenia aktu notarialnego.
Pierwsza rzecza, jaka sprawdza notariusz, jest tosamosc stron umowy, okreslana
na podstawie dokumentów tosamosci (dowód osobisty lub paszport), wiec nie
mona zapomniec wziac ich ze soba udajac sie do biura notariusza. Nastepnie, w
przypadku takiej potrzeby, sprawdza pełnomocnictwa osób majacych podpisac akt
notarialny. Nastepnie, po sprawdzeniu pozostałych dokumentów i ustaleniu ceny
sprzeday, przystepuje do spisywania aktu. Spisany akt, po wydrukowaniu,
zostaje przekazany stronom do sprawdzenia, czy wszystkie dane sa w nim
wpisane bez błedów
i po ewentualnych poprawkach jest drukowany na czysto, przygotowany do
podpisania.
W akcie notarialnym musza zostac uwzglednione przede wszystkim nastepujace
informacje:
1 - dane dotyczace stron umowy,
2 - dokładne opisanie przedmiotu umowy z podaniem oznaczenia
nieruchomosci na podstawie wypisu z ewidencji gruntów i budynków i
numerem ksiegi wieczystej,
2 - wytyczenie granic nieruchomosci na podstawie wyrysu z ewidencji
gruntów i budynków,
3 - aktualny wypis z czterech działów ksiegi wieczystej,
4 - dokładnie okreslona cena zakupu,
5 - okreslenie sposobu i terminu zapłaty sprzedajacemu,
6 - informacja o przeniesieniu praw własnosci na kupujacego oraz o
sporzadzeniu wniosku do Wydziału Ksiag Wieczystych własciwego
terytorialnie Sadu Rejonowego dotyczacych wpisania zmian w ksiedze
wieczystej w dziale II i IV,
7 - informacja o pobranych opłatach i podatkach, zwiazanych z
przeniesieniem własnosci nieruchomosci.
Dalszy tryb postepowania zaley od przyjetego przez strony sposobu zapłaty za
nabyta nieruchomosc. Kupujacy moe płacic za nabyta nieruchomosc gotówka,
potwierdzonym czekiem lub przelewem bankowym, a nabywca, na którym
zwyczajowo ciay obowiazek zapłacenia podatków i poniesienia opłat, zwiazanych
ze sporzadzeniem aktu notarialnego i przeniesieniem własnosci, moe je wpłacic
gotówka lub czekiem w kancelarii notariusza, albo przelac je na jego rachunek
bankowy.
Zapłata za nieruchomosc gotówka jest najprostszym rozwiazaniem. W takim
przypadku, po podpisaniu aktu przez strony umowy i przekazaniu pieniedzy w
obecnosci notariusza oraz po opłaceniu nalenych opłat i podatków, podpisuje on i
stempluje akt notarialny oraz wciaga go do repertorium, czyli rejestru aktów
notarialnych, pod kolejnym numerem, nadajac mu status aktu urzedowego.
Poniewa jednak kupno nieruchomosci wiae sie z duymi wydatkami, a woenie
ze soba duych kwot pieniedzy w dzisiejszych czasach moe byc niebezpieczne, a
na pewno jest stresujace dla obu stron transakcji, wiec coraz powszechniejsze
staja sie transakcje bezgotówkowe. Mona posłuyc sie potwierdzonym czekiem
bankowym, wystawionym na sprzedajacego, który, analogicznie jak gotówke,
przekazujemy w obecnosci notariusza, płacac za nabyta działke, albo zapłacic
przelewem bankowym. W tym drugim przypadku akt notarialny, po podpisaniu
przez strony, zostaje w kancelarii, a kupujacy, zwykle razem ze sprzedajacym,
jedzie do banku, składa przelew na ustalona kwote i wraca do kancelarii.
Notariusz, po okazaniu mu potwierdzenia dokonania przelewu, podpisuje akt,
stempluje i wciaga do repertorium.
Przeprowadzenie transakcji kupna-sprzeday nieruchomosci i sporzadzenie aktu
notarialnego wiae sie z koniecznoscia poniesienia okreslonych kosztów. Na
koszty te składaja sie:
1. 1. Podatek od czynnosci cywilnoprawnych, w wysokosci 2% wartosci
rynkowej nieruchomosci, zgodnie Art. 7. 1. Ustawy z dnia 9 wrzesnia 2000
r. o podatku od czynnosci cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 86, poz. 959).
2. 2. Opłata sadowa za wpis do ksiegi wieczystej, obliczona zgodnie z
Rozporzadzeniem Ministra Sprawiedliwosci z dnia 17 grudnia 1996 r. w
sprawie okreslenia wysokosci wpisów w sprawach cywilnych. (Dz. U. Nr
154 poz. 753 z pózn. zm.), wg nastepujacych zasad:
§ 1. Cały wpis stosunkowy w sprawie cywilnej oraz w sprawie
gospodarczej wynosi:
1) do 10.000 zł - 8%, nie mniej jednak ni 30 zł;
2) od 10.001 zł do 50.000 zł: od pierwszych 10.000 zł - 800 zł,
a od nadwyki ponad 10.000 zł - 7%;
3) od 50.001 zł do 100.000 zł: od pierwszych 50.000 zł - 3.600
zł, a od nadwyki ponad 50.000 zł - 6%;
4) powyej 100.000 zł: od pierwszego 100.000 zł - 6.600 zł, a
od nadwyki ponad 100.000 zł - 5%, nie wiecej jednak ni
100.000 zł.
(...)
§31. Piata czesc wpisu stosunkowego pobiera sie od wniosku o wpis:
1) własnosci (prawa uytkowania wieczystego), jeeli przepis
szczególny nie stanowi inaczej,
2) ograniczonego prawa rzeczowego, jeeli przepis szczególny
nie stanowi inaczej
(...)
3. 3. Opłata notarialna za sporzadzenie aktu, obliczana zgodnie z
Rozporzadzeniem Ministra Sprawiedliwosci z dnia 12 kwietnia 1991 r. w
sprawie taksy notarialnej (Dz. U. Nr 33 poz. 146 z pózn. zm.), zalenie od
wartosci przedmiotu czynnosci notarialnej, wg nastepujacych zasad:
a. a. Do 5.000 zł - 200 zł
b. b. Powyej 5.000 zł do 15.000 zł - 200 zł + 3% nadwyki powyej
5.000 zł
c. c. Powyej 15.000 zł do 30.000 zł - 500 zł + 2% nadwyki powyej
15.000 zł
d. d. Powyej 30.000 zł do 60.000 zł - 800 zł + 1% nadwyki powyej
30.000 zł
e. e. Powyej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1100 zł + 0,5% nadwyki
powyej 60.000 zł
f. f. Powyej 1.000.000 zł - 5.800 z ł + 0,25% nadwyki powyej
1.000.000 zł
Podane powyej wartosci sa stawkami maksymalnymi, wiec istnieje
moliwosc negocjowania z notariuszem niszych stawek.
4. 4. Opłata za wypis z aktu notarialnego w wysokosci 6 zł za kada
rozpoczeta strone, zgodnie z § 12. 1. Rozporzadzenia Ministra
Sprawiedliwosci w sprawie taksy notarialnej.
5. 5. Podatek VAT wg stawki 22% od opłaty notarialnej i opłaty za wypis z
aktu notarialnego.
Opłaty powysze dotycza obu stron transakcji, które wzajemnie uzgadniaja, kto i
ile płaci. Zwyczajowo opłaty ponosi zwykle nabywca nieruchomosci. Opłata
sadowa za wpis do ksiegi wieczystej zawsze obciaa kupujacego.
Naley pamietac, e zgodnie z Ustawa z 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie
(tekst jednolity Dz. U. z 2002r. nr 42 poz. 369) moliwe jest całkowite lub
czesciowe zwolnienie z płacenia taksy notarialnej. Moliwosc taka daje Art. 6
Ustawy, który mówi, e cyt.: "§ 1. Jeeli strona czynnosci notarialnej nie jest w
stanie bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny poniesc
adanego przez notariusza wynagrodzenia, moe wystapic z wnioskiem do sadu
rejonowego własciwego ze wzgledu na jej miejsce zamieszkania o zwolnienie w
całosci lub w czesci od ponoszenia tego wynagrodzenia. (...) § 4. Za strone
zwolniona od ponoszenia wynagrodzenia za dokonana czynnosc notarialna
wynagrodzenie ponosi Skarb Panstwa. Wynagrodzenie przyznaje notariuszowi, na
jego wniosek, sad, który wyznaczył notariusza, na podstawie taksy, o której
mowa w art. 5. (...)". Wynika z tego, e jeeli sad uzna nasze argumenty, e nie
stac nas na opłate notarialna, to notariuszowi w takim przypadku zapłaci skarb
panstwa.
Oprócz wymienionych opłat urzedowych, w przypadku skorzystania przy nabyciu
działki z posrednictwa agencji nieruchomosci, naley jeszcze przewidziec opłaty
za posrednictwo, wynoszace zazwyczaj 1,5 – 3 % wartosci nieruchomosci,
płacone przez obie strony transakcji, zgodnie z zapisami umowy z agencja.
Oczywiscie, podstawowym warunkiem naliczenia tych opłat, jest wywiazanie sie
agencji z podstawowych obowiazków, czyli znalezienie i skontaktowanie ze soba
obu stron transakcji. Niedopuszczalnym zapisem w umowie powinno byc
naliczanie opłat przez agencje w kadym przypadku sprzeday nieruchomosci,
nawet wtedy, gdy druga strona umowy została przez nas znaleziona całkowicie
samodzielnie, bez udziału i pomocy agencji.
W przypadku korzystania z usług agencji posrednictwa w obrocie
nieruchomosciami, naley pamietac, e działaja one na podstawie przepisów
Ustawy o gospodarce nieruchomosciami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst
jednolity. Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 z pózniejszymi zmianami).
Posrednikiem w obrocie nieruchomosciami moe byc jedynie osoba fizyczna
posiadajaca licencje zawodowa, wydawana po skonczeniu odpowiedniego kursu,
odbyciu praktyki zawodowej i zadaniu egzaminu przed własciwa komisja
kwalifikacyjna. Jeeli agencja posrednictwa jest prowadzona przez przedsiebiorce,
to ma on ustawowy obowiazek zatrudnienie do prowadzenia czynnosci
posrednictwa licencjonowanego posrednika. Ustawa narzuca na posrednika i
odpowiednio na przedsiebiorce, obowiazek posiadania ubezpieczenia
odpowiedzialnosci cywilnej za szkody, które moga wyniknac w zwiazku z
wykonywaniem czynnosci posrednictwa. Jeeli posrednik wykonuje czynnosci
posrednictwa przy pomocy innych osób, działajacych pod jego nadzorem, podlega
obowiazkowi ubezpieczenia równie od odpowiedzialnosci za szkody, które moga
wyniknac z działania tych osób. W umowie posrednictwa posrednik składa
oswiadczenie o posiadanym ubezpieczeniu. Podpisujac umowe z posrednikiem
powinnismy sprawdzic, czy posiada licencje i czy ma wykupiona aktualna polise
ubezpieczeniowa.
W umowach z posrednikami niedopuszczalne sa klauzule uniemoliwiajace
rozwiazanie takiej umowy, lub uzaleniajace moliwosc jej rozwiazania od
zapłacenia kary umownej, siegajacej niekiedy 20% wartosci nieruchomosci, albo
zapisy nakładajace na klienta obowiazek zapłacenia prowizji od transakcji z osoba
znaleziona przez nas samodzielnie, bez udziału posrednika, lub, gdy transakcja
dojdzie do skutku po rozwiazaniu lub wygasnieciu umowy, zwłaszcza, gdy dojdzie
do niej z osoba nie wskazana przez posrednika w czasie jej trwania.
Po podpisaniu aktu notarialnego stajemy sie pełnoprawnym włascicielem lub
najemca wieczystym działki i moemy rozpoczac przygotowania do wybudowania
na niej naszego wymarzonego domu. Podpisanie aktu notarialnego wiae sie te z
powstaniem obowiazku płacenia podatku od nieruchomosci.